Новый удар по льготникам

Следующим шагом после указа о госзаказе может стать ликвидация льготного кредитования граждан в принципе.

Внимательное изучение Указа № 215 от 8 мая 2013 г., которым вводится система госзаказа в жилищном строительстве с господдержкой, позволяет сделать вывод, что новый порядок финансирования жилищного строительства с господдержкой не так прост, как кажется на первый взгляд, пишут «Белорусы и рынок».

Ясно только одно: на этапе строительства жилья по госзаказу льготные кредиты под 2% годовых будут предоставляться организации-заказчику, а людям льготные кредиты будут выдаваться на покупку уже построенных по госзаказу жилых помещений, но по правилам и на условиях, установленных Указом № 13 от 6 января 2012 г.

В остальном же складывается впечатление, что при работе над документом авторы думали в первую очередь о том, как сделать льготные кредиты еще более недоступными для рядовых очередников.

Сроки и подходы неограниченны

Сразу же возникают вопросы: когда заработает новый механизм финансирования и на кого он рассчитан?

Как следует из документа, госзаказ на строительство жилья для льготников реально действовать начнет через три месяца. Именно столько Совету министров отведено на то, чтобы обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с указом. Хотя сам указ целиком вступает в силу через месяц после официального опубликования.

Формировать госзаказ должны областные и Минский городской исполкомы после определения правительством заданий по вводу жилья. По госзаказу будут строиться квартиры в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирные дома (все это - жилые помещения) для граждан, имеющих право на получение льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений в соответствии с Указом № 13 от 6 января 2012 г.

То есть жилье, которое строится для граждан, не имеющих права на льготный кредит в соответствии с Указом № 13, не подпадает под госзаказ.

Экономичный не значит дешевый

Жилье по госзаказу должно строиться по проектам экономичных жилых домов типовых потребительских качеств, перечень которых утверждается Министерством архитектуры и строительства, а значит, проекты должны быть типовыми, а не индивидуальными. И затраты на проектирование должны, по сути, сводиться к привязке типовых проектов к конкретному земельному участку.

При этом в соответствии с указом затраты на проектирование не покрываются льготным кредитом, а компенсируются заказчику после ввода дома в эксплуатацию самими льготниками за счет собственных средств.

Заказчиками по госзаказу (которые будут получать земельные участки и кредиты на строительство жилья) могут выступать коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству (УКСы), иные госорганизации или организации с долей государства в уставном фонде более 50%. Решение о предоставлении полномочий строить жилье по госзаказу принимают местные власти.

Таким образом, получателями льготных кредитов на строительство жилья по госзаказу могут выступать все акционерные общества с долей государства от 50%. А среди них немало тех, кто в последнее время занимался преимущественно коммерческим жилищным строительством.

При этом указ не запрещает госзаказчикам привлекать для осуществления генподрядных работ частные фирмы. Таким образом, новая форма финансирования открывает доступ частным строительным организациям и некоторым коммерческим застройщикам к дешевым деньгам, хотя льготные кредиты будут получать госзаказчики.

Кредитование заказчика

Предоставлять такие льготные кредиты будет только Беларусбанк под 2% годовых на период не более нормативного срока строительства жилого дома, увеличенного на четыре месяца. И проценты по кредиту заказчик начинает выплачивать с месяца, следующего за месяцем выдачи кредита.

Если заказчик не может оплатить проценты, то задолженность погашается за счет средств местного бюджета базового уровня в течение 3 рабочих дней с даты наступления срока уплаты процентов.

Максимальный размер кредита определяется исходя из сметной стоимости строительства жилого дома на дату начала выполнения строительных, специальных, монтажных работ за вычетом затрат по изготовлению проектной документации.

В стоимость строительства жилых помещений в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, а также в городах-спутниках включается стоимость возведения предусмотренных проектной документацией хозяйственных построек. Городами-спутниками для Минска являются Дзержинск, Заславль, Логойск, Руденск, Смолевичи, Фаниполь, для Бреста - Жабинка, для Гродно - Скидель.

В проектной документации по решению местного исполкома могут предусматриваться работы по внутренней отделке помещений. Но от чего будет зависеть принятие такого решения, тоже непонятно.

Погашение задолженности по льготному кредиту по государственному заказу осуществляется путем переоформления задолженности на граждан-льготников, которым эти квартиры достанутся, путем внесения этими льготниками собственных средств и субсидий, если таковые им будут предоставлены.

Переоформление задолженности - это, по сути, предоставление гражданам льготных кредитов, предусмотренных правилами Указа № 13, на условиях, установленных для соответствующих категорий льготников. То есть одним они достанутся под 2%, другим - под 5%, третьим - под 10% и т. д. Срок кредитования - 20 и 40 лет, в зависимости от категории, к которой относится заемщик.

Тернистый путь

Как уже было отмечено, много вопросов вызывает процедура передачи жилья, построенного по госзаказу.

Примерно за 6 месяцев до сдачи дома заказчик обязан сообщить местному исполкому данные о строящемся доме, включая количество квартир, стоимость строительства 1 кв. м. Далее в месячный срок после получения такой информации местные власти принимают решение о распределении возводимого жилья между гражданами, имеющими право на получение льготного кредита в соответствии с Указом № 13.

При этом квартиры могут быть предложены другому госоргану или организации для улучшения жилищных условий граждан, состоящих на квартирном учете по месту работы (службы, военной службы). Решение, кому передать построенные квартиры - рядовым очередникам или, например, Министерству внутренних дел или Государственной инспекции охраны животного и растительного мира при президенте РБ, будет приниматься исходя из объемов, ежегодно утверждаемых Совмином для данных госучреждений.

В течение месяца орган или организация, которой передается льготный дом (часть дома), письменно извещает очередников (с учетом даты принятия на учет) о наличии подлежащих продаже жилых помещений, построенных по госзаказу.

Извещение направляется гражданину заказным письмом с обратным уведомлением либо передается под роспись. В течение 10 дней льготник обязан принять решение - купить в доме квартиру или нет, и представить документы, подтверждающие его право на соответствующие льготы. Или же он должен сообщить о своем отказе купить квартиру. Если льготник без уважительной причины не сообщил о своем решении, то он считается отказавшимся от жилого помещения.

Как видим, в новых условиях человек не сможет сделать выбор в пользу более дешевой квартиры. И не факт, что ему вообще когда-нибудь предложат квартиру за ту стоимость, которая его устроит. Можно допустить, что наиболее выгодные варианты будут распределяться между льготниками, представляющими наибольшую ценность для властей, например, по профессиональному признаку.

А рядовой льготник, отказавшись несколько раз от предложенных вариантов, может вообще потерять право на получение льготного кредита.

В собственность - после уплаты

Не меньше вопросов вызывает процедура регистрации перехода права собственности на квартиру, построенную по госзаказу.

В течение 10 рабочих дней после приемки жилого дома в эксплуатацию местные власти на основании поступивших от граждан заявлений принимают решения о направлении (об отказе в направлении) льготников для заключения договоров купли-продажи жилых помещений и в течение 3 рабочих дней извещают этих граждан и заказчика о принятом решении.

Естественно, отказ в направлении для заключения договора купли-продажи может быть гражданином обжалован в судебном порядке. Но квартира, которую он хотел и мог реально приобрести, к тому моменту, скорее всего, уже будет передана другому человеку. Придется ждать следующего предложения, которое может оказаться вариантом, мало подходящим и по цене, и по местоположению.

С теми, кого все-таки направили на оформление договора, заказчик заключает договор купли-продажи в течение 5 дней с момента обращения к нему. В течение еще 5 дней гражданин предоставляет заключенный договор на регистрацию. В случае нарушения всех этих сроков льготник считается отказавшимся от покупки жилого помещения.

Зарегистрированный договор позволяет быть внесенным в список претендентов на получение льготного кредита. Эти списки подаются за два месяца до окончания срока, когда заказчик обязан полностью погасить предоставленный по госзаказу кредит. Что будет, если эти сроки не будут выдержаны, в указе не объясняется.

Более того, до заключения кредитного договора льготник должен внести собственные средства, определенные как разность между стоимостью жилого помещения по договору купли-продажи и суммой льготного кредита, подлежащей получению в соответствии с кредитным договором.

При этом права и обязанности по заключенным кредитным договорам с гражданами, включенными в списки, возникают с даты представления ими в банк справки заказчика, подтверждающей внесение гражданами собственных средств на приобретение жилых помещений в соответствии с договором купли-продажи. Эту справку заказчика гражданин обязан успеть представить не менее чем за 3 рабочих дня до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по государственному заказу. В случае непредставления гражданином такой справки в указанный срок кредитный договор считается расторгнутым с даты, следующей за днем наступления указанного срока.

Что касается стоимости жилого помещения, которая указывается в договоре между льготником и заказчиком, то она может отличаться от той суммы, на которую берется кредит под 2% годовых.

Так, затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства, и плюс стоимость проектной документации возмещаются гражданами за счет собственных средств непосредственно на расчетный счет заказчика.

Документ устанавливает, что государственная регистрация перехода к гражданам права собственности на жилые помещения, построенные по государственному заказу, осуществляется после окончательного расчета граждан по договору купли-продажи жилых помещений. То есть абсолютным собственником жилого помещения льготник станет после того, как погасит льготный кредит.

В том случае если задолженность по льготному кредиту, выданному по государственному заказу, будет погашена за счет средств местного бюджета (это происходит, если кредит не погашается гражданами), местный исполком вправе решить: включить жилое помещение в состав жилых помещений для коммерческого использования государственного жилищного фонда или выставить на аукцион.

И завершающий момент: разработчики указа не забыли об управлении жилым домом, построенным по госзаказу. Местный исполком в течение 15 дней с даты приемки многоквартирного дома принимает решение "о назначении уполномоченного лица по управлению общим имуществом из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилфонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги".

Госпомощь с переходом в другую форму

Что должен испытать рядовой льготник, изучив новоиспеченный документ: разочарование, что его в очередной раз обманули или что-то другое? Государство вроде бы не снимает с себя обещаний о предоставлении помощи в улучшении жилищных условий, но предлагает другой формат этой помощи.

Можно предположить, что многое будет зависеть от того, какие реально цели будут преследоваться властями на каждом определенном этапе и чьи интересы будут учитываться. Очевидно лишь, что время, когда каждый льготник теоретически мог рассчитывать на строительство жилья в собственность с привлечением льготного кредита, ушло безвозвратно.