Офисная недвижимость Минска: цены падают, денег нет. Что ждет в 2016?

Львиная доля бизнес-центров Беларуси строится в Минске. И именно в столице рынок офисов в 2015 году пострадал сильнее всего. Стоимость аренды снизилась примерно на треть, но все равно в построенных за последние годы бизнес-центрах пустуют порой целые этажи. В кризисе оказались и девелоперы – рынок долевого строительства офисов быстро сжимается, строить бизнес-центры становится просто невыгодно.

В уходящем году не раз доводилось слышать от различных бизнесменов высказывания вроде такого: «Наконец-то стоимость аренды офисов приближается к адекватной». На практике это выражалось в том, что на протяжении 2015 года стоимость аренды офисных площадей в бизнес-центрах Минска в среднем снизилась примерно на треть. Стоит вспомнить, что в 2011-2014 годах новые бизнес-центры в столице появлялись буквально каждый квартал. Как результат, сегодня благодаря массовому офисному строительству последних лет предложение по офисам заметно превышает спрос.

По оценке замглавы отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрея Чернышева, к нынешнему декабрю общая площадь незанятых современных офисных площадей достигла порядка 60 тыс. кв. м – это в два раза выше уровня начала года. «Величина спроса со стороны бизнеса на аренду офисов значительно меньше предложения. Вместе с экономической нестабильностью этот фактор продолжает оказывать давление на уровень арендных ставок и все сильнее обострять конкуренцию среди собственников-арендодателей», – отметил Чернышев. Иными словами, стоимость аренды опустилась до самого низкого уровня за последние 10 лет.

В цифрах это выглядит так. Квадратный метр офисной площади в бизнес-центрах класса «A» сегодня предлагается в среднем за 22 евро (с учетом НДС), класса «B» – за 14 евро, класса «C» – за 9 евро. При этом, как говорят участники данного рынка, наиболее высок спрос (две трети от общего объема) на аренду офисов по цене 10-15 евро с НДС за «квадрат». И только 14-16% арендаторов формируют спрос на офисы более высокого класса, стоимостью 15-20 евро за 1 кв. м в месяц. Опять же, спрос на них за период с минувшего декабря сократился в два раза.

Чтобы понять структуру этого рынка, нужно посмотреть на то, кто и как строит новые бизнес-центры. С начала 2000-х и примерно до 2011 года бизнес-центры в Минске строились в основном по схеме долевого строительства – то есть будущие собственники офисов «скидывались» и вместе оплачивали работу (и прибыль) застройщика. Однако в последние годы верх начали брать «классические» девелоперы – компании, которые строят бизнес-центры за собственные (реже – кредитные или инвестиционные) средства, являются их единственным собственником и в дальнейшем делают бизнес на сдаче площадей в аренду. А офисные «долевики», наоборот, понемногу уходят с рынка.

В начале 2015 года в Минске по долевой схеме строилось 26 бизнес-центров, к концу года их осталось 15. Одни были достроены и сданы, другие – заморожены. Из тех, которые еще строятся (и привлекают долевиков), восемь объектов относятся к классу «В» и семь – к классу «С».

Во многих бизнес-центрах последних поколений арендаторам предлагаются как офисные, так и торговые площади. Цены на аренду площадей под торговые точки весь 2015-й падали вместе с ценами на аренду офисов. Сегодня средняя ставка аренды в торговых центрах Минска достигла 20 евро/кв. м (с учетом НДС). Впрочем, как говорят специалисты, в 2015 году падение цен было характерно вообще для всех сегментов рынка недвижимости – и эта тенденция сохранится в 2016-м.

«По моему мнению, цены будут падать на все виды недвижимости, кроме, может быть, по-настоящему элитного жилья. Цены будут падать и на продажу, и на аренду. Причем, не исключен даже дефляционный сценарий развития ситуации на рынке. Это когда все дешевеет, а денег все равно нет ни у кого. Тогда недвижимость может быть и "попиццот", но у тех, кто этого ждет, тогда не будет денег и на "посто" или "подвести", – говорит эксперт по рынку недвижимости Александр Зеневич. – И это падение надолго, минимум на полтора-два года. Это пока застройщики держатся: у них длинные деньги иностранные, дешевые... Но и они не могут замораживать их вечно. Следовательно, будут вынуждены снижать цены и на новостройки. Уже сейчас появляются квартиры в новых домах дешевле 1000 у.е. за квадрат. Дальше – больше. Уверен, что кое-кто будет строить с минимальной прибылью или даже по себестоимости, лишь бы не увольнять людей (например, Арэса-Сервис или Минскстрой). Худший из возможных вариантов, когда средняя платежеспособность окажется ниже себестоимости строительства... Не хочется думать, что что-то подобное возможно. Все зависит от России – сможет она запустить заново свою экономику или нет. Если да – то трудности будут временные. Если нет – то белорусам будет не до недвижимости».

Между тем, и на рынке аренды офисов, и на их первичном рынке (долевого строительства), и на вторичном (действующих офисов) сегодня наблюдаются примерно одни и те же тенденции. К счастью для арендаторов и покупателей, владельцы офисных центров не только снижают цены, но и намного больше внимания начинают уделять управлению офисными зданиями, решению текущих проблем арендаторов, помогают решать вопросы по трансформации и расширению офисного пространства.

Благодаря тому, что сегодня пустует все больше офисных площадей, арендаторы могут диктовать свои условия владельцам бизнес-центров. Например, требовать просторный и хорошо охраняемый паркинг, круглосуточный доступ в здание, климат-контроль, современные компьютерные сети (например, оптоволоконные) и системы безопасности. Бизнес-центры оснащаются велопарковками, в них открываются фитнес-центры и рестораны.

В свою очередь, девелоперы, стараясь привлечь покупателей как на первичном, так и на вторичном рынке, снижают цены и предоставляют бонусы. В сегменте долевого строительства офисов за год цены, по оценкам экспертов, снизились на 27% – и это только по прайс-листам, без учета «индивидуальных» скидок, которые сегодня представляются буквально всем. Некоторые застройщики, у которых бизнес-центры находятся уже в высокой степени готовности, снижают для долевых участников цены до уровня себестоимости и даже ниже – им выгоднее завершить проект, пусть и без прибыли, чем заморозить строительство. Во втором случае убытки окажутся намного более значительными.

Что касается средних цен, то в сегменте долевого строительства сейчас офисы класса «В» предлагаются по $1625 за квадратный метр, офисы класса «С» – по $1350 за кв. м (с НДС). Интересно сравнить эти цифры с показателями вторичного рынка офисов. На нем в конце нынешнего года офисы класса «В» предлагаются по $1590 за квадратный метр, офисы класса «С» – по $1375 за кв. м (с НДС). Как видим, офис средней ценовой категории выгоднее сразу купить, чем рисковать деньгами, вкладываясь в незавершенное строительство. Надо заметить, что цены реальных сделок обычно на 5-7% ниже цены предложения – результат торга продавца и покупателя.

Сейчас рынок офисной «вторички» растет, поскольку раньше многие компании инвестировали в долевое строительство, рассчитывая потом зарабатывать, сдавая свой «кусочек» бизнес-центра в аренду. Но кризис поменял их планы – потребовались «живые» деньги – и они начали «сбрасывать» свои активы в виде недвижимости на вторичный рынок.

«Скажу честно, я особой активности на вторичном рынке офисов не замечаю. Да, есть мониторинг рынка со стороны клиентов, есть мониторинг со стороны банковского сектора, – сказал БДГ Сергей Матиевский, замдиректора агентства недвижимости «Квадратный метр». – Но это просто отслеживание ситуации на рынке, это не значит, что кто-то что-то покупает или продает. Как результат, цены упали, и очень значительно».

Если говорить про 2016 год, то мне сложно что-то прогнозировать. Если у предприятий будет возможность зарабатывать, делать деньги, – значит, будет спрос и будет оживление рынка. Но если в России продолжится спад экономики, то и у нас в ближайшее время никаких перспектив не просматривается».