Пузыри сдуваются

Рынок недвижимости очень четко отреагировал на финансовый кризис декабря 2014 года.

С тех пор ситуация во всех сегментах рынка жилья стабильно только ухудшается: нет ни одного сегмента, который бы показал оживление. С первичного рынка ушла значительная часть покупателей (многие перекочевали на вторичный), а те, кто остался, на фоне спекулятивных настроений диктуют свои условия. На рынке аренды - та же ситуация.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

По официальным данным, в Беларуси в 2016г. запланировано построить жилых домов общей площадью 4 млн.кв.м - такая цифра заложена в постановлении Совмина от 29 декабря 2015г. N1101. Больше всего жилья предполагается возвести в Минской области - 1,1 млн.кв.м. По данным БелТА, жилые дома (квартиры) планируется построить для 2194 многодетных семей, общая их площадь составит 191,2 тыс.кв.м.

Что до арендного жилья, то в этом году предполагается возвести 127,2 тыс.кв.м во всех областях. Исключение составит Минск, где строительство жилых домов (квартир) для предоставления жилых помещений коммерческого использования не предусмотрено.

Строительство жилых домов из числа городов-спутников будет вестись только в Жабинке (Брестская область) и Скиделе (Гродненская область). И всего для 241 гражданина. То есть масштабная некогда программа развития городов-спутников оказалась полностью свернута. Или провалена.

Объемы финансирования в 2016г. строительства (реконструкции) жилья (без учета затрат на инфраструктуру) составят Br38 трлн. 448,4 млрд. А на 2017г. запланировано возведение жилых домов общей площадью 4,5 млн.кв.м при объеме финансирования Br46 трлн. 123,3 млрд.

Однако это правительственные цифры. У коммерческих девелоперов - свои планы и тяжелое финансовое положение. Минувший год вынудил застройщиков заметно подкорректировать как проекты домов, так и цены - в сторону уменьшения собственной маржи.

Часть девелоперов пересмотрели проекты новых домов, снизив метраж квартир при сохранении на них прежней цены. Некоторые компании сегодня предлагают рассрочку платежей на квартиры уже не только в строящихся, но и в уже сданных в эксплуатацию домах. При этом среди покупателей наиболее популярны квартиры класса «Стандарт» - для элитного жилья сегодня явно не лучшие времена. Добавим сюда такие бонусы от застройщиков, как благоустройство придомовой территории за их счет, обустройство машино-мест и современных детских площадок.

По данным агентства недвижимости «Твоя столица», быстрее всего дешевеют дома класса «Комфорт». Ноябрь 2015г. продемонстрировал снижение цены на такие квартиры к ноябрю 2014г. в среднем на 28% (стоимость «квадрата» уменьшилась с $1981 до $1434). Чуть менее - на 25% - подешевели квартиры в новостройках класса «Престиж». В ноябре 2014г. «квадрат» стоил там $2466, а в ноябре 2015г. - $1831. Слабее всего кризис ударил по объектам класса «Стандарт» и «Эконом» (соответственно минус 21% и 20% от цены за кв.м). Сегодня квадратный метр в квартире класса «Стандарт» обходится в $1275, «Эконом» - $1,1 тыс. (минимальная цена по Минску).

На практике это означает, что сегодня новостройки по цене «квадрата» равняются, а то и дешевле цены «хрущевок» на вторичном рынке. В квартирах 60-х, с их совмещенными комнатами и санузлами, маленькими кухнями, цена за «квадрат» сегодня варьируется от $1,3 до $1,5 тыс. (для однокомнатных квартир), для двухкомнатных разбежка составляет $1071-1300, для трехкомнатных квартир - $1-1,14 тыс. за кв.м.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

На сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» в готовых к проживанию квартирах составляет $1,45 тыс., в т.ч. в однокомнатных квартирах - $1,5 тыс., двухкомнатных - $1,4 тыс., трехкомнатных - $1,42 тыс.

Тем не менее за минувший год стоимость квартир на вторичном рынке (по итогам реальных сделок) потеряла меньше, чем на первичном рынке. По данным агентства «Твоя столица», подобная ситуация связана с тем, что продавцы к концу года стали уже изначально выставлять более реальную цену на квартиры, понимая, что завышенная цена сразу отпугнет потенциального покупателя. В итоге квартира может вообще не продаваться до тех пор, пока цена предложения не будет снижена до более адекватной.

Тренд на снижение стоимости квадратного метра, наблюдавшийся весь 2015г., продолжает оставаться актуальным. Анализ прошедших сделок показывает, что средняя стоимость квадратного метра снизилась до уровня $1220, в то же время цена «квадрата» сделок у большинства агентств опустилась лишь до $1240. Это касается всех продаваемых сейчас квартир. Наиболее популярные у покупателей квартиры стандартных потребительских качеств продаются по средним ценам $1255 за кв.м для однокомнатных, $1160 - для двухкомнатных и $1130 - для трехкомнатных.

«В ситуации, пусть не динамичного, но все же постоянного снижения цен, установление объективной стоимости для квартиры позволяет продавцу сократить время экспозиции квартиры и тем самым снизить денежные потери от постоянного снижения цен, - говорят риэлторы «Твоей столицы». - Чем привлекательнее цена на квартиру, тем больше шансов, что именно ее выберут среди изобилия предложений».

Одновременно со снижением цен объем предложения квартир на рынке продолжает увеличиваться. Больше всего квартир на продажу в 2015г. выставлялось в августе. Ноябрьский объем предложения не дотянул до него лишь на 5%. Но все равно объем предложения к концу года превысил уровень января 2015г. на 25%.

Однако со стороны покупателей по естественным причинам наибольшим спросом пользуется максимально дешевое жилье. Что, соответственно, отразилось на продажах более дорогих квартир. Так, за ноябрь-декабрь прошлого года на 12% меньше было продано готовых к проживанию квартир, т.е. квартир, имеющих в своем базовом составе свежий и качественный ремонт («евроремонт») плюс базовый набор мебели и бытовой техники.

И вряд ли в нынешнем году ситуация переменится к лучшему, считают эксперты.

АРЕНДА КВАРТИР

Ситуация на рынке аренды жилья в Минске не отличается от общей по рынку недвижимости - разве что она изменяется более динамично. Но и здесь фиксируется динамичное падение. Если еще полтора года назад владелец квартиры мог выбирать одного из нескольких арендаторов, то сегодня наоборот - это «рынок арендатора». А однокомнатную квартиру в Минске вполне реально снять уже за $150, «двушку» - за $200-220, трехкомнатную квартиру - за $240.

«Очевидный факт - то, что рынок аренды в наступившем году ждут непростые времена. Цены не могут найти точку спокойствия, без которой сложно говорить о какой-либо стабилизации. На рынок влияет общее экономическое положение в стране, снизившаяся покупательная способность граждан и постоянное ослабление рубля, - сказал «БелГазете» Михаил Роговцов, специалист по аренде группы компаний «Мольнар». - Соответственно, цены на этом рынке будут падать так же, как и падают доходы граждан - практически синхронно и в той же степени. То есть здесь мы видим действие сил рынка в чистом виде. И этот процесс будет идти еще долгое время. Кроме того, рост стоимости услуг ЖКХ также повлияет на цену аренды квартир. Из этого можно сделать несколько выводов: цены будут падать, то, что мы видим, - не предел; в связи с ростом стоимости услуг ЖКХ цены также будут пересматриваться; в ближайшие 3-4 месяца мы не увидим стабилизации цен на рынке; но, вероятно, во второй половине 2016г. мы выйдем на некую равновесную цену на квартиры».

ПРИГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок дач и пригородных коттеджей во второй половине 2015г. замер в ожидании. И вряд ли активизируется в 2016г., говорят игроки рынка. У кого есть деньги на покупку за городом, ждут еще большего падения цен; у кого есть объекты на продажу, «держат» их в ожидании то ли чуда, то ли просто окончания кризиса.

Данные Национального кадастрового агентства свидетельствуют: в январе-ноябре 2015г. в Минском районе было зарегистрировано лишь 309 сделок купли-продажи индивидуальных жилых домов. А годом ранее - 527 аналогичных сделок. Ныне, по сравнению с 2014г., в зависимости от месторасположения дома или коттеджа, снижение цены может составлять и 25%, и даже 50%. Понятно, что при таком падении цен желающих продать дом заметно меньше, чем купить.

Добавим сюда тот факт, что за минувший год заметно снизилась стоимость строительно-монтажных работ, а также строительных материалов. Проще говоря, подешевели (как минимум на четверть) услуги как строительных фирм, так и бригад «шабашников».

В такой ситуации продавец, желающий хотя бы вернуть вложенные деньги, не найдет общего языка с покупателем, которому дешевле построить аналогичный дом «с нуля». Все это и стало причиной того, что рынок индивидуальной жилой застройки Минского района схлопнулся более чем на 40% за 2015г. - и его падение продолжается.