Почему будущее за инвестициями в складскую недвижимость?

Склады — один из самых выгодных для инвестиций типов объектов, уверены эксперты Forbes. Во-первых, у них самая высокая доходность: в среднем 6,0–7,5%, в то время как офисы приносят 4–5%, а магазины — 5–6%. Во-вторых, на рынке складов можно заключать долгосрочные контракты на 5–15 лет.

Развитие технологий делает перспективы такой недвижимости еще интереснее. С полной автоматизацией доставки товаров в ближайшие 10–15 лет спрос на офлайн-магазины начнёт снижаться, а на склады — расти.

Доставка за 13 минут перевернет рынок

На оплату персонала приходится до 50% логистических затрат. Когда людей заменят самоуправляемые грузовики, дроны и промышленные роботы, логистика будет стоить в разы дешевле. Таких роботов тестируют уже сейчас:

В апреле 2016 Министерство инфраструктуры и окружающей среды Нидерландов организовало тестирование 12 беспилотных грузовиков, которые пересекли четыре европейские границы и проехали больше 3000 км.

7 декабря 2016 года Amazon впервые использовал дрон для доставки товара весом до 2,3 кг — покупка была доставлена клиенту за 13 минут.

Как пишет South China Morning Post, компания Shentong Express уже использует на складах в Ханчжоу роботов, которые работают круглосуточно и сортируют до 200 тысяч товаров в день. Благодаря этому компании удалось сократить операционные расходы вдвое и увеличить эффективность работы на 30%. 

По прогнозам Boston Consulting Group, участие роботов в логистике вырастет с 2–3% до 25% уже к 2025 году. Тогда же затраты на персонал сократятся в среднем на 20–30% (в первую очередь, в Южной Корее, Китае, Германии, Японии и США).

Удешевление и ускорение доставки, в свою очередь, даст толчок интернет-торговле. По прогнозам Savills, к 2025–2030 годам доля онлайн-торговли в сегменте B2C (прямые продажи потребителям) составит 20–30%.

Стоимости продукта в торговом центре составляет логистика от места производства до полки (арендная плата, зарплаты грузчиков, маркетинг), — получилось 20–30 %. Как только товар сможет доехать до нас самостоятельно — не остается причин, которые заставят человека идти в магазин.

По данным Colliers, последние несколько лет объём B2C сделок в интернете растёт в среднем на 20% в год, в 2016 увеличившись до 2,6 трлн долларов. Если такой темп сохранится, то к 2020 году сумма продаж достигнет 5,4 трлн долларов. В то же время согласно исследованию Prologis, на каждый 1 млрд евро, потраченный онлайн, требуется 72 тыс. квадратных метров новых складских помещений.

Новые требования к индустриальной недвижимости 

Развитие технологий и движение в сторону онлайн-торговли изменит традиционный формат складских площадей:

1. Увеличится площадь распределительных центров

Появление беспилотных грузовых автомобилей позволит строить склады большего размера и располагать их дальше друг от друга и от жилых районов.

«Если посмотреть на историю строительства за последние 5–10 лет, можно заметить, что раньше большим складом (big box) считалось здание площадью 500 000 кв. футов (45500 кв. м.). Теперь, по мере роста интернет-торговли, возводятся  огромные распределительные центры площадью 1 млн кв. футов (92900 кв. м.)», — рассказывает Дуайт Хотчкисс, директор производственно-технического отдела американского подразделения Colliers.

По данным компании, размер трети складов Amazon в Европе больше 90 000 кв. м., а средний размер распределительного центра в Китае сегодня — почти 150 000 кв. .м..

2. Станет больше многоуровневых и многоэтажных складов

По подсчётам CBRE, если стоимость земли составляет более 50% от стоимости строительства склада, то девелоперу выгоднее увеличить его высоту: сделать здание многоярусным или многоэтажным. Если человеку обслуживать такие склады тяжело, то автоматизация упрощает складирование, выгрузку и упаковку.

По данным Colliers, с 2006 по 2015 годы максимальная высота потолков в распределительных центрах США выросла на 25% до 11–12 м. Многоуровневые склады возводятся в странах, где земля стоит дорого: Гонконге, Сингапуре, Токио, Южной Корее и на плотно застроенных рынках Европы.

3. Вырастет спрос на склады «последней мили»

Вместе с крупными распределительными центрами увеличится спрос на склады «последней мили» (откуда товар доставляется непосредственно покупателю): доставка в день заказа товара станет новой нормой этого рынка.

По мнению аналитиков CBRE, такой склад площадью до 20 000 кв. м. должен быть расположен в черте города с высокой плотностью населения, чтобы обеспечить поставку товара потребителю в течение нескольких часов.

4. Появятся новые форматы

Эксперты предсказывают частичное слияние складской недвижимости с торговой. Например, в торговых центрах крупных городов Европы и США нередко устанавливаются постаматы (parcel lockers) — самообслуживаемые склады индивидуального хранения, куда доставляются товары, заказанные онлайн. Каждый бокс оснащён терминалом по приёму дебетовых и кредитных карт или устройствами бесконтактных платежей.

Аналитики Savills убеждены: новые склады должны предоставлять возможность их альтернативного использования. В результате появятся гибриды производственных помещений, распределительных центров и ретейла, специализированные центры для интернет-торговли с дополнительным пространством для дата-центров, фотостудий и офисов. Свободное пространство можно сдавать в аренду или субаренду, как в бизнес-центрах.

В такой ситуации в выигрыше окажутся те помещения, которые можно переоборудовать согласно требованиям рынка.

Шанс для инвесторов

По прогнозам Colliers, Китай обеспечит самый высокий спрос на складские помещения в следующие пять лет: до 49 млн кв. .м. новых помещений в год. Следом идут США и Индия (до 12,5 млн кв. .м.), Великобритания, Ирландия, Австралия, Западная Европа, Мексика и Турция. В докладе JLL за I квартал 2016 года, перспективными европейскими рынками названы Франция, Хорватия, Польша, Румыния и Словакия: здесь такие объекты стоят недорого: меньше 70 евро за кв. м.

В будущем торговая недвижимость будет подвержена серьёзным рискам, поскольку новые технологии поменяют ландшафт коммерции. Если сейчас склады продаются значительно дешевле магазинов, то в ближайшие 10–15 лет из-за увеличения спроса стоимость (капрейт) будет расти и постепенно приближаться к показателям магазинов и торговых центров. Складская недвижимость уже выходит на первый план с точки зрения потенциальной доходности и актуальности инвестиций. Tranio рекомендует инвестировать в складскую недвижимость с бюджетом от 2,5 млн евро. Дешёвые объекты часто несут высокие риски: неудачное местоположение, плохое состояние объекта или мелкий оператор, который «съест» доходность инвестора.