Капремонт в Беларуси проводят за полгода, в Германии - за пять дней

Чем отличается европейский подход от нашего.

Капремонт «с европейским лицом» - это как? И возможен ли подобный опыт у нас? С помощью специалистов - главного инженера ГО «Минское городское жилищное хозяйство» Игоря Гончарика и исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадия Калёнова - kp.by решил сравнить, как проходит капремонт в Беларуси и в западных странах.

У них - 650 евро за квадрат, у нас - 50 - 60 долларов

В европейских странах за год до капремонта в доме создается бюро по работе с населением, и у людей есть время, чтобы задать и получить ответы на все вопросы. Собственникам квартир показывают план проведения ремонта, варианты материалов, которые будут использованы.

Как это делается у нас? Непосредственно перед началом капремонта, чаще всего во дворе дома, проводится собрание, где жильцам дают информацию о сроках, видах и последовательности ремонтных работ. И если вы, например, не хотите устанавливать пластиковые окна на лестничной клетке и обошлись бы обычными деревянными, но новыми, - ничего изменить нельзя. А все потому, что на этом этапе уже согласован проект капремонта.

На Западе капремонт дома и его тепловая модернизация потянут примерно на 650 евро за квадратный метр жилых и нежилых помещений дома. Это включает снос балконов и лоджий и замену их на более современные, чистовую отделку подъездов и замену окон в них, иногда пристройку лифтов к пятиэтажкам и много еще чего.

У нас капремонт квадрата обойдется примерно в 100 - 120 рублей (50 - 60 долларов). Капремонт стандартной четырехподъездной хрущевки - 500 - 600 тысяч рублей в зависимости от количества и вида выполняемых работ.

В Германии еще двадцать лет назад капремонт в 300-квартирном панельном доме с заменой сантехники, ванн, унитазов и чистовой отделкой делали в одной квартире за пять дней без отселения жильцов. Основной европейский подход - отсутствие какой-либо демократии внутри многоэтажного жилого дома: никаких перепланировок, все однотипно. Смесители могут быть разные, но одной фирмы. Все для того, чтобы в случае ремонта это было быстро и недорого.

В Беларуси по документам, принятым в 2016 году, средняя продолжительность капремонта в четырехподъездной пятиэтажке не должна превышать 3,5 месяца, девятиэтажке - 4,5 - 5 месяцев. Но нередко капремонт затягивается на полгода и даже на год. В Минске и столичной области, кстати, такое случается чаще.

В Беларуси капремонт в дом, где проводился текущий ремонт, придет позже, чем в дом, где не делали ничего.

У них капремонт - ответственность собственника, у нас - жильцов и бюджета

Содержать в порядке жилье в западных странах - ответственность собственника (муниципалитет, частная жилищная компания, кооператив, церковь и т. д.) Арендаторы никаких отчислений на капремонт не делают. Запад - страна арендных домов и кооперативов. Но есть там и совместные домовладения, например в Швеции, Дании, Германии, Швейцарии. И в этом случае собственник жилья делает отчисления на капремонт - это его обязанность. Он может перечислить их одним платежом за год вперед, но чаще по 1/12 каждый месяц. Прежде чем купить квартиру, каждый собственник нотариально заверяет свои финансовые обязательства делать эти отчисления и разрешает общему собранию принять решение продать свою квартиру в случае, если он нарушит эти финансовые обязательства. Все споры - в судах.

Ни одно правительство в странах Западной Европы не устанавливает единый для всех многоэтажек тариф на капремонт, но такая практика существует в Беларуси. Графа в жировке - отчисление на капремонт жилого фонда - появилась в 1999 году. Система сбора денег распределительная: средства поступают на счета местных исполкомов (товарищества могут аккумулировать средства на собственных счетах. - Авт.) и распределяются на финансирование текущих объектов капремонта. В финансировании капремонта принимает участие и бюджет. До 2013 года было так: 50% - отчисления граждан, 50% - из бюджета. Сейчас в Минске 40% отчисляют люди, 60% идет из бюджета. По стране в целом цифры таковы: 30% на 70%.

У них капремонт - по мере необходимости, у нас - через полвека

Никаких сроков для проведения капремонта на Западе не установлено, он делается по мере необходимости. И вообще, там капремонт не «основная жилищно-коммунальная услуга», а обязанность собственников заботиться о своей частной собственности. «Потребитель капремонта» есть только в Беларуси, так как отдельный Закон «О защите потребителей ЖКУ» тоже есть только у нас.

В Беларуси капремонт в дом, где проводился текущий ремонт (например, была заменена кровля), придет позже, чем в дом, где не делали ничего. Считается, что минимальная эффективная эксплуатация дома - 25 лет. Но не редкость, когда капремонт идет в домах, которым минуло полвека и более.

С 2012 года объемы капремонта в Беларуси и в Минске растут. В соответствии с госпрограммой «Комфортное жилье» до 2020 года запланировано ежегодное выполнение капремонта в объеме не менее 3% от всего жилого фонда (сейчас вышли на показатель 2,3%). Почему 3%? Только при достижении этого объема предполагается, что цикличность ремонта будет 35 лет. Это, по мнению Министерства ЖКХ, оптимальный средний срок.

В Беларуси не меняют окна квартир с 2013 года, не обшивают термошубой с 2015-го.

У них меняют окна и обшивают термошубой, у нас - уже нет

В состав общего имущества во всех европейских странах относятся окна квартир, балконы и лоджии. Весь контур дома, который влияет на его потребительские качества, не может быть индивидуальной собственностью, ведь в зависимости от его характеристики дом потребляет либо много энергии, либо мало. На Западе это все ремонтируется или меняется одномоментно по одному и тому же сценарию. Если жилье арендное, то ремонт, с заменой сантехники и чистовой отделкой, проводят и в квартире.

В Беларуси не меняют окна квартир с 2013 года, не обшивают термошубой с 2015-го. Не делают сейчас вместе с капремонтом и ремонт подъездов, и благоустройство дворов.

Ремонтируют и при необходимости меняют то, что попадает под понятие «общее имущество»: внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, противодымной защиты, установок противопожарной автоматики, крыши, фасады, ставят новые окна и двери во вспомогательных помещениях, усиливают несущие способности балконов и лоджий, делают козырьки над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей, ремонтируют фундамент, отмостки. После капремонта восстанавливают придомовое благоустройство и озеленение, проводят отделку нарушенных вспомогательных и жилых помещений.

Утром деньги - вечером стулья?

Мы платим на капремонт, а не за капремонт. То есть отчисляем сегодня, а услугу получим в будущем. Реально ли для нас не платить долгие годы, а заплатить сразу и за сделанное? Эксперты посчитали, что жильцы стандартной двушки (48 - 50 кв. м) с 1999 года заплатили на капремонт в перерасчете $570 (по $30 в год). Если бы жильцам пришлось платить единовременно и полностью за весь комплекс работ, то вышло бы около $2,5 тысячи долларов.