Аренда жилья: конфликты кризисного времени

2015 год стал одним большим потрясением для рынка аренды минских квартир. Цены на нем значительно упали, спрос сократился, как и количество заключаемых сделок, и доходы компаний-посредников. А вот чего точно стало больше – так это конфликтов между арендаторами и арендодателями.

Еще два года назад снять квартиру в Минске было сложно: спрос, по большому счету, превышал предложение. Но после скоротечного кризиса декабря 2014-го начался затяжной спад в экономике, – и рынок аренды отреагировал: предложение и спрос поменялись местами. Если еще полтора года назад владелец квартиры мог выбирать одного из нескольких арендаторов, то сегодня наоборот – это «рынок арендатора», на котором предложение заметно превышает спрос.

Профессиональные участники этого рынка отмечают: в новых условиях арендаторы почувствовали себя намного вольготнее – сегодня «снять квартиру в Минске недорого» уже не считается большой удачей.

Конечно, аренда квартиры прямо рядом со станцией метро по-прежнему будет стоить дороже, зато разрыв в цене между «хрущебой» и квартирой в современном доме резко сократился. Теперь большее влияние оказывает наличие мебели и бытовой техники. Причем влияние даже не на цену, а на то, насколько быстро получится сдать квартиру. Да и вообще, то, за что раньше приходилось немало доплачивать, теперь нередко предоставляется бесплатно. Например, гараж (если он имеется у владельца квартиры), подключение к интернету, спутниковая тарелка, мебель и бытовая техника. Предложение квартир с мебелью и бытовой техникой, а также квартир со свежим косметическим ремонтом выросло, по словам участников рынка, уже более чем вдвое.

Но отсюда же происходит и больше конфликтов. Одно дело, когда неприхотливому арендатору приходилось за свой счет ремонт делать, да еще и мебель свою завозить. Тогда все это берегли. Сегодня же квартиру снимают сразу с готовым ремонтом, с мебелью и бытовой техникой – и многие арендаторы относятся ко всему этому без должного пиетета.

Результат: когда арендатор съезжает, нередко оказывается, что мебель и техника «убиты в хлам», а ремонт нужно делать заново – и не факт, что на него хватит денег, вырученных за аренду. Особенно часто такое случается, если квартиру снимала компания студентов или семья с хотя бы двумя маленькими детьми. Впрочем и закоренелый холостяк может оставить квартиру после себя настолько прокуренной, что этот запах не выветрится уже никогда.

Бороться с этим юридическими методами сложно. Конечно, как рассказали БДГ юристы риэлтерских компаний, можно и нужно составить в качестве приложения к договору аренды отдельный документ – опись всего, что есть в квартире, с указанием его технического состояния. Также стоит подписывать договор и заселять арендатора в квартиру в присутствии независимого (незаинтересованного) свидетеля – это поможет в случае судебного разбирательства впоследствии.

Однако все это меры с относительной эффективностью. Только специалист может адекватно оценить состояние, скажем, микроволновки или телевизора до и после их использования арендаторами. Да и то же качество ремонта нередко можно оценить разве что субъективно. А как быть с кошкой, точившей когти о хозяйский диван? Как доказать, что прежде он «кошачьему фактору» не подвергался?

Раньше можно было потребовать с арендаторов дополнительный залог, который мог бы компенсировать потери в качестве мебели, ремонта и бытовой техники. Но сегодня рыночная ситуация уже не та, чтобы арендодатель мог что-то требовать, да и юридически такой залог выглядит сомнительно. Словом, «убитая» арендаторами квартира – это неизбежный риск, на который вынужден идти всякий, кто сдает жилье в аренду.

Еще одно новое веяние: арендодатели все чаще становятся заложниками «потребительского терроризма» со стороны арендаторов. «Чаще всего в юридическую ловушку попадаются или те, кто сдает квартиру «по-черному», то есть без уплаты налогов, а также тот, кто пустил жить семью с маленькими детьми, – говорит работающий на рынке аренды квартир индивидуальный предприниматель Дмитрий Воронцов. – В первом случае арендаторы, случается, начинают шантажировать не платящих налоги со сдачи квартиры владельцев жилья тем, что донесут на них в налоговую. И, дескать, те потом до конца жизни со штрафами не расплатятся. Во втором случае срабатывает эффект «социального государства»: из любого жилья выселить семью с маленькими детьми очень сложно, если они больше нигде не зарегистрированы. Даже милиция предпочтет не связываться, пока не будет решения суда. Так что арендодатель рискует вместо денег получить головную боль».

Конечно, так действуют (и то довольно редко) арендаторы, подкованные в разного рода юридических тонкостях. Но на самом деле, бороться с первым вариантом мошенничества достаточно просто. Владельцу квартиры достаточно придти в налоговую и «покаяться», заплатить положенные 13%. Если явился добровольно – штрафа не будет. А вот горе-жильцам о таком визите сообщать не стоит. И если они продолжат не платить, то выселить их – это уже пара пустяков (в смысле, визитов милиции).

Некоторые арендаторы начинают вовсю использовать квартиру для своего мелкого бизнеса. Например, буквально устраивают в ней свой мелкооптовый склад всякого дешевого ширпотреба. После этого моль и тараканы – гарантированы. Другой вариант: сняв квартиру, арендатор начинает на этот адрес массово заказывать по почте дешевые товары из Китая, чтобы потом продавать их в Беларуси. Последние пару лет это очень популярный «серый» бизнес. Но понятно, что когда органы финансового контроля заинтересуются происходящим, отвечать на вопросы придется прежде всего владельцу квартиры. А если это какая-нибудь бабушка «божий одуванчик», которая «об интернетах» и слыхом не слыхивала, то ее на первом допросе вполне даже инсульт может хватить.

Впрочем, иногда те, кто сдает квартиру, тоже оказываются далеко не ангелами. И, например, берут предоплату за несколько месяцев, а потом под разными предлогами и странными придирками пытаются выселить квартиранта. Например, за то, что тот поселил родственника, не упомянутого в договоре, или завел домашних животных, или «водит в квартиру неизвестно кого». Однако все же сегодня это встречается намного реже, чем в прошлые годы – просто потому, что выгнав арендатора, найти нового уже не так просто. Особенно если «изгнанный и обиженный» развернет активность в интернете, рассказывая о «нехорошей квартире» на различных тематических форумах.