Почему очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий не становится меньше

Национальная загадка: жилья с каждым годом строится все больше, а очередь на него все длиннее. В чем причины?

 Ответ за "круглым столом" "СБ" искали Александр Горваль, начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры; Ольга Кавецкая, и.о. начальника отдела жилищно-коммунального хозяйства Миноблисполкома; Виктор Агеев, директор департамента кредитования населения ОАО "АСБ Беларусбанк", и Сергей Трусов, председатель комитета по архитектуре и строительству Миноблисполкома.

- Много перемен произошло в жилищной политике страны. Неизменным, к сожалению, осталось одно: в очереди за квадратными метрами по-прежнему стоит каждый третий житель. Почему?

Горваль: Так ведь в этом плане ничего не изменилось. На очередь в качестве нуждающихся становятся граждане, которые не обеспечены жилплощадью: 15 квадратных метров по стране и менее 10 квадратных метров в Минске.

- То есть вход практически свободный. А наличие жилплощади учитывается на территории всей страны?

Кавецкая: Нет, только в том населенном пункте, где гражданин становится на учет. Учитывается наличие жилья на всей территории страны только в том случае, если человек претендует на получение льготного кредита. В Минской области, к примеру, сегодня более 100 тысяч семей в очереди на улучшение жилищных условий. А.Горваль: В стране - примерно 800 тысяч. На начало года было 760 тысяч. "СБ": А какой вообще смысл становиться в очередь?

Горваль: В ЖСК либо по госзаказу можно построить квартиру дешевле. 60 процентов жилья строится для очередников. В небольших городах, где очереди малы, на такие привилегии можно рассчитывать. В Минске, конечно, надеяться на льготы для всех - дело малоперспективное. Хотя есть шанс построить долевым способом жилье по схеме "себестоимость плюс 5 процентов". Также застройщикам в цену для нуждающихся нельзя включать стоимость строительства инфраструктуры и проценты за снос жилья.

- А как насчет сверки списков нуждающихся?

Кавецкая: Проводится ежегодно. Но предоставить подтверждающие документы потребуют только от претендентов на социальное жилье. В остальном процесс идет дистанционно. Если гражданина, скажем, решено снять с очереди, то он получит по почте извещение в течение 10 дней с момента принятия такого решения.

- А сложно ли сегодня получить участок под индивидуальное строительство в Минском районе, в области? 

Кавецкая: На 1 января 2014 года в области было 32.064 желающих получить землю. 30.975 - нуждающиеся в улучшении жилищных условий, причем на 40 процентов это жители Минска. Большинство, безусловно, интересует Минский район. На 21 тысячу претендентов 338 свободных участков.

- Ничего себе конкурс: 62 человека на место! Как будете решать проблему? 

Кавецкая: Минский район будет закрыт для предоставления земельных участков под строительство индивидуальных домов для минчан. Всех желающих пригласим на аукцион. Бесплатно землю сможет получить только тот, кто проживает и работает в районе. Это около 25 тысяч семей.

Трусов: Многие граждане, пользуясь лояльностью законодательства, получали землю с одной целью: продать и заработать. Этой лазейки не будет. Скажу больше: и новых участков за счет пахотных земель больше не будет. Есть у нас еще одна проблема. Более 2 тысяч домов в стадии готовности 95 - 99 процентов годами не вводятся в эксплуатацию. Люди преспокойно там живут, но при этом не платят налоги на недвижимость, а некоторые еще и числятся нуждающимися в улучшении жилищных условий в Минске. Ведь предоставление участка не означает автоматическое исключение из очереди. Вот и пользуются.

- Почему не работает законодательство о нарушении сроков строительства? 

Трусов: У нас жестких мер предусмотрено немало. Но все не так просто...

- Нет возможности всех проконтролировать? 

Трусов: В том числе и это.

Горваль: Надо, как в известном фильме: не хотите вводить дом в эксплуатацию - отключим газ!

Трусов: Пытались. Но тоже ничего из этого не вышло. Хотели, чтобы такие собственники платили за газ по тарифам для объектов, не введенных в строй в нормативные сроки. Это в 5 - 7 раз дороже. Не получилось. Подведомственные нормативные акты энергетиков не позволяют. Вот так и живут хитрецы годами на временном подключении. Энергетиков это не волнует. Платят - значит, вопросов нет.

- Так где сейчас реально построить дом минчанину? 

Трусов: Рекомендовал бы присмотреться к городам-спутникам. Например, в Пуховичском районе возле населенных пунктов Свислочь и Дружный в перспективе возникнет город с населением до 100 тысяч человек. Это в 40 километрах от Минска. Скоростная электричка, 20 минут - и ты в столице. В Пуховичском районе есть избыток электроэнергии и тепла, то есть можно сэкономить на строительстве инженерной инфраструктуры. Но проект пока еще в стадии разработки.

Кавецкая: Кстати, в Пуховичском районе более 5 тысяч человек состоят на учете как нуждающиеся.

Трусов: Разделим эти 5 тысяч на коэффициент семейности, допустим, 3. Это примерно 1.600 семей. Умножим на 60 кв. метров - получим 96 тысяч кв. метров. Это немного. Основной расчет тут на сокращение очереди в Минске.

- А цены?

Трусов: В среднем у нас в прошлом году стоимость квадратного метра была до 6 миллионов рублей.

Горваль: Самое дешевое строительство в Минске и Минской области. По статистике, жилье с господдержкой - примерно 5,6 миллиона рублей за квадратный метр. В Брестской области - около 6,4 миллиона, в Витебской - 6,3, в Гомельской - 5,4, в Гродненской - 5, в Минске - 4,9 миллиона рублей.

Агеев: Но это дома, которые начали строиться 2 - 3 года назад.

Горваль: А в Минске на снижение стоимости повлияло еще и то, что МАПИД не проводил масштабную модернизацию, денег больших не вкладывал, кредиты платить не надо.

геев: Есть у нас дома по 12 - 15 миллионов за квадратный метр.

- А для нуждающихся?

Агеев: Самая низкая цена, которую мне доводилось видеть в кредитных договорах, - около 8 миллионов рублей за квадратный метр.

Горваль: Не надо думать, будто все многодетные семьи - малообеспеченные и хотят жить непременно в самом дешевом доме.

- Это какую зарплату надо иметь, чтобы семье из 5 - 7 человек не быть малообеспеченной? 30 - 40 миллионов? А в совокупный доход по-прежнему берут родственников и знакомых при расчете суммы кредита? 

Агеев: Только при льготном кредитовании.

- Не кажется ли вам, что это пагубное дело? Если семья действительно малообеспеченная, но не ведает, что творит, идет на все, чтобы только получить в собственность заветные метры. Плохо это. Ведь, понятно, что сосед, чей доход подсчитали в совокупном доходе такой семьи, не будет платить за нее кредит. Значит, по ходу дела будем иметь неплатежи, слезные мольбы о помощи. Еще хуже, на наш взгляд, другой вариант, когда семейство просто скрывает реальные доходы. Выдавая ей, таким образом, льготный кредит, мы поощряем развитие теневой экономики. И все это за счет законопослушных налогоплательщиков.

Агеев: Когда готовился проект указа № 13, а также весной прошлого года проект указа № 246, мы предлагали до момента включения человека в список на получение льготного кредита предложить семье подтвердить источники дохода, из которых она будет производить погашение кредита. Предложение не прошло.

Горваль: Но тогда ни одна многодетная семья не смогла бы получить кредит и построиться.

- Но есть норма, которая дает право такой семье на получение бесплатного социального жилья. 

Кавецкая: В основном все хотят иметь собственное жилье, а не социальное, которое приватизации не подлежит.

Агеев: Все дело в психологии: все хотят быть собственниками.

- Превосходно. Но почему именно за счет всех других налогоплательщиков? Ведь, согласитесь, это неправильно по определению, это ненормально - не иметь достаточно средств, не прилагать максимум усилий, чтобы их заработать, однако хотеть иметь дом или квартиру в собственности.

Горваль: Это вы нас можете убеждать в этом. 99 процентов семей нуждающихся вас не поймут.

- Не поймут - это еще мягко сказано...

Горваль: Даже снимать с очереди тех, кто получил арендное жилье, не предусмотрено. Эта норма не прошла. Хотя полмира живет в арендном жилье и ничего, трагедии нет. Там собственниками жилья могут стать только очень состоятельные люди. А у нас хотят все. Теперь в крупных населенных пунктах, где очереди на жилье большие, сложно будет решить сразу две задачи: обеспечить арендным жильем и одновременно решить вопрос обеспечения собственным жильем нуждающихся за счет льготного кредитования. Думаю, нам нужно уходить от этого обязательного права собственности на жилье.

- Пока будет существовать способ получить на льготных условиях жилплощадь в собственность, арендное жилье не будет пользоваться серьезным спросом. Люди из сельской местности пишут: почему, мол, они строили за свои деньги жилье, а в городах давали бесплатно? И теперь государство помогает им льготами за счет всех налогоплательщиков. 

Горваль: Не всегда последовательно у нас ведется жилищная политика. Нельзя идти на резкие изменения. Бюджет не резиновый. Если помните, Указ № 13 готовился в условиях больших проблем в экономике. Но прошло время, мы опять начинаем что-то менять, какие-то новые подходы выстраивать в жилищной политике. Господдержка должна соответствовать возможностям экономики, живущие в арендном жилье должны быть сняты с очереди для нуждающихся. Ну, или нужно предусмотреть возможность перевода арендного жилья в разряд лизинга - с возможностью его выкупа, но за реальные деньги.

- Иначе проблему не решить никогда.

Горваль: В том-то и дело.

- А сколько льготных кредитов запланировано в этом году? 

Агеев: 13 триллионов 613 миллиардов рублей. Плюс коммерческие кредиты на 743 миллиарда рублей.

Горваль: Этого должно хватить на строительство 2,5 миллиона квадратных метров жилья с господдержкой.

Агеев: В прошлом году на эти цели фактически было потрачено примерно 8,4 триллиона рублей кредитов и собственных средств граждан. К слову, кредитов по коммерческим процентам выдали 1 триллион 700 миллиардов рублей. В 4 раза больше, чем запланировали.

- Но тогда были какие коммерческие процентные ставки? 

Агеев: 16 процентов годовых. Сейчас - 38,5 процента.

- Какой доход нужно иметь семье, чтобы построить квартиру в ЖСПК стоимостью 8,5 миллиона за квадратный метр с льготным кредитом и без него?

Агеев: Я с зарплатой банковского работника даже однокомнатную не построил бы. Если взять среднюю зарплату в стране, равную сейчас 5,8 миллиона рублей, то в нашем банке сегодня можно получить коммерческий кредит не более чем 40 миллионов рублей. За эти деньги построить жилье нереально. Но если вы сейчас напишете, что в Минске есть в свободной продаже жилье по 8 миллионов за квадратный метр, завтра на вас обрушится шквал звонков с просьбой указать адрес новостройки и застройщика. Льготных кредитов с начала года уже выдали около 1 триллиона рублей и 70 миллиардов - на общих основаниях под 38,5 процента.

Горваль: Хочу подчеркнуть, что дорогие кредиты под 38,5 процента - это средства, которые берутся, когда не хватает достроить квартиру за счет льготного кредита.

- При выделении льготных кредитов теперь очередность свято соблюдается или снова есть лазейки? 

Горваль: Раньше создавались ведомственные ЖСПК. Люди в городской очереди могли стоять и с 1990 года, а те, кто вступил в ЖСПК по месту работы, допустим, в 2010 году, получали кредит. Раз ты строишь, значит, имеешь право на льготный кредит, пожалуйста, бери. Сейчас - только по единой очереди. Ведомственные очереди остаются только для военнослужащих.

- Сегодня уже сформировать ЖСПК при ведомстве нельзя? 

Горваль: Сейчас надо прежде всего достроить уже созданные ЖСПК. А потом возвращаться к этому вопросу.

Кавецкая: Эта мера направлена на то, чтобы разгрузить очереди по месту проживания нуждающихся. В Минской области есть, например, очередники с 1987 года.

Трусов: Среди них есть люди, для которых стояние в очереди что-то вроде хобби. Им много раз предлагали строиться, но они отказывались.

Кавецкая: Сейчас это тоже урегулировано 565-м Указом. И есть эта норма и в новом 563-м Указе. Там говорится, что если в течение календарного года очереднику предлагали 3 и более раз строиться, а он отказался письменно, его просто снимают с очереди.

- Есть ли данные, сколько у вас нуждающихся, претендующих на льготный кредит?

Кавецкая: Из 113 тысяч очередников примерно 75 процентов тех, кто имеет право на льготный кредит.

Горваль: А раньше было 90 процентов.

- Говорят, Минск с 2016 года резко сократит ввод нового жилья: не более 500 тысяч квадратных метров в год.

Горваль: Просто в городской черте будет меньше строиться. А так как были задачи вводить ежегодно по миллиону квадратных метров, так они и будут вводиться, но уже часть в городах-спутниках. Хотя очередь льготников тоже вряд ли будет сокращаться в обозримом будущем. У нас все больше и больше появляется многодетных семей. Если года 3 - 4 назад их было 15 - 16 тысяч, то сейчас - более 22 тысяч.

Агеев: Причем с появлением еще одного ребенка такая семья может повторно стать в очередь на улучшение жилищных условий.

Горваль: Здесь вопрос по-другому надо ставить. Вопрос доступности жилья. Если бы доступность была высокой, с очередями вообще бы не было никаких проблем. Есть у тебя деньги - ты или строишь новое жилье, или покупаешь на вторичном рынке.

- А сколько в стране будет строиться жилья в этом и последующих годах?

Горваль: На этот год планируется построить 5 миллионов квадратных метров. Ориентировочно столько же планируется и в следующем году. Хотя мощности строительных организаций значительно больше.

- Может, упор сделать на индивидуальное жилье? 

Агеев: В Минской области очень много строится такого жилья, в Брестской тоже.

Горваль: В прошлом году в стране было построено 1 миллион 956 тысяч квадратных метров индивидуального жилья при плане 2 миллиона 60 тысяч. Это 37 процентов от общего ввода жилья по стране. Потому и программа индивидуального строительства была принята, что там самый высокий процент вложения собственных средств населения. Там и метраж намного больше, чем в квартирах многоэтажных домов. Но при этом надо учитывать тот факт, что площади введены большие, а очередь подвинулась ненамного. Ведь коттедж на одну семью площадью 200 квадратных метров - это равносильно трем квартирам в многоэтажном доме. Сложная здесь арифметика.

- Застройка в области сдерживается отсутствием дорог, инженерных коммуникаций. Как решается эта проблема? Может, нам нужно использовать опыт других стран, где создаются объединения застройщиков, которые сами находят средства, не ждут, пока государство поможет? 

Трусов: Мы так и работаем. В частности с газом. Если хотят жильцы быстрее подвести газ - пожалуйста, делайте за свой счет. Для этого, например, и создаются газовые потребительские кооперативы. Но это не единственная проблема. Это и дороги, энергообеспечение, водоснабжение. Да и нередко возникают споры между жильцами, долго не могут найти согласия. Бывает, что из-за сантиметра земли годами идут тяжбы. Часто бывает так, что большинство "за", а один найдется такой, что не хочет платить. А там, где один, найдется и десять нежелающих. Остальные тоже не захотят за них платить. Разве это нормально, когда, например, за постройку дороги заплатят несколько человек, а пользоваться будут все? Поэтому государство пошло на то, чтобы выделять деньги из бюджета на подводку коммуникаций: воды, электроэнергии и строительство дорог. Но в полной мере решить все эти проблемы пока не получается из-за недостатка денежных средств. Слишком много взято было участков там, где не имелось ни дорог, ни коммуникаций. Даже проектной документации не было по ним подготовлено, чтобы что-то начать строить.

- А что с Колодищами?

Трусов: 15 лет назад полигон в Колодищах отдали тракторному заводу под участки, а теперь мы должны все расхлебывать. Участки раздали, многие уже построились, а никаких финансовых ресурсов завод не вложил в коммуникации. А когда отдавали, даже не подсчитали, какие мощности туда нужно подвести и во что это обойдется. А сети там очень серьезные. Во-первых, нужно было разработать проектную документацию, как и откуда тянуть туда сети. А время прошло, уже кто-то неправильно поставил дом. К примеру, там, где должна быть дорога, водопровод, стоят плотно здания. И что теперь делать? Вот и занимаемся распутыванием этих узлов.

Горваль: На нынешний год в стране согласно постановлению Совмина запланировано выделить на создание инфраструктуры 6,1 триллиона рублей. Средства будут взяты из республиканского и местных бюджетов в пропорции примерно 50 на 50.

- Это решение проблемы?

Горваль: Отнюдь нет. Мы все хотим иметь жилье. Но мало кто задумывается о том, что это самая дорогая вещь в нашей жизни. А мы относимся к этому, как к мелочи, легко и быстро решаемой. И считаем, что каждый человек должен иметь собственное жилье, чему государство должно всячески способствовать и помогать всеми средствами. Государство, считаю, взяло на себя завышенные обязательства перед населением. Все обещания реализовать невозможно. Может, нужно в этом плане больше говорить о проблемах, о том, почему не все получается, в чем причины. Что желания должны соответствовать нашим возможностям. И всех ли можно и надо поддерживать.

- Но как быть?

Горваль: Недавно я был на заседании Европейской экономической комиссии ООН. Так там обсуждались проблемы жилья в самых разных странах. Не о тех шла речь, у кого метра или двух не хватает до санитарных норм, а о тех, у кого действительно нет крыши над головой. Кто живет во временных жилищах, которые и жильем нельзя назвать. Без тепла, воды, электричества и канализации. У нас ведь никто на улице не живет. В очереди стоят в основном те, кому не хватает метража. И получается, что у нас одинаково нуждаются и те, у кого метра до нормы не хватает, и те, кто вынужден ютиться по 3 - 4 человека в одной комнате. Надо при постановке на учет исходить из объективных реалий - положения нуждающегося и возможностей государства. Иначе никакого бюджета не хватит, чтобы всем им помочь.

Трусов: Не знаю, как в других областях, а в Минской на одного человека, от младенца до старика, приходится в среднем 26 квадратных метров жилья.

Горваль: В некоторых регионах эта цифра доходит до 35 квадратных метров на одного человека. Особенно в малых городах.

Трусов: В среднем все обеспечены своими 15 квадратными метрами, только у одного - 50 квадратных метров на члена семьи, а у другого - может быть, ничего.

- Дети выписались из родительского дома в 100 "квадратов", переехали в Минск и стали нуждающимися. Есть возможность, почему бы не получить жилье в столице? Тем более что коммунальные платежи сравнительно низкие. 

Горваль: Нужно идти к тому, чтобы не только жилье, но и содержание его реально стоило. А что сегодня мы имеем? Эти платежи составляют 5 - 10 процентов от зарплаты. Можно содержать не одну, а две и три квартиры. Сдавать и жить припеваючи. Вон в Прибалтике подняли "коммуналку" в 5 раз, так сразу же вопрос нуждающихся отпал. Все быстро сменили жилье, продали излишки, купили то, что по карману. Как только содержание жилья стало дороже, никто не захотел иметь лишнюю жилплощадь. И сегодня никакого ажиотажа вокруг нет. Рано или поздно нам тоже придется решать этот вопрос. Иначе мы можем погрузиться в эту проблему на десятилетия без успеха на результат. А ведь стране нужно больше думать о совершенствовании технологий, выпуске конкурентной продукции и создании хорошо оплачиваемых эффективных рабочих мест. Чем больше средств бюджета будет направлено на льготные кредиты под строительство жилья, тем меньше останется на все остальное. Логика проста: деньги налогоплательщиков надо расходовать рационально, с умом.