Эксперт: в краткосрочной перспективе цена квадратного метра мало изменится

Государству нельзя отдавать жилищный рынок на откуп рынку, но нынешняя модель жилищных взаимоотношений требует детального анализа и совершенствования.

 Об этом «Ежедневнику» заявил Доцент кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» строительного факультета Белорусского национального технического университета Виктор Шанюкевич.

- Что и как сегодня влияет на формирование цены квадратного метра?

- Цена квадратного метра формируется в нашей стране как на основе классических, так и специфических белорусских факторов. Из классических в первую очередь отмечу отсутствие так называемой двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, которая опирается на вторичный рынок закладных, что обеспечивает развитый рынок кредитования. Однако эта модель стала одной из стартовых причин мирового финансового кризиса. Мы не готовы к ней и строить подобную модель перспективно с использованием существующего жилищного фонда. Но в практике, включая зарубежную, такого опыта нет. Важнейшим белорусским фактором являются существенные инфляционные процессы и по этой причине, квартира часто становится объектом капитализации денежных средств граждан.

- После того, как президент запретил строить в Минске новое жилье, цены сразу пошли вверх, это закономерно или особенность чисто белорусского рынка? Это было правильное решение?

- По поводу запрета строить в Минске, то я лично поддерживаю это решение. Но тут надо учитывать, что для его практической реализации необходимо некоторое время. И запрет не должен быть стопроцентным, необходимы исключения.

- Существует мнение, что цены на квадратные метры растут в Беларуси из-за иностранцев (главным образом из-за россиян), мол, они дают высокую цену и формируют главный спрос. Насколько обосновано данное утверждение?

- Относительно приобретения жилья иностранцами, существует годовая статистика РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Например, в Минске это 2-3% от общего числа сделок. Россияне (а не уехавшие туда на работу белорусы) составляют из них не более 1%. Интересен юридический факт практической реализации подобных сделок с жильем: нотариусы покупателям-иностранцам (кроме граждан России) – отказывают, а госрегистраторы – нет. По моему мнению, этим процессом надо управлять в национальных интересах. В первую очередь, это касается Минска, который, будучи столицей, имеет законодательно установленные особенности.

- Какой тренд цен на недвижимость и чего ожидать в краткосрочной и долгосрочной перспективе?

- Составными элементами жилищных отношений являются: потребность, спрос, предложение, цена, конкуренция, возможность выбора и право собственности. Эти элементы тесно связаны и являются важнейшими условием эффективного функционирования рынка. С 1992 года общий тренд цен на жилую недвижимость в долларовом исчислении всегда был направлен в сторону увеличения.

В зависимости от соотношения спроса и предложения рынок недвижимости имеет четыре качественно разных состояния: подъем, стабильность, спад, оживление. Циклический характер рынка жилья актуализирует проблему государственного участия в регулировании рыночных процессов. И это неоднократно было в белорусской практике и оказывало на рынок как положительное, так и отрицательное влияние. Например, в 2006 году ограничение прибыли застройщика при строительстве многоквартирных жилых домов в размере 5%, которое произошло на фоне инфляционных явлений в экономике страны и формирования ценового «пузыря» на мировом рынке недвижимости, обусловило повышение стоимости квадратного метра в Минске до 2 тысяч долларов и выше.

В краткосрочной перспективе, до октября 2014 года, цена квадратного метра жилья мало изменится. Граждане хотят улучшить жилищные условия, но для них финансовая доступность жилья в большинстве случаев – не подъемна. Ипотека возможна только частично – иначе это становится «кабалой» на многие годы. Продавцы же, особенно, на вторичном рынке, не учитывают это - продолжают «держать» или даже повышать цену предложения. На первичном рынке многое зависит от ныне изменяющейся методологии ценообразования в строительстве. Все перечисленные и другие факторы совместно оказывают влияние на формирование стоимости жилья.

- Какова роль государства в этом процессе?

- Повторюсь, роль государства в регулировании рыночных процессов в строительстве и недвижимости в целях их оптимизации важна и обязательна. И это характерно для многих стран. Понятие «невидимая рука рынка все расставит» для сложной жилищной системы, взаимозависимой как внутри, так и с другими отраслями экономики, неверно. Жилищную сферу необходимо постоянно анализировать, совершенствовать всем ее участникам. Как? Многое в этом я могу предложить, как ученый и практик, имеющий опыт нормотворческой деятельности.