Как чиновники Миноблисполкома кинули собственных граждан

Изворотливость, фантастическая выдумка и властные полномочия помогают чиновникам Миноблисполкома лишать семьи жилых домов.

Идеально в теории

Эта весьма показательная история, которая очень ярко показывает, кто «в доме хозяин», началась осенью 2015 года. ОАО «Минский Агросервис» выставило на аукцион 8 незавершенных строительством законсервированных жилых дома, расположенных в агрогородке Сеница Минского района. Строительство указанных домов было заморожено еще в 2007 году по причине отсутствия денежных средств у застройщика, который к 2015 году вообще погряз в долгах. Поэтому неудивительно, что ОАО «Минский Агросервис», в лице высшего органа управления - общего собрания акционеров - решило продать незавершенные строительством жилые дома, пишет "Ежедневник".

Продажа жилых домов осуществлялась через аукционы, которые проводила государственная организация – КУП «Минский областной центр инвестиций и приватизации». С одной стороны это гарантировало максимальное соблюдение интересов продавца, который имел возможность получить цену за каждый дом, соответствующую реальным рыночным реалиям. С другой стороны и покупатель, вроде как будет уверен, что никаких проблем с приобретаемой недвижимостью быть не должно. Приблизительно так рассуждали граждане, решившие участвовать в этих аукционах. И естественно, проведение именно такой открытой и максимально конкурентной процедуры продажи жилых домов как нельзя лучше соответствовало антикоррупционному законодательству, то есть провозглашаемым повсеместно интересам государства.

В соответствии с принятыми решениями о реализации домов, были размещены объявления об аукционах на специализированных интернет-ресурсах, а также в печати. В результате аукционы были проведены в полном соответствии с действующим законодательством. Где-то был объявлен победитель, где-то для участия в аукционе заявился один участник, и ему дом был продан по начальной цене, увеличенной на 5%. Всего через указанные аукционы было реализовано семь домов.

Приземляющая практика

Однако на этапе исполнения результатов аукционов неожиданно возникли непреодолимые проблемы. В какой-то момент ОАО «Минский Агросервис» отказался заключать по результатам аукционов договора купли-продажи домов или передавать права собственности на дома, в зависимости от того на какой стадии находилась реализация того или иного лота.

На возмущенные письменные требования к продавцу домов заключить договор купли-продажи в соответствии с протоколом проведения открытого аукциона и передать право собственности на дома, покупателей стали вызывать в КУП «Минский областной центр инвестиций и приватизации» и уговаривать отказаться от указанных домов. Якобы в связи с тем, что при проведении аукционов допущены нарушения законодательства. Какие именно нарушения, и кем допущены, никто пояснить не мог.

Тем не менее, четверо покупателей не стали ввязываться в спор с государством, отказавшись от результатов аукционов и приобретения жилых домов в Сенице. Но нашлись и принципиальные, которые по какой-то причине верили еще в силу закона, так как в данном случае он был на 100% на стороне покупателей.

Понадеявшиеся на закон

Одна из таких семей, которая приобретала дом площадью 103,2 кв.м (без учета мансардного этажа) за 959 175 000 неденоминированных рублей, уже не только заключила договор купли-продажи и зарегистрировала его в агентстве по регистрации недвижимого имущества, но уплатила продавцу всю стоимость дома. Проблемы у них возникли как раз на стадии регистрации перехода права собственности на дом.

Вторая семья, которая по результатам аукциона имела права на дом площадью 102, 8 кв.м. (также без учета мансардного этажа) (стоимость по результатам аукциона 1 214 850 000 не деноминированных рублей – А.М.) даже не смогла заключить договор с продавцом, который просто стал уклоняться от данной процедуры.

На письменные претензии указанных покупателей, ОАО «Минский Агросервис» ответило в ноябре 2015 года, что якобы имеется сомнение в достоверности заключения об оценке объекта, на основании которой формировалась начальная цена лота на аукционе. И вот «в связи с возникшими сомнениями по достоверности заключения об оценке и вероятной необходимости дополнительного изучения документов по определению первоначальной стоимости указанного объекта на дату 10.11.2015 года приостановлены какие-либо действия в отношении указанного объекта недвижимости и внесена отметка в РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» о юридических фактах». ОАО «Минский Агросервис» правда пообещало, что уведомит о дате и времени регистрационных и иных действий, связанных с недвижимым имуществом.

Однако, по прошествии практически месяца ситуация абсолютно не изменилась. Никто не оспаривал результаты оценки указанных домов, но и покупателям их также не отдавали. На очередное требование исполнить обязательства по проведенным аукционам ОАО «Минский Агросервис» в декабре 2015 года изложило новую версию сложившейся ситуации.

Оказалось, что Минский облисполком, который является собственником 99,71% акций ОАО «Минский Агросервис», взвалил на себя функцию судебной власти и «признал не соответствующими установленному порядку мероприятия, связанные с отчуждением незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных по ул. Набережная в аг.Сеница». В этой связи якобы снова возникла необходимость дополнительного изучения материалов по отчуждению объектов недвижимости. И опять же о результатах проведенной проверки обещали проинформировать дополнительно.

Естественно после такого ответа, пострадавшие покупатели обратились за разъяснением в Минский облисполком, на который ссылался ОАО «Минский Агросервис». Но и областная вертикаль не сообщила ничего определенного. В устных беседах и письменных ответах чиновники отвечали, что «ОАО «Минский райагросервис» принимало решение о продаже вышеуказанных строений с нарушением требований законодательства и порядка отчуждения подобных объектов, определенного Минским облисполкомом». Какие именно законодательные акты нарушены, насколько они существенны и почему от этого должны страдать добросовестные покупатели, которые выиграли аукцион, внесли задаток (а один из них полностью оплатил стоимость строения по вполне рыночной цене - А.М.) областная власть умолчала.

Несуществующие нарушения аукциона

После того, как соответствующие жалобы на действия Минской областной власти дошли до Администрации президента, по их поручению изучением ситуации занялся Национальный центр законодательных и правовых исследований. На соответствующий запрос данного ведомства Миноблисполком ответил, что при проведении аукционов якобы нарушено их собственное решение от 20.12.2014 года №1095 «О некоторых вопросах продажи жилых помещений сельскохозяйственных организаций».

Но случился казус. Национальный центр законодательных и правовых исследований, после комплексного изучения ситуации в своем ответе Администрации президента не просто не согласился с данным мнением областной вертикали, он его разбил в пух и прах.

Во-первых, по мнению указанного ведомства решение Миноблисполкма №1095 «не является нормативным актом, не включено в Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь». Соответственно в принципе не возможно ссылаться на данное решение, как на нарушение законодательства при проведении аукционов.

Во-вторых, данное решение Миноблисполкома носит рекомендательный характер, то есть не является обязательным к исполнению.

В-третьих, решение №1095 касается сельскохозяйственных организаций, а ОАО «Минский Агросервис» не является таковой и на нее данное решение вообще не распространяется.

Учитывая вышеизложенное, Национальный центр законодательных и правовых исследований пришел к однозначному и категоричному выводу, что не соблюдение решения Миноблисполкома от 20.12.2014 года №1095 «О некоторых вопросах продажи жилых помещений сельскохозяйственных организаций» «не может являться основанием для признания соответствующей сделки недействительной».

Настоящие нарушения вертикали

Помимо прочего выяснилось, что с 26 ноября 20015 года по 26 декабря 2015 года регистратор РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» по заявлению представителя ОАО «Минский Агросервис» приостановил регистрационные действия со спорными домами со ссылкой на то, что якобы собирается обратиться в суд для оспаривания права покупателей на государственную регистрацию домов. Забегая наперед отметим, ОАО «Минский Агросервис» в суд так и не обратился.

При этом, как установил Национальный центр законодательных и правовых исследований, отсутствуют сведения о том, «что заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права на указанное недвижимое имущество было соответствующим образом мотивировано, как того требует Закон о регистрации, отсутствуют». Иными словами регистратор приостановил регистрационные действия, не имея на то никаких оснований. Почему он так поступил, наверное, должны выяснять правоохранительные органы, осуществляющие борьбу с коррупцией.

Точно также, как могут выяснить правоохранительные органы, если захотят конечно, мотивы действий судебного исполнителя главного управления юстиции всего того же Миноблисполкома. Судебный исполнитель 10.12.2015 года наложил арест на совершение регистрационных действий в отношении всего недвижимого имущества ОАО «Минский Агросервис» хотя сумма долга, по которому были приняты соответствующие обеспечительные меры, была в десятки раз меньше стоимости арестованной недвижимости. Это является нарушением ст.348 ХПК РБ, где говорится, что «меры по обеспечению исполнения исполнительного документа применятся в пределах суммы, необходимой для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и десяти процентов от суммы подлежащей взысканию». То есть, переведя на обыкновенный язык, отметим, что стоимость только одного дома в разы бы перекрыла судебному исполнителю всю сумму взыскиваемого долга (1 214 850 000 неденоминированных рублей стоимость одного из спорных домов против 126 900 000 рублей – размер долга ОАО «Минский Агросервис» по исполнительному производству).

Действия регистратора и судебного исполнителя можно, конечно, списать на случайность никак не связанную, с чиновниками Мингоблисполкома. Но как оказалось, это были еще цветочки. Ягодки созрели, когда, заключение Национального центра законодательных и правовых исследований, практически никак не повлияло на ситуацию с жилыми домами в агрогородке Сеница.

На страже кого стоит суд?

Покупатели подали иски в суд Минского района, надеясь, что судебная власть не только во всем разберется, но и заставит ОАО «Минский Агросервис» исполнить обязательства по проведенным аукционам. Но не тут-то было.

К участию в рассмотрении указанных исков в качестве третьего лица был привлечен Миноблисполком, который неоднократно заявлял ходатайства об объявлении перерыва якобы для «рассмотрения в установленном порядке общим собранием акционеров ОАО «Минский Агросервис» вопроса об отмене решений по отчуждению спорных объектов». И хотя принятие продавцом указанных решений в принципе не могло повлиять на решение суда и соответственно не могло являться основанием для объявления перерывов, судья соответствующие ходатайства почему-то с легкостью удовлетворяла. В результате вместо 2-х месяцев, как того требует законодательство, дело было рассмотрено только через 5 месяцев.

Перерывы, судя по всему, необходимы были, чтобы чиновники Миноблисполкома придумали новое уже третье основание для обоснования незаконности проведенных аукционов. Такое основание было придумано только в июне 2016 года (а дела были возбуждены в январе 2016 года – А.М.), когда Миноблисполком предъявил встречные иски о признании недействительными проведенных аукционов.

И хотя согласно гражданскому процессуальному кодексу, правом на подачу встречного искового заявления обладает только ответчик (а Миноблисполком не являлся ответчиком по указанны делам – А.М.), суд Минского района не только принял к рассмотрению соответствующие исковые заявления, но и быстренько в течении недели удовлетворил их. Естественно добросовестным покупателям жилых домов, не только было отказано в их исках, но еще и возложена обязанность возместить Миноблисполкому его расходы по оплате госпошлины.

Не только голь на выдумку хитра…

Интересно, что в качестве правового основания для признания торгов недействительными, а договора купли-продажи дома ничтожным областная вертикаль заявила о нарушении решения Миноблисполкома от 22.02.2010 года №172 «Об утверждении Положения о представителе государства в органах управления хозяйственных обществ». Якобы до проведения ОАО «Минский Агросервис» общего собрания акционеров, на котором принималось решение о продаже жилых домов в Сенице, не было получено согласие Миноблисполкома на отчуждение этих строений. По мнению областной власти, это предусмотрено решением от 22.02.2010 года №172 согласно которому «орган, осуществляющий владельческий надзор, вправе поручать представителю государства голосовать совершение сделок, влекущих отчуждение общества, только после получения на это согласие Минского облисполкома».

На самом деле в оригинале решения Миноблисполкома №172 от 22.02.2010 года говорится о крупных сделках, на которые только и требуется согласие Миноблисполкома. Там же содержится и ссылка на соответствующую статью 58 Закона «О хозяйственных обществах», регулирующую вопрос заключения крупных сделок. А чтобы еще больше добавить пикантности ситуации, отметим, что согласно письму ОАО «Минский Агросервис» спорная сделка вообще не является крупной.

Тем не менее, Минский облисполком в своих исковых заявлениях решил изложить собственную трактовку своего же собственного нормативного акта, исключив из нее слово «крупная» и ссылку на ст.58 Закона «О хозяйственных обществах». Точно также в своих решениях об удовлетворении исковых требований Миноблисполкома поступил и суд Минского района, несмотря на то, что участники процесса обращали внимание на недостоверность.

Указанные судебные решения еще не вступили в законную силу, так как обжалованы в кассационном порядке в Минский областной суд. Пострадавшие покупатели еще надеются найти правду в более высоких судейских кабинетах. Насколько их ожиданиям суждено сбыться, мы очень скоро узнаем. Но независимо от исхода данного спора, пострадавшие покупатели зареклись в будущем ввязываться в подобные сделки с госструктурами. Кроме того, им очень хочется узнать, кто положил глаз на эти дома и чьи интересы лоббируют чиновники Миноблисполкома. Ведь если вынести за скобки все описанные выше юридические нюансы, бесспорным остается тот факт, что цена, сформированная по итогам аукционов, является реальной и рыночной. У ОАО «Минский Агросервис» не только нет средств, чтобы продолжить строительство указанных домов, но и чтобы вернуть деньги покупателю дома. Так зачем же руководству Миноблисполкома, если оно радеет за интересы своего предприятия, чинить препятствия добросовестным покупателям и придумывать все новые и новые основания для аннулирования результатов аукционов? К сожалению, ответить на этот вопрос смогут только правоохранительные органы. Вот захотят ли они этим заниматься – большой вопрос.