Стало известно, сколько будет стоит «квадрат» жилья в Минске

Чтобы цена снизилась до $500 за квадратный метр, нужен настоящий экономический коллапс.

Аналитик портала Realt.by Артем Сахаревич рассказал, почему коммерческое жилье в Минске сейчас не может стоить «заветные» 500 долларов за метр.

«В Минске доступность покупки жилья в последние годы определялась соотношением 2,5 средние зарплаты за 1 квадратный метр», – рассказывает аналитик порталу Myfin.by.

Если данный коэффициент возрастал до 2,7-2,8 – это было связано с неблагоприятными явлениями в экономике. Жилье становилось менее доступным для минчан и спрос на него падал.

Эксперт вспоминает, что самая низкая стоимость жилья в Минске за последние 20 лет была в начале 2000-х: после дефолта в России кризис накрыл и белорусскую экономику. Метр в те годы стоил 300-400 долларов, но и средняя зарплата тогда была меньше 100:

– Да, жилье в Минске может стоить 500 долларов за квадратный метр, но зарплаты тогда должны быть около 200. То есть должен случиться настоящий экономический коллапс.

Опыт региональных застройщиков показывает, что можно построить панельный дом и продавать в нем квартиры по 400-500 долларов за метр. Но чтобы добиться такой низкой цены в Минске, застройщик должен найти участок, который город ему отдаст за символическую цену. Причем участок должен быть без каких-либо обременений, с минимальными тратами на подключение к коммуникациям.

При этом нужно будет найти строителей, готовых работать за крайне низкую по столичным меркам зарплату. Вероятность того, что все озвученное выше материализуется, на данный момент нулевая.

Ситуация с выделением участков в Минске сейчас тяжелая. Все новые площадки – это, как правило, частный сектор, где дома нужно сносить, людей выселять, создавать инфраструктуру. А если проект масштабный, то городские власти, вероятно, попросят построить еще и детский сад или школу.

– А все обременения – это дополнительная стоимость квартир. К тому же, власти обозначили политику сдержать население Минска в пределах двух миллионов. И город планомерно придерживается этого: строить стали меньше, новые участки достаются застройщикам с большим трудом и за высокую стоимость – иногда речь идет о десятках миллионов долларов, – подчеркивает Сахаревич.

По мнению эксперта, компании, которые сейчас предлагают минимальную цену в 850-900 долларов за «квадрат», держатся за счет того, что, во-первых, приобрели участки раньше, во-вторых, возводят внушительные объемы жилья:

– На мой взгляд, такие цены для точечной застройки – это прямая дорога к банкротству.

К тому же, платежеспособный спрос белорусов сейчас достаточно высокий. И даже если у какого-то застройщика гипотетически есть возможность опустить ценник, допустим, до 700 долларов за «квадрат», он этого делать не будет, так как и за 900 его недвижимость раскупят.

К слову, за последний год в столице было несколько случаев неправильно выставленной цены на старте продаж. Квартиры раскупили очень быстро, а значит – застройщики продешевили.

– Самый низкий средний уровень цен в Минске за последние 10 лет был две недели назад – 1137 долларов за квадратный метр. Но это цены предложения, если говорить об итоговых суммах сделок, то самым дешевым жилье в Минске было прошлой весной, – говорит Сахаревич.

Ситуация тогда складывалась очень любопытно: предложение было огромным, рынок падал быстро и продавцы в панике снижали стоимость, так как думали что будет только хуже. Однако буквально за пару месяцев ситуация успокоилась, и уже можно с уверенностью говорить, что тем, кто купил квартиры в марте-апреле прошлого года, достались самые дешевые варианты, причем и выбор тогда был лучше, чем у представленных теперь объектов.

– В итоге сейчас на рынок пришла стабильность, цены колеблются в районе чуть больше 1100 долларов за «квадрат», и пока предпосылок для их резкого снижения нет. Как и для бурного роста, – уверен аналитик.

Что касается более отдаленных перспектив, то, по его мнению, все зависит от ситуации в экономике в целом. Однако на будущее ценообразование будет влиять фактор, который сформировался сейчас, – это сокращение объемов строительства.

Строительный бум, который пришелся на 2013-2014 годы, привел к тому, что в начале прошлого года в Минске скопился критический объем – около 2,5 тысяч непроданных квартир.

Сейчас объемы строительства сократились, а спрос остался на прежнем уровне – сказалось снижение ставки рефинансирования. В ближайший год, наверное, не стоит ждать образования острого дефицита предложения на рынке новостроек, ведь у крупных застройщиков пока хватает площадок для освоения, да и в пригороде идет активное строительство.

Но уход с рынка мелких компаний, которые не в состоянии начинать новое строительство из-за отсутствия участков, дорогих кредитов и недостатка собственных средств, будет фактором, сдерживающим снижение цен, – резюмирует эксперт.