Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси начал перестраиваться

В Беларуси началась активная фаза формирования рынка управляющих компаний для коммерческой недвижимости. Пока их мало, но процесс уже пошел и будет активно развиваться.

О том, куда движется рынок «Ежедневнику» рассказал Андрей Павлышко, управляющий директор международной консалтинговой компании по коммерческой недвижимости Colliers International в Беларуси.

- О необходимости качественного управления коммерческой недвижимостью в Беларуси начали говорить лишь недавно, почему так произошло?

- Чем больше развивается рынок коммерческой недвижимости, тем больше возникает необходимость в качественном управлении его объектами. Рынок созрел для перехода на цивилизованное и качественное управление и об этом уже начали говорить на всех уровнях. К сожалению, в Беларуси пока не сформировалось понимание того, что такое управление коммерческой недвижимостью. Это довольно широкий спектр услуг, который включает несколько направлений. Так, например, наши зарубежные коллеги разделяют управление коммерческой недвижимостью на такие направления как asset management, property management и facility management. Хотя и эти понятия достаточно условны.

Asset management - это полное, доверительное управление имуществом. Собственнику объектов недвижимости, часто выгоднее заниматься своим профильным бизнесом, чем отвлекать время и ресурсы на создание внутренней системы по управлению объектами недвижимости. Иногда эти функции выгоднее передать профессиональному игроку, предоставив ему необходимые полномочия и определив критерии его ответственности: управление финансовыми потоками и рисками, утверждение плана по сдаче в аренду, сдачу в аренду, маркетинг, реконцепция (перепрофилирование) объекта недвижимости и т.п. Asset management – это «высший» уровень внешнего управления объектом недвижимости.

Следующий уровень - property management. Он заключается в организации эффективного бизнес-процесса с целью получения максимального дохода от использования объекта недвижимости. Тут уже управляющий предоставляет собственнику комплекс профессиональных услуг по обслуживанию договоров аренды и работе с арендаторами. Кратко такой сервис можно назвать «управлением денежным потоком». При этом сервис включает как поиск, отбор, выбор арендаторов, их размещение, переговоры, заключение и мониторинг договоров аренды, так и администрирование счетов за аренду, эксплуатацию, коммунальные, прочие услуги, а также обеспечение полного и своевременного сбора таких платежей и т.д.

Третий уровень управления недвижимостью – это facility management или предоставление собственнику услуг, необходимых для нормального технического функционирования объекта. Сюда входит обслуживание всех инженерных систем, безопасность, уборка, транспортные услуги, организация питания на объекте недвижимости и т.д.

Все упомянутые направления могут быть реализованы как в рамках единой управляющей компании, так и через привлечение различных поставщиков профессиональных услуг.

В отечественной бизнес-среде четкое разделение по направлениям управления недвижимостью пока не сформировалось. Именно поэтому, когда кто-нибудь говорит об управляющей компании, то обязательно требуется уточнение, что конкретно имеется в виду. Обычно, говоря про управление недвижимостью, имеют ввиду техническую эксплуатацию (facility management). И наиболее популярной услугой в рамках технической эксплуатации сегодня является уборка или клининг, то есть поддержание в чистоте помещений объекта, парковки и прилегающей территории. Это самая низкодоходная услуга, где оператору необходимо иметь большое количество обслуживаемых объектов, чтобы при достойном качестве оказываемой услуги иметь среднерыночные показатели по доходности.

- Есть ли в Беларуси компании, которые могут взять на себя полное доверительное управление недвижимостью и обеспечить не только подбор арендаторов и сбор с них денег, но и необходимый уровень технической эксплуатации зданий?

- На ранних этапах формирования рынка коммерческих объектов недвижимости сложилась схема, когда сами собственники занимались всеми вопросами управления. Иногда они создавали для этих целей отдельные управленческие подразделения или компании.

Потом начался рост количества внешних компаний, предлагавших сервис по профессиональной уборке, и это направление собственники начали активно передавать им.

Сегодня мы наблюдаем аналогичный всплеск роста количества компаний, которые готовы предложить уже не только уборку, но и забрать на себя все вопросы по профессиональному техническому обслуживанию инженерных систем и по безопасности.

В то же время нельзя сказать, что сегодня в Беларуси имеется большое количество предложений от внешних компаний, которые не только хотят, но и могут предложить качественные услуги по управлению «денежным потоком от аренды» - property management. По нашим наблюдениям, в Беларуси сегодня можно говорить всего о двух-трех таких компаниях, работающих по базе бизнес-процессов, построенных, как правило, на зарубежном опыте.

Стоит упомянуть еще один современный тренд. Собственники крупных объектов недвижимости, чей профильный бизнес находится в совсем иной плоскости, постепенно начинают использовать методы финансового анализа и по его результатам отделять операционный бизнес, не связанный с недвижимостью, от самой недвижимости.

Как правило, создается отдельная структура, которая специализируется на собственной недвижимости. Такая структура наделяется соответствующими полномочиями и получает пакет целевых объемно-денежных показателей от собственника. Тут же начинается построение системы «внутреннего хозрасчета», как ее называли в советские времена. Вновь созданная отдельная управляющая компания заключает с компаниями своего холдинга договора аренды и обслуживания на общих рыночных условиях. Она даже может вынудить их уменьшить количество арендуемых площадей или даже переместиться в другие объекты недвижимости, где возможна более низкая арендная плата и эксплуатационные расходы. Иными словами, такая компания действует как полноценный внешний управляющий, который в первую очередь озабочен повышением эффективности использования объекта недвижимости и, как следствие, увеличением денежного потока.

- А зарубежных компаний, которым можно было бы отдать на аутсорсинг управление коммерческой недвижимостью в Беларуси нет?

- Если говорить про зарубежных игроков этого рынка, то уже более десятилетия в Беларуси действуют российские компании, которые наряду с нашими белорусскими компаниями предоставляют профессиональные услуги по уборке.

Также уже несколько лет представлены прибалтийские компании, которые одновременно с уборкой вывели на белорусский рынок полный пакет услуг по технической эксплуатации зданий.

В части управления денежным потоком от аренды сегодня в Беларуси также активны профессиональные игроки из Прибалтики. Их задействуют как в работе с арендаторами, так и в качестве полноценных управляющих в области property management.

- Но Colliers International сейчас как раз ведет переговоры с некоторыми банками, чтобы полностью взять на себя управление их недвижимостью…

- Действительно, такие функции управления недвижимостью (asset, property, facility management) являются мировой специализацией компании Colliers International. При этом основными получателями услуг являются фонды по недвижимости, крупные девелоперы и собственники недвижимости, такие как банки, корпорации, большие промышленные предприятия, имеющие много объектов недвижимости, их частей, которые являются непрофильными и не используются в их основной производственной деятельности собственника.

Поэтому мы сейчас находимся в стадиях активной подготовительной работы и переговоров с интересными нам целевыми игроками рынка недвижимости.

- Есть ли в Беларуси востребованность в управляющих компаниях, сколько офисов в этом нуждаются?

- Рынок коммерческой недвижимости Беларуси за последнее пятилетие значительно изменился – реализованы новые, более современные торговые, офисные, складские проекты. Предложение такой недвижимости стабильно прирастает, поэтому повышаются требования арендаторов к качеству обслуживания. Рано или поздно для всех собственников недвижимости становится очевидным, что любой арендатор платит аренду фактически за возможность ведения «комфортного и эффективного» бизнеса в арендуемой недвижимости. Именно поэтому все больше потенциальных арендаторов имеют в своем списке требований к арендуемой недвижимости такой пункт как профессиональная и опытная компания по технической эксплуатации.

- В Минске огромное количество офисов находится под Главным хозяйственным управлением Управления делами президента, которое тоже, наверное, можно назвать такой управляющей компанией…

- Согласен, в беседе мы незаслуженно забыли упомянуть эту компанию, которая является сегодня самой крупной на рынке управляющей компанией по размеру портфеля недвижимости и исполняет, фактически, все главные функции управления в отношении государственной недвижимости.

- Насколько ГХУ УДП профессионально управляет офисной недвижимостью, может ли оно вклиниться на этот рынок и, используя свои огромные ресурсы, предложить свои услуги по управлению новыми бизнес-центрами?

- Трудно дать комментарий о работе этой управляющей компании, поскольку государственная коммерческая недвижимость не является целевой для профессиональных консультантов и брокеров нашей компании и наши клиенты предпочитают работать с нами только по современной коммерческой недвижимости, находящейся в частной собственности.

По второй части вопроса, очевидно, что выход любой компании соседний рынок оказания услуг - это, в первую очередь, вопрос стратегии развития, наличия ресурсов, наличия плана мероприятий и, конечно, наличия команды опытных управленцев.

- Можно ли сказать, что в ближайшие годы на белорусском рынке недвижимости появятся некие компании, которые будут специализироваться на профессиональном управлении?

- Рынок коммерческой недвижимости развивается и ожидает очередной прирост коммерческих площадей в этом году, соответственно и сопутствующие бизнесы будут развиваться, в первую очередь это касается компаний, занимающихся технической эксплуатацией и управлением денежным потоком.

За последние год-два на этом рынке стартовало несколько достаточно серьезных компаний, которым уже удалось набрать отличный по составу портфель заказов. Радует, что наряду с опытными прибалтийскими компаниями, очень уверенно развиваются наши белорусские проекты. Поэтому сегодня мы видим, что ряд крупных объектов находятся под управлением внешних управляющих компаний. Это и торговые, и офисные, и складские объекты.

- Сколько, например, Минску нужно управляющих компаний, чтобы рынок стал цивилизованным?

- Десяток-полтора средних компаний с порфелями недвижимости до 10-15 тыс.кв.м и пять-шесть крупных компаний с портфелями до 50 тыс.кв.м позволили бы создать критическую массу для учреждения некой профессиональной ассоциации, целью работы который стало бы создание и обеспечение единообразных подходов и требований к качеству профессионального бизнеса по технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости.

- Еще совсем недавно отмечался интерес к долевому строительству офисов и управлению через Товарищество собственников. Почему рынок начал меняться, в чем преимущество единого управления?

- Не соглашусь, скорее был интерес к вложению свободных денежных ресурсов в коммерческую недвижимость через долевые проекты. Уточним место таких проектов среди современных объектов. Так, если говорить про офисные проекты, то все долевые проекты при наличии более чем двух собственников сразу классифицируются не выше класса офисов «В2» и не сразу попадают в требования к бизнес-центрам для крупных и особенно международных арендаторов. В свою очередь, торговые центры с долевой собственностью на мелкие и средние торговые помещения относятся к предыдущему поколению торговых объектов и не будут интересны для современной торговли и торговых операторов.

Таким образом, девелоперы предлагали и предлагают возможность «проинвестировать в недвижимость»: долевое строительство небольших и средних помещений. Но распродав все помещения, девелопер самоудаляется из объекта, и в проекте остаются десятки совместных собственников, которые вынуждены договариваться друг с другом по всем вопросам жизни капитального строения.

Очевидно, что управление большим недвижимым проектом через такое товарищество собственников значительно уступает в эффективности единому управлению. Это касается, в первую очередь, как скорости принятия решений, так и сути принимаемых решений. Цель товарищества собственников – максимально уменьшать затраты по всем статьям. Это касается как оплаты труда профессиональных работников, начиная с уборщика и заканчивая руководством управляющей компании, так и принятия решений по затратам на своевременное профессиональное обслуживание инженерных систем. Часто легко принимаются решения, которые снижают комфортность ведения бизнеса в арендуемых помещения.

Например, совместные собственники собрались и решили, что статья «Обслуживание лифтов» чересчур затратная и даже избыточная, а дешевле просто отключить лифты и убрать связанные затраты. Для арендаторов нижних этажей, возможно, еще нормально, а вот для остальных – фактическая потеря потребительских свойств сдаваемого в аренду помещения, что ведет к неполучению дохода собственниками таких помещений.

- Какие проблемы сегодня существуют на рынке, которые мешают становлению сектора управляющих компаний?

- Один из важных вопросов – профессиональный персонал. Поскольку этот рынок лишь формируется, то достаточно сложно найти качественный обученный персонал за соответствующее вознаграждение. Технику и оборудование сегодня не сложно взять в лизинг, а вот найти качественный персонал – это задача.

- А законодательных препятствий нет?

- Требуется отметить, что оказание сервиса в части безопасности объекта требует специального разрешения на такой вид деятельности.

- Получается, что белорусский рынок коммерческой недвижимости в Беларуси уже готов для того, чтобы делать здесь свой бизнес в качестве управляющей компании?

- Да, рынок уже пришел к такой необходимости. Еще 3-4 года назад было очевидно, что собственники коммерческой недвижимости были не готовы отдать комплекс задач по технической эксплуатации на стороннюю профессиональную компанию, собственниками было принято всем заниматься самостоятельно, даже нанимать на работу с полсотни уборщиков, ставить им задачи и контролировать их. Сейчас же проще и надежнее заключить договор с профессиональным игроком рынка, который, ко всему прочему, страхует свою профессиональную ответственность перед заказчиком.