Вылечит ли государство рынок арендного жилья?

Государство намерено стать важным игроком рынка арендных квартир. Справится ли оно с этой задачей и поможет ли это прекратить накачку «квартирного» пузыря в Минске?

Правительство подготовило проект указа "О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений". Документ недавно обсуждался на совещании у президента. Из слов президента можно заключить, что закон посвящен арендному жилью. Государство намерено расширить свой фонд жилья коммерческого использования не только за счет строительства новых арендных домов, но и за счет включения в него некоторых категорий уже имеющихся в его распоряжении квартир. Таким образом, государство намеревается стать крупным игроком рынка жилья в наем и, теоретически, может стать двигателем определенных изменений на нем.

Зачем нужны арендные дома?

О необходимости строить в Минске арендное жилье эксперты говорили давно. Государство тоже наконец убедилось, что массовое строительство льготного жилья для граждан не уменьшило число нуждающихся. Более того, жилье за копейки получили не самые бедные люди. Изъятие льготных квартир из арендного рынка спровоцировало раздувание пузыря. Теперь снять квартиру в столице сложно даже за большие деньги. Продолжать же строительство домов для всех желающих не позволяет дырка в бюджете. Тогда-то государство и прислушалось к голосу экспертов, говорящих, что строительство арендных домов вместо домов в собственность помогло бы избежать многих проблем.

В 2012 году вступил в силу указ, регулирующий использование государственного жилфонда. Тогда было положено начало строительству арендных домов. Проект нового закона стал следующим шагом на пути формирования зрелого рынка арендного жилья.

Вопрос, оздоровят ли предпринятые властями шаги ситуацию на столичном рынке, «Ежедневник» обсудил с исполнительным директором Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадием Каленовым.

Кто должен давать деньги?

Эксперт отметил, что для создания зрелого, цивилизованного рынка арендного жилья потребуется много лет. Увеличение числа арендных квартир по разумным ценам – это, безусловно, хорошо, но на общую ситуацию эти меры если и повлияют, то только психологически.

То количество арендного жилья, которое появится на рынке в следующем году, - это капля в море. Причем с самого начала государство совершает ошибку – строит дома своими силами за счет бюджетных денег.

«Если всерьез поставить задачу довести долю арендного жилья хотя бы до 40%, то бюджет такой объем просто не потянет», - уверен Геннадий Каленов. – Нагрузка на бюджет останется и в процессе эксплуатации домов».

Эксперт предлагает отдать строительство домов в руки бизнеса. В правительстве уже заявляли, что они готовы это сделать, однако желающих пока не нашлось. Геннадий Каленов отмечает, что эту сферу нужно сделать привлекательной для инвесторов.

Во-первых, создать ряд налоговых льгот. Например, земля под строительство арендного дома не продавалась бы, а передавалась в бессрочное пользование – до тех пор, пока на ней будет стоять арендный дом. Или отменить налоги на прибыль от сдачи в аренду жилья в арендных дома в случае, если туда заселяются нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

“Есть много механизмов, и наши чиновники прекрасно о них знают”, - говорит эксперт.

Можно сначала сделать некий пилотный проект, выделить участок, предложить инвестроам и посмотреть, как это работает. Если государство создаст соответсвующую законодательную базу, сюда придут западные компании, уверен представитель МАМН. Ведь на востоке, в России и Казахстане, только начинают строить первые арендные дома и сами обращаются за консультацией в Минск. В Европе же есть серьезные, зарекомендовавшие себя за много лет компании.

“Когда в Минске ставка арендной платы выше, чем в Германии, очевидно, что немецкие инвесторы заинтересованы сюда прийти”, - отметил Геннадий Каленов.

Над чем еще работать?

Важно, чтобы на рынке появлялись арендные дома высокого качества. Тогда бы квартиросъемщики с высоким уровнем дохода переселились бы туда. В качестве таковых эксперт приводит посольство США, члены которого живут в стареньких домах в центре Минка. Когда они из таких квартир уйдут, цена на жилье станет соответствующей его качеству.
Эксперт отмечает, что много работы еще осталось в плане доработки законодательства. Правила для всех игроков арендного рынка должны быть одинаковыми. В первую очередь это касается договора аренды, который должен быть единым, независимо от того, кто сдает – государство ли, частник ли или физическое лицо.