Топ-7 проблемных бизнес-центров Минска

Вокруг коммерческих строек в столице нередко вспыхивают скандалы.

В Минске предостаточно проектов по строительсву коммерческой недвижимости, старт работ по которой был дан еще в 2000-х.  В период с того времени некоторые из них успели обрасти богатым криминальным прошлым, так и не будучи введенными в эксплуатацию.

Специалист коммерческого отдела IDC-group Павел Семенюк согласился прокомментировать Real Estate Belarus топ проблемных бизнес-центров и выявить некоторые проблемы белорусских застройщиков в прошлом и настоящем.

Долгострой “Верхний город” – самый взрослый и самый проблемный в нашем топ-листе. Его строительство стартовало еще в 2005 году. Спустя 8 лет на месте нового бизнес-центра по-прежнему торчат сваи. Трудно поверить, что в руинах стройки похоронены сотни тысяч долларов из карманов обманутых дольщиков.

Павел Семенюк, специалист компании “IDC-group”:

- Это было шальное время. До сих пор рынок коммерческой недвижимости вообще не существовал. Была госсобственность и помещения, переоборудованные под офисы. Всё изменилось на рубеже 90-х-2000-х, когда возвели первые бизнес-центры в истории Минска - “Комкон”, “ХХI век”. После этого новые проекты стали расти, как грибы после дождя. На рынке не существовало конкуренции, так что любое современное офисное здание было обречено на успех. Застройщики охотно брались за проекты, не имея никакого опыта в таких делах. В лучшем случае они приходили в эту сферу из жилищного строительства, в худшем - начинали с нуля. В эти годы стартуют несколько удачных проектов, несколько неудачных и несколько криминальных, как в случае с “Верхним городом”.

Лакомый кусочек земли под строительство бизнес-центра был передан ООО “Сулона” еще в 2005 году. Заказчик взялся воскресить историческое здание по адресу Революционная, 3 и пристроить к нему 8-уровневый офисный комплекс, с верхних этажей которого должен был открыться чарующий вид на историческую часть города.
Лакомый кусочек земли под строительство бизнес-центра был передан ООО “Сулона” еще в 2005 году. Заказчик взялся воскресить историческое здание по адресу Революционная, 3 и пристроить к нему 8-уровневый офисный комплекс, с верхних этажей которого должен был открыться чарующий вид на историческую часть города.

В 2005 году стоимость бизнес-центра оценивали в 35 миллиардов рублей. 94% этой суммы дольщики выплатили в первый же год, но деньги были направлены не по назначению: с их помощью подрядчик решал текущие проблемы на других объектах.

К 2011 году сумма, вложенная дольщиками, как казалось, в перспективную стройку, была безвозвратно съедена инфляцией. Компанию-застройщика отстранили от объекта, заведя на учредителя уголовное дело. Осознав, что растрата не сойдет с рук, недобросовестный коммерсант Демчук решил спастись бегством из страны.

Вскоре объект был передан в распоряжение дольщиков. Но и они не спешат воскрешать проблемную стройку. О нашумевшем долгострое уже много лет не судачат. Первоначальный проект успел потерять свою актуальность и шансов на благополучное разрешение проблемы с каждым годом остается все меньше.

Павел Семенюк:

- Бизнес-центр “Верхний город” строилось в одно время с “Немигой-сити”. Сроки сдачи тоже примерно совпадали. С “Немигой-сити” все сложилось благополучно, проект был реализован без длительных затягиваний сроков ввода, серьезных нареканий со стороны инвесторов, пользовался популярностью среди арендаторов. А “Верхний город”, который закладывался в том же районе, при таких же обстоятельствах и на таких же условиях, до сих пор представляет собой недострой. 

Futuris

Еще один долгострой с криминальным прошлым расположен на пересечении проспекта Независимости с кольцевой автодорогой. Подготовительные работы к стройке стартовали еще в 2007 году, в это же время заключен контракт со стратегическим инвестором из Соединенного Королевства. Позже на суд общественности представлен проект многофункциональный комплекса, который носит название “Gold City”.

К созданию проекта приложил руку мэтр отечественного Хай-Тека Виктор Крамаренко, авторский стиль которого хорошо знаком белорусам по зданию Национальной библиотеки. Согласно рендерам, стометровое сооружение с остекленным фасадом должна венчать хрустальная сфера, в которой можно разместить казино или боулинг-клуб.

Уже тогда проект наделал много шуму и получил титул “Восточных ворот Минска”. Стройку планируют завершить в 2010 году.
Но в апреле 2009-го арестован директор и замдиректора фирмы-застройщика. Им инкриминируется мошенничество в отношении бизнес-партнера - британского девелопера Винсента Петрилло. Находчивые злоумышленники ввели инвестора в заблуждение, рассказав, что строительство здания находится под угрозой, и для того, чтобы ранее вложенные средства не улетели в трубу, нужно отстегнуть еще 70 000 долларов на решение текущих проблем. Аналогичным способом мошенники вытащили из иностранца более 300 000 долларов, и все это “на урегулирование вопросов с чиновниками”.

После того, как руководство застройщика оказывается под следствием, над строительством бизнес-центра нависает уже реальная угроза. Тем не менее, 1,5 года спустя (сентябрь 2010) Николай Ладутько торжественно закладывает памятную капсулу для потомков в основание бизнес-центра, который теперь называется Futuris.

Под новым лейблом строится все та же остекленная высотка с гигантским золотым шаром на макушке. Инвестором по-прежнему выступает Винсент Петрилло, обманутый подданный английского королевства, который, при содействии доблестной белорусской милиции, вернул себе 50-процентную долю в уставном капитале фонда.
Но стройка не торопится: в первые 4 месяца возведено всего 2 уровня, а позже, летом 2012 года, строительство заморожено. К этому моменту над проспектом Независимости выросли 9 из 25 этажей:

На сей раз стройку тормозят разногласия основных инвесторов проекта - Винсента Петрилло и Герхарда Аммана. Первый прекращает участие в проекте из-за потери контроля над заказчиком, второй не согласен с тем, как англичанин распоряжался денежными средствами, и тоже не собирается оказывать финансовую поддержку проекту. Чиновники дают инвесторам время разобраться с разногласиями, но года, прошедшего с тех пор, оказывается мало. На сегодняшний день вместо сверкающего шара из золотистого стекла проспект Независимости венчает бетонная коробка с пустыми глазницами.

Правда, измененный проект здания с запоминающимся названием Futuris перешел в управление небезызвестной группы компании «ТАПАС», реализующей проекты жилищного строительства в Минске. В её планах – достроить здание бизнес-центра по упрощенному проекту (без золотистого купола). Со слов представителей компании, на объекте ведутся обследования конструкций, подготовительные работы для завершения стройки, изучается спрос среди потенциальных соинвесторов. Возможно, в скором будущем, благодаря белорусскому девелоперу, проект «архитектурного символа Восточных ворот столицы» будет реализован, пусть и без эффектного золотого купола.
Такие ситуации нетипичны для нашего безмятежного правового климата: обычно заинтересованные стороны стараются не доводить дело до уголовщины.

В конце нулевых страсти вокруг строительства административных зданий немного улеглись. Застройщики, которые не имели возможность учиться ни на чьих ошибках, кроме своих собственных, получили бесценный опыт и небольшое портфолио. Новейшие бизнес-центры строятся, достраиваются и успешно функционируют, так и не попав под пристальный надзор следственного комитета.
Однако некоторые из них уже успели столкнуться с определенными трудностями, другим только предстоит пережить это столкновение. Непростая судьба бизнес-центр “Rubin Plaza” на проспекте Дзержинского.

Доверие, оказанное местным властям, сыграло с заморским застройщиком злую шутку. Инвестор всерьез рассчитывал, что инфраструктура будет готова в назначенный срок. Но чиновники не спешили оправдать его ожидания.

Речь о станции метро Грушевка, строительство которой стартовало еще в 2004 году, а закончилось 8 лет спустя - в 2012-м. Когда новый сверкающий бизнес-центр был сдан в эксплуатацию, на проспекте Дзержинского совсем не было жизни: во имя строительства метрополитена власти на несколько лет перекрыли движение по проспекту Дзержинского.

Павел Семенюк:

- Этот качественный, современный проект построили раньше, чем его ждал рынок. Если бы бизнес-центр в том, первозданном виде сдавался в эксплуатацию сегодня – скорее всего проблем с заполняемостью здания не возникло. Но в 2009 году, когда проспект Дзержинского был изолирован от городской инфраструктуры, застройщик столкнулся с серьезной проблемой подбора арендаторов в торговую зону.
В первые годы здесь открылся 3D-кинотеатр и торгово-развлекательный центр, но коммерческие площади не пользовались успехом у арендаторов. Кинотеатр, который должен был стать точкой притяжения покупателей, тоже не спасал ситуацию: пик его посещаемости приходился на вечер, когда торговая зона уже не функционировала.

Ждать инфраструктуры владельцы бизнес-центра не решились, тем более, что на здание вскоре нашелся единый наниматель. БПС-Сбербанк арендовал сразу 4 этажа - рекордные для Белорусского рынка площади.

Sky Towers

Sky Towers имеет очень незаурядную историю: взяв за основу долгострой завода печатных плат, который был заморожен еще в 90-х, ливанская компания “Эс Ди Кей Констракшн” возвела по улице Домбровской престижное административное здание, которое высоко котируется на рынке офисной недвижимости. Бизнес-центр позиционирует себя в премиум-классе, снабжен вместительной парковкой общей сложностью 400 машиномест и призван стать центром деловой жизни столицы.
Однако воплощение этих амбиций на сегодняшний день под вопросом: не смотря на близость к метро, расположение Sky Towers вызывает нарекания у знатоков рынка.
Правда, застройщик называет район перспективным: в последние годы здесь появилось несколько гипермаркетов, торгово-развлекательных центров и современных спортивных комплексов. Смогут ли новоделы смыть печать промзоны с заскорузлой местности - лишь один из нерешенных вопросов, связанных со Sky Towers. Другой - планировка здания.

Павел Семенюк:

-Sky Towers не имеет монолитной конструкции, не выдержаны современные стандарты по шагу колонн. Хотя стоит отметить наличие большой парковочной зоны у этого объекта. Уверен, у здания есть свой потребитель.

Royal Plaza

Первый камень Royal Plaza был заложен еще в 2009 году, и с тех пор сроки сдачи объекта многократно переносились. Спустя 4 года мучительная стройка, кажется, подходит к концу. Заказчик предлагает в аренду офисные помещения высокого класса, на которые, безусловно, найдутся охотники. Но красавица-плаза обладает одним серьезным изъяном: проект не предусматривает собственный паркинг. Если учесть, что общая площадь коммерческих помещений в высотке составляет 20 000 квадратных метров, городской инфраструктуре эта вольность может обойтись дорого. Ситуацию усугубляет положение объекта: в историческом центре города негде приткнуться со своим авто.
Правда, в июле застройщик заявил о намерении оборудовать плоскостную парковку на 184 автомобиля вдоль улицы Замковой. В дальнейшем нашумевший проект ориентирован на паркинг торгового центра “Galleria Минск”, строительство которого запланировано неподалеку.

Павел Семенюк: К моменту сдачи «небоскреб» столкнется с огромной проблемой отсутствия машиномест. Несмотря на привлекательный современный внешний вид, здание не может гарантировать достаточное количество парковочных мест для компаний-арендаторов. Возможно, управляющие бизнес-центром решат это острый для города вопрос.

Бизнес-центр по адресу Немига, 3

Яркий пример неудачного подхода к организации строительства. Вместо того, чтобы стать единым собственником здания и сдавать помещения в аренду большим магазинам, застройщик реализует бизнес-центр через долевое строительство, причем очень малыми площадями. Несколько тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости строятся мучительно долго, и, как позже выяснилось, некачественно.

Павел Семенюк: Отчасти можно списать проблемы с этим бизнес-центром на сложность участка. Однако мы имеем положительные примеры строительства зданий по адресу Немига, 5 и Немига, 7, где застройщику достались участки, схожие по сложности, но он сумел уложиться в достаточно скромные сроки строительства. Возможно, реализация проекта по схеме долевого строительства помещений с маленькой квадратурой сыграла с “Немигой, 3” злую шутку.
Другим камнем преткновения послужило некачественное строительство. У дольщиков было столько нареканий, что бизнес-центр не могли сдать в эксплуатацию в течение двух лет после окончания строительства - столько времени ушло на устранение дефектов.

Офисные помещения в ЖК “Парус”

Сегодня небоскреб “Парус” напоминает фрагмент Великой китайской стены, который неожиданно вырос среди низкорослых домиков по улице Максима Танка. Здесь предлагалось долевое строительство офисов малой квадратуры, что для такого огромного и престижного комплекса - не самый лучший способ реализации.
Парус расположен в престижном районе, неподалеку от исторического центра города, окружен целым комплексом бизнес-центров, благодаря чему застройка претендует на звание административного стержня столицы. Но и тут не все благополучно: такая тесная часть города просто не выдержит серьезного трафика, который неизбежно возникнет здесь, когда “Парус” начнет функционировать.