Власти предлагают белорусам ехать на село

Наблюдение за рынком недвижимости и строительства позволяет сделать интересные выводы.

Минувшие полгода минский рынок недвижимости жил по принципу «кризис кризисом, но жить как-то надо». Общий тренд таков: рынок выходит из спячки, активизируется, но при этом денег у его участников больше не стало, пишет «Белгазета».

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: ОЖИВЛЕНИЕ ЕСТЬ, НО ЦЕНЫ НЕ РАСТУТ

На минском квартирном рынке заметных изменений нет: общее число сделок увеличивается, но спрос по-прежнему сосредоточен в сегменте самых дешевых одно- и двухкомнатных квартир стандартных потребительских качеств (60-70% сделок). Определяющий фактор - подавляющее большинство покупателей готовы делать ремонт собственными силами, только бы заполучить жилье подешевле.

В Минске совершается в среднем 1,2 тыс. сделок с жильем в месяц. По самым оптимистичным оценкам, только треть покупателей выбирает квартиры, уже пригодные для заселения, т.е. с хорошим ремонтом, а порой даже и с мебелью. В таких сделках стоимость квадратного метра обходится, как правило, на $100-200 дороже, чем в среднем по рынку.

Одна из причин неразборчивости покупателей - на рынке не так уж много «чистых» покупок, когда, скажем, семья просто берет накопленные деньги и покупает себе (или детям) квартиру. Преобладают (порядка 60%) «цепочные» сделки, когда квартира покупается в рамках целой цепочки обменов, съездов/разъездов родственников, покупок с доплатой, порой с задействованием недвижимости в других городах. Типичная картина для «бедного» рынка, существующего в условиях слишком большого разрыва между ценой квадрата и доходами населения.

Стоимость квадратного метра в столице сегодня колеблется в районе чуть выше $1 тыс. Так, метр в средней 1-комнатной квартире стандартных потребительских качеств обойдется сейчас в $1,1 тыс., в 2-комнатной - $1 тыс., в 3-комнатной - $1,01 тыс. При этом по числу сделок на первом месте - квартиры 1971-91гг. постройки, на втором (с небольшим отрывом) - бессмертные «хрущевки», на третьем - новостройки: они привлекательны, но стоят дороже.

Еще одна тенденция полугодия - сближение цен предложения и реальных сделок с квартирами. То есть продавцы все более приводят свои аппетиты в соответствие с реалиями рынка. Это отличие именно 2017-го: в 2015г. и 2016г. многие продавцы еще не могли смириться с тем, что высокие цены на недвижимость остались в прошлом. Как свидетельствуют участники рынка, сейчас изначально запрошенная сумма в ходе торгов падает на 5-6%, а еще год назад разрыв составлял 10-15%.

Что до перспектив роста рынка и цен, то их эксперты по-прежнему оценивают пессимистично: нет роста доходов - нет и роста спроса на недвижимость. К тому же до сих пор нет дешевых кредитов на покупку недвижимости, нет полноценной ипотеки и жилищно-накопительных программ (хотя в правительстве о них говорят уже не первый год). Наконец, продолжается и жилищное строительство, т.е. рынок пополняется новыми квартирами, которые неизбежно теснят «старый фонд».

В этих условиях многие риелторы ожидают, что в итоге квартирный рынок в Минске скорректируется до уровня средних $700-800 за «квадрат» - стоимость квартир на вторичном рынке вплотную приблизится к себестоимости строительства. Не стоит забывать и про президентское требование привести себестоимость строительства «квадрата» в соответствие со среднемесячной зарплатой.

Что касается частных домов в Минске, то в этом сегменте предложение продолжает быстро расти (+15% с середины минувшего лета), а цены - падать. Правда, падение цен заметно затормозилось. Если весной 2014г. средняя цена квадратного метра в домах в Минске достигала $1,55 тыс., то к июню 2017г. она упала до $967. Это еще не «дно», но уже близко: теперь «квадрат» в частных домах дешевеет на 3-4% за квартал.

При этом старые дома закономерно стоят дешевле - в районе $600 за кв. м. Новые, коттеджного типа - порядка $1,2 тыс. за «квадрат» (разбежка цен в зависимости от каждого конкретного дома). Но в любом случае на цену частного дома сегодня уже заметно влияет размер тарифов на ЖКУ.

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ИДЕТ В СЕЛО, НО ДЕРЖИТСЯ ЗА МИНСК

Про то, что еще 10 лет назад строительная отрасль считалась локомотивом экономического развития Беларуси, сегодня уже забыли все. Жилья строится с каждым годом все меньше, да и с каждого построенного метра доходы строителей - все ниже.

Справка «БелГазеты». За I полугодие в стране построено 22,8 тыс. новых квартир, или 1916,5 тыс. кв.м. Из них для очередников предназначено 641,7 тыс. кв.м, или 33,5% от общего объема введенного жилья. За год планируется построить не менее 3,5 млн. кв.м жилья, из них 700 тыс. кв.м с господдержкой. В сельских населенных пунктах введено в эксплуатацию 519,8 тыс. кв.м общей площади жилья, или 27,1% от общего объема жилищного строительства по республике.

Из общего объема возведенного жилья за полугодие Минску досталось 5,5 тыс. квартир - это 369,9 тыс. кв.м, или 57% от годового плана. Минчане, состоящие на учете нуждающихся, получили 50,6 тыс. «квадратов», что составило, по данным Белстата, 13,7% от общего объема введенного жилья (около 750 квартир).

Напомним, что президент РБ не раз требовал максимально ограничить строительство нового жилья в Минске, а вместо этого - развивать города-спутники.

Но это невыгодно девелоперам - там требуются большие капитальные затраты на прокладку инженерных сетей, а спрос на построенные квартиры не гарантирован.

Поэтому Минск продолжают застраивать (хотя и снижая «аппетиты»), в основном за счет уплотнительной застройки. План для столицы на 2017г. - 644 тыс. кв.м жилья (9,2 тыс. квартир). Для сравнения: план на 2016г. составлял 735 тыс. кв.м, но был перевыполнен до уровня 777,2 тыс. «квадратов». А перед кризисом, в 2013-14гг., в Минске возводили более 1 млн. кв.м ежегодно.