Цены на жилье в Минске достигли дна?

К лету цена на вторичном рынке может упасть до $800 за квадрат, то есть квартира в 33 квадрата будет стоить $25 тысяч.

Вместе с экспертами «Комсомолькая правда в Беларуси» попыталась разобраться: будут ли квадратные метры дешеветь и дальше и когда стоит покупать-продавать квартиру?

- Еще два года назад однокомнатная квартира в столице выставлялась за 60 тысяч, а сейчас - за 30-40. Не помню, чтобы цены на недвижимость так резко реагировали за экономику страны. Что случилось?

- О резком падении я бы не говорил. Например, в 1999 году однокомнатная квартира стоила 8-9 тысяч - такого еще и близко нет. Цены начали снижение в сентябре 2014 года. Так что не было моментальной реакции, - говорит председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. – Цена квартиры зависит от уровня доходов населения и от доступности кредитов. Весь прошлый год шло плавное снижение доходов населения, выраженное в валюте. Соответственно, снижались в валюте и цены на квартиры. Любой рынок в валюте просел: окна, двери, строительные материалы.

- У меня есть знакомые, которые собираются продавать трехкомнатную квартиру. 8 лет назад она стоила 145 тысяч долларов, сейчас - 88 тысяч. Может, им стоит подождать, вдруг жилье рванет вверх?

- Знакомые продадут квартиру и куда денутся?

- Уезжают за границу.

- Тогда надо было продавать еще год назад. Но если затянут, то к лету и этих денег не получат. К лету метр на вторичном рынке может быть и 800 долларов!

- То есть и с покупкой лучше подождать до лета?

- Если у человека есть накопленные деньги, то можно и подождать. Но прогнозировать сложно. Если молодожены после свадьбы захотят жить отдельно и переехать на съемное жилье, а потом купить квартиру, то лучше сейчас покупать. Да, через полгода жилье подешевеет, но за аренду вы отдадите немало.

- А что у нас со строительством? Выбирать надо стабильных застройщиков, которые не разорятся в этот кризис?

- Я уже давно не слышал о каком-то жульничестве в этой сфере. Сейчас остались те застройщики, которые дорожат своим именем. Приняты жесткие условия строительства, когда надо 15% от сметной стоимости дома построить и только потом привлекать средства граждан. Но перед тем, как податься в дольщики, посмотрите, нет ли долгостроев у компании.

- Может, тогда лучше купить готовое жилье?

- Вопрос в цене. По тысяче долларов за квадратный метр – уже не актуальная цена, надо ниже. Но я вот проезжал возле Лебяжьего, там новые квартиры от 1200 долларов за квадрат. А продавали по 1400. Но и по нынешней цене никто не хочет брать. Вон недавно на аукционе Минский ДСК выставил квартиры по 650 долларов. Вот они, реальные цены!

- Что сейчас в основном покупают на вторичном рынке?

- Спрос сместился в сторону дешевого жилья, и средняя цена квадрата по сделкам сейчас около $1100, - говорит заместитель директора «Твоя Столица. Агентство Недвижимости» Светлана Куделко.

- Дешевое жилье – это какие квартиры?

- Это малогабаритное жилье – и хрущевки, и сталинки, и дома постройки 70-х годов. Например, сейчас однокомнатная квартира в доме 70-го года по цене равна двухкомнатной квартире в хрущевке. Количество предложений постоянно растет. Из-за конкуренции снижается цена.

- За какое время сейчас реально продать квартиру?

- Если появляется объявление «однушка за 30-35 тысяч долларов или двушка за 40 тысяч», то квартира находит покупателя за 1-2 недели. Если же продавец выставляет более высокий ценник, то в ожидании покупателя может потерять еще больше. Сегодня нужно выставлять цену завтрашнего дня!

- Кто сейчас покупает жилье? Что это за люди?

- Это может быть и разъезд, и расширение. Минчане и жители регионов, пользуясь возможностью, покупают квартиры для детей. А вот инвестировать для сдачи в аренду сейчас невыгодно, так как аренда резко упала в цене. Есть и такой пример. Женщина продала четырехкомнатную квартиру, переехала в однушку - ей стало невыгодно платить дорогую коммуналку.

- И до каких пор будет продолжаться снижение?

- В прошлом году снижение цен на жилье было примерно 2% в месяц. В этом году темп будет ниже, но 1,5-2% мы будем видеть, - уверен Николай Простолупов. - Я считаю, снижение будет идти до лета. Мы почему в такой ситуации оказались? Из-за ситуации в России, в отношении которой ввели санкции, нефть подешевела. Дно можно ожидать в июне-июле. Но если санкции в отношении России продлят до нового года, падение цен на рынке жилья у нас продолжится.

- А ожидать квартир по 13 тысяч долларов стоит?

- Думаю, к лету цена на вторичном рынке в панельном доме будет $800 за квадрат, то есть квартира в 33 квадрата будет стоить $25 тысяч. Двушки и трешки будут еще дешевле – по $720-750. В Минске выставлены на продажу 12 тысяч квартир. А в месяц сделок проходит всего 600-800. Если сценарий для России будет худший, то снижение цены продолжится, по 1% в месяц. И к новому году мы можем выйти на 750 долларов за квадрат.

- Если с России снимут санкции, то у нас может быть квадратный метр и по 1500?

- Через два года. Российская экономика раньше, чем через полтора года, подняться не сможет. Ближайшие два года 1,5 тысячи долларов за квадратный метр даже не ждите.

Когда квадратный метр будет равен средней зарплате по стране?

- Во всем мире другая система налогообложения, нет таких обременений на застройщика, - объясняет Николай Простолупов. - В той же России застройщик платит за землю, и она переходит в его собственность. Это его деньги. А как в Беларуси? Тебе буквально три года дают на аренду земли, пока дом не построишь. А потом ты бесплатно передаешь землю товариществу собственников. И вот в цене закладывается 2 миллиона долларов за гектар. При этом саму землю ты не получаешь, она не становится твоим активом. Плюс на застройщика ложится обременение в виде отчислений на снос, социальную инфраструктуру, инженерные сети. Вот поэтому и такая цена квадратного метра.

Для кого остались кредиты на жилье?

Коммерческие кредиты на жилье в банках есть, но в лучшем случае вы одолжите у банка деньги по 30% годовых и на 15 лет. Доходят предложения и до 42% годовых. Причем кредит дадут не каждому. Допустим, для покупки жилья вам не хватает 200 миллионов рублей (это примерно третья часть стоимости однушки на вторичном рынке. – Ред.). Тогда ваша средняя зарплата за последние три месяца должна составлять не менее 13,4 миллиона рублей. При этом каждый месяц вы будете платить банку почти по 6,5 миллиона рублей.

Что касается льготных кредитов (от 1 до 5% годовых), то на низ имеют право:

- военнослужащие;

- многодетные семьи;

- больные активной формой туберкулеза, дети-сироты или оставшиеся без попечения родителей, герои Беларуси, ветераны и инвалиды ВОВ, инвалиды I и II групп и т.д.;

- трудоспособные совершеннолетние члены семьи нанимателя социального жилья – если тот умер или выехал на постоянное проживание в другое жилье;

- люди, у которых в семье есть дети-инвалиды или инвалиды с детства I и II группы;

- лауреаты спецфонда президента;

- молодые талантливые ученые, которые получают стипендию президента;

- те, кто ремонтирует, строит или покупает жилье в городах-спутниках с населением до 20 тысяч человек;

- судьи и прокурорские работники;

- молодые семьи, где есть двое несовершеннолетних детей.