Беларуси необходима собственная, национальная система финансирования жилищного строительства

Для развития рынка жилищного строительства в Беларуси, необходимо уйти от массового льготного субсидирования со стороны государства и создать собственную национальную систему финансирования, с учетом опыта зарубежных стран.

 О том, как активизировать рынок строительства жилья и привлечь в него деньги, «Ежедневник» поговорил с доцентом кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» строительного факультета Белорусского национального технического университета, заместителем директора компании-застройщика «ДинасИстейт» Виктором Шанюкевичем.

- Какие, на ваш взгляд, меры может принять государство, чтобы сделать цену на квадратные метры более адекватной?
- Определенные шаги в этом направлении в стране сделаны: изменены основания для признания граждан нуждающимися, начинает функционировать госзаказ на строительство жилья, введены в эксплуатацию первые дома государственного арендного фонда (например, во Франции существует закон, согласно которому доля муниципального жилья в структуре городского жилого фонда не должна быть меньше 30%). Вместе с тем, этого недостаточно.
В настоящее время особенно требуют нового осмысления и тщательного анализа на государственном уровне объемы льготного дотирования и субсидирования спроса населения на объекты жилой недвижимости, ведь их излишние объемы приводят к так называемой в экономике «институциональной ловушке». И вообще в мировой практике (в т.ч. и в России) принято говорить о разных формах доступности жилья, а не о распространенном в нашей стране взгляде, чтобы стоимость квадратного метра была равна величине ежемесячной заработной платы.

- Где тогда населению найти средства на строительство жилья, если не будет льготных кредитов?

- Необходимо избирательно учесть зарубежный опыт. Например, в мировой практике для повышения уровня доступности жилья в том или ином виде применяется аренда жилья, в том числе с правом последующего выкупа – жилищный лизинг (rent-to-own, rent-to-buy, lease-to-buy, lease-to-own). Так, около 50% жителей Испании приобретают недвижимость с помощью такой схемы. На Кипре аренда с правом выкупа содержит условия, как договора аренды, так и договора купли-продажи жилой недвижимости. В арабских странах существует так называемая исламская ипотека, где жилищное кредитование осуществляется с соблюдением норм шариата, которые запрещают ростовщичество (экономический аналог льготного кредитования). Успешный опыт использования аренды с правом выкупа имеется в Дубае (ОАЭ), где арендные платежи за первый год действия договора полностью идут в счет оплаты недвижимости, а во второй год 90% уплаченной за аренду суммы засчитывается, как оплата приобретения собственности. Сейчас лизинговая схема покупки жилья особенно популярна в Хорватии («najam s pravom kupnje») и Болгарии («наем с опцией покупки»).

- А что делать с сотнями тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий?

- Институт «нуждаемости» в улучшении жилищных условий требует существенного изменения (частично это уже осуществлено). Улучшение жилищных условий, в первую очередь, должно осуществляться через социальное, арендное жилье (в т.ч. с правом выкупа – жилищный лизинг), находящееся в собственности государства. Необходимо также повысить эффективность использования жилого фонда за счет повторного заселения. Особенно, в Минске, где недостаточно развита, так называемая, жилищная фильтрация. Именно такие «жилищные цепочки» были распространены в советский период.
Эволюция жилищной сферы напрямую связана с решением проблемы эффективного собственника, в том числе и жилья, находящегося в частной собственности граждан.

- В 2013 году Минстройархитектуры просило Нацбанк вернуть валютное кредитование жилья, но вместо этого получило дешевое рублевое кредитование, от которого госбанки через несколько месяцев категорически отказались, сославшись на большие убытки. Какие еще можно найти возможности для оживления рынка или Минстройархитектуры нужно опять идти в Нацбанк и просить вернуть валютное кредитование?

- Отвечу сразу по валютному кредитованию – уже имеем негативный опыт. Потенциал же рублевого кредитования (более широко - ипотека) в нашей стране реализован недостаточно.

Одним из эффективных способов мобилизации денежных средств населения с целью улучшения его жилищных условий является, например, система жилищных строительных сбережений, которая должна стать также и формой социальной поддержки семей (граждан), нуждающихся в улучшении жилищных условий (в некоторой степени заменить льготное кредитование). Немецкие эксперты полагают, что система стройсбережений успешно может быть реализована в экономиках, где инфляция не превышает 9-10%. Такое ограничение для нашей страны может быть принято с определенной долей условности. Например, в Чехии в момент старта стройсберкасс темп инфляции составлял 21%, в Словакии – 23%, а в Венгрии – 18% (т.е. больше, чем в настоящее время в Беларуси). Опыт стран Восточной Европы также подтвердил важнейшую роль стройсберкасс. Например, Чехия ввела стройсберкассы в 1993-м, а через 10 лет работы уже 44,6% населения страны было вовлечено в систему стройсбережений.

- Но в Беларуси уже есть система стройсбережений «Беларусбанка», но она не оказала существенного влияния на рынок…

- Система стройсбережений ОАО «АСБ «Беларусбанк», ныне действующей в определенных объемах, не получила должной поддержки со стороны населения по следующим, по моему мнению, причинам: недостаточный по времени период накопления - 3, 5 и 7 лет (например, в Германии - 8-10 лет); незамкнутость финансовых потоков; отсутствие существенной премии от государства и работодателя; начало работы системы в год, когда начался активный рост цен на рынке жилой недвижимости; недостаточная сумма накопления (25%). Во многих странах система стройсбережений подразумевает значительный процент государственной премии (до 40% от суммы вклада). Для условий Беларуси ее необходимо сделать меньше, но распространить на больший объем накоплений, а также, например, дифференцировать размер государственной премии в зависимости от года постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

По моему мнению, для решения проблемы обесценивания вкладов в системе стройсбережний нужно предусмотреть возможность накапливать средства на жилье, выкупая свою будущую квартиру по частям, то есть по квадратным метрам (оформляя, например, сертификат). Необходимо также предусмотреть возможность через систему стройсбережений приобретения в собственность земельного участка под строительство жилого строения.
В настоящее время Нацбанк разрабатывает проект нормативного документа по системе жилищных строительных сбережений. Науку не пригласили. Ждем-с.

- Так какой все же механизм финансирования жилищного строительства необходимо развивать в Беларуси, на что сделать основной упор?

- Все существующие механизмы финансирования строительства жилья имеют свои преимущества и недостатки. Поэтому, для активизации процесса мобилизации финансовых средств белорусских граждан в жилищное строительство (которые хотят иметь жилье в собственности) целесообразно их комплексное и рациональное комбинирование (сочетание). При этом соотношение различных механизмов не является «постоянной величиной». В современных условиях наиболее целесообразно стимулировать все сложившиеся формы организации жилищного финансирования с постепенной концентрацией на тех из них, которые будут адекватны складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам как гражданина, так и государства.

Перспективно формирование собственной национальной системы финансирования жилищного строительства. Важно определить взаимосвязь национальной системы финансирования жилищного строительства со всей финансовой системой страны. Целесообразно вовлечь в финансовый оборот капитал, заложенный в существующем жилищном фонде (например, через ценные бумаги), а также предложить для активизации привлечения денежных средств граждан к жилищному строительству более развитые, чем ныне, налоговые льготы, особенно для работающих в бюджетной сфере. Все это не потребует дополнительного государственного финансирования.