«Получила наследство от отца — оказалось, дом не его»

Как в Беларуси узаконить «ничейную» недвижимость.

Непростую историю с наследством рассказали tut.by читатели:

— Умер отец, и после его смерти мне осталась квартира в Минске и домик в деревне. Но когда я проходила все процедуры у нотариуса, чтобы вступить в права наследника, выяснилось, что домик принадлежит совершенно постороннему человеку, а не моему отцу. Дело в том, что в середине 1990-х годов дом перешел по наследству состоятельному человеку с рядом другой недвижимости, которому деревенский дом был не нужен. Этот наследник даже не хотел заниматься продажей имущества — для него это были копейки, получить которые стоило большой мороки. Он и в наследство вступал только потому, что в комплекте с домиком шла квартира в Минске. В это же время мой отец как раз искал для себя дом. Прямо напротив этого мужчины жил дядя моего отца. Дядя с папой подсуетились и договорились с хозяином дома, чтобы он стал нашим. Но после «сделки» хозяин исчез бесследно, и никогда ни у кого не было сомнений в том, что хозяин дома — мой папа.

Сначала мы все туда просто приезжали по выходным и праздникам, проводили отпуска. Когда папа вышел на пенсию, он переехал жить в этот домик, мы стали приезжать к нему в гости еще чаще. Надо ли говорить, что все это время именно мы платили за дом, ухаживали за ним, достраивали, облагораживали участок. Но при передаче дома моему отцу никакие документы не составлялись. Поэтому сейчас с оформлением дома не может помочь ни нотариус, ни БТИ. В БТИ посоветовали найти собственника дома, который указан в документах, и попробовать договориться. Через односельчан мы с мужем выяснили, что хозяин дома давно умер, разыскать удалось только его наследников. Те готовы были мне помочь, но как начали разбираться, так выяснилось, что их отец все свое имущество подарил им еще при жизни, то есть в наследство им вступать было не нужно, они и не делали этого. А это значит, что у них теперь юридических прав на дом нет, как нет их и у меня. В госорганах уже развели руками и посоветовали жить в этом доме, пока никто не выгоняет, а как начнут — тогда и разбираться. Но я этого не хочу: дом наш, мой отец вложил в него свою душу, моя мама в него часто приезжала, я сама столько лет вкладывала в него силы и деньги. Этот дом — не просто жилище, это память. Плюс он, конечно, хорошо сохранился, но уже хочется его подремонтировать, освежить. Я готова работать, но я хочу быть уверена, что потом смогу оставить дом своим детям, внукам. В деревню планируют подвести газ, а это значит, что в доме могли бы появиться все удобства. Но без документов мы можем даже не рассчитывать на газ. Нам эта ситуация кажется безвыходной, но, может быть, вы как специалист увидите в ней хоть какую-то возможность узаконить недвижимость?

Комментарий адвоката:

— Ситуация, в которой оказалась автор обращения, действительно, относится к категории непростых. Однако разрешить сложившуюся ситуацию возможно, что достоверно усматривается из норм действующего гражданского законодательства и подтверждается имеющейся судебной практикой.

Так, на практике к ситуациям, подобным той, которая изложена в обращении, применяется норма п. 1 ст.235 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК Республики Беларусь), исходя из смысла которой гражданин, в собственности которого не находится имущество, но который добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность; запомните данное понятие, поскольку мы будем неоднократно возвращаться к нему по тексту данной статьи).

Важно: добросовестность предполагает, что лицо не знает и не должно знать о том, что его владение незаконно; открытость предполагает, что лицо не скрывает своего владения имуществом, а непрерывность предполагает, что срок давности владения не прерывался посредством истребования имущества законным собственником, а равно посредством совершения прочих схожих действий.

Для подтверждения каждого из указанных обстоятельств необходимо запастись допустимыми, относимыми, достоверными и достаточными доказательствами. В случае если дело дойдет до суда, рекомендую обратить особое внимание на свидетельские показания ваших односельчан, а также на показания предполагаемых наследников титульного собственника дома. Как показывает практика, показания последних имеют существенное значение при принятии решения по делу, поскольку именно они позволяют убедиться в законности и бесспорности вашего требования.

Следует знать: исчисление срока давности владения недвижимым имуществом для установления факта приобретательной давности имеет свои особенности.

Обратите особое внимание: течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии с действующим законодательством, начинается со дня, следующего за днем истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (п. 4 ст.235 ГК Республики Беларусь).

Справочно: в соответствии со ст. 197 ГК Республики Беларусь, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества 15-летний срок приобретательной давности фактически превращается в 18-летний.

В рассматриваемой ситуации очевидно, что вы не владеете домом на протяжении столь длительного периода времени.

Однако в вашем случае следует обратить внимание на п. 3 ст.235 ГК Республики Беларусь, в соответствии с которым лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Таким образом, ко времени своего владения домом вы вправе присоединить время владения домом вашим отцом, чьим наследником, как усматривается из обращения, вы являетесь.

Необходимо отметить, что согласно ст. 1144 ГК Республики Беларусь, действие ст. 235 ГК Республики Беларусь, касающейся приобретательной давности, распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 июля 1999 года и продолжается в момент вступления в силу ГК Республики Беларусь.

Следовательно, с учетом данной нормы, а также содержащейся в обращении информации о том, что дом поступил в собственность вашего отца в середине 1990-х и на протяжении всего последовавшего за этим периода времени титульный собственник дома не предпринимал попыток вернуть свое имущество, фактически отказался от него, в вашем случае соблюден вышеуказанный срок владения недвижимым имуществом, необходимый для установления приобретательной давности.

Следует знать: право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (п. 1 ст.235 ГК Республики Беларусь).

В этой связи важно понимать, что одного только истечения установленного срока давности владения будет недостаточно для признания права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности. Достичь данную цель можно только посредством прохождения определенной предусмотренной законодательством процедуры. Так, подтвердить приобретательную давность можно:

Во-первых, в административном порядке.

Справочно: в соответствии со ст. 56 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 года №?133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», документом, являющимся основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности, является, в том числе, решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее приобретательную давность.

Инициировать рассмотрение местным исполнительным и распорядительным органом данного вопроса следует посредством подачи соответствующего заявления, содержащего сведения, подтверждающие факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение 15 лет (п. 22.8 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 года №?200).

Во-вторых, в судебном порядке.

Необходимо отметить, что законодательством предусмотрены две возможные процедуры установления факта приобретательной давности в судебном порядке:

1. особое производство

Обращаться в суд с заявлением об установлении факта приобретательной давности в рамках особого производства следует в том случае, если подтвердить приобретательную давность в административном порядке не представляется возможным (например, отсутствует достаточное количество доказательств в подтверждение данного обстоятельства), однако требование заявителя носит очевидно бесспорный характер. В данном варианте выхода из сложившейся спорной ситуации в сравнении с административным путем существует возможность использовать свидетельские показания при доказывании добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение установленного срока.

2. исковое производство

Требование об установлении факта приобретательной давности рассматривается в исковом производстве в ситуациях, когда в отношении жилого помещения существует спор о праве. В этом случае в исковом заявлении одновременно с установлением факта приобретательной давности могут быть заявлены требования о признании права собственности на жилое помещение (п. 10 постановления пленума Верховного суда Республики Беларусь от 26.03.2003 года №?2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения»).

Таким образом, вашу ситуацию можно разрешить тремя вышеперечисленными способами.

Личный совет: обратите внимание, что отказ местного исполнительного и распорядительного органа в подтверждении факта приобретательной давности не препятствует последующему обращению в суд с заявлением об установлении факта приобретательной давности в порядке особого производства. Кроме того, в случае если в ходе рассмотрения дела в порядке особого производства возникает подведомственный суду спор о праве, то соответствующее требование может быть рассмотрено в исковом производстве. Поэтому, поскольку в вашем случае законодатель предоставляет возможность разрешить возникшую ситуацию во внесудебном порядке и тем самым минимизировать свои расходы, рекомендую воспользоваться данной возможностью, т.е. первоначально обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган. Если же узаконить домовладение в административном порядке не представится возможным, рекомендую последовательно защищать свои права на дом в судебном порядке (сначала в рамках особого производства, а впоследствии, при необходимости, и в рамках искового производства). Из своей личной практики отмечу, что вашу позицию существенно усилят показания потенциальных наследников собственника дома в том случае, если они подтвердят суду, что только вы является реальным собственником дома, а они, в свою очередь, на данное имущество не претендуют. В этом случае у суда будут все основания разрешить ваше требование в рамках особого производства, и, возможно, за одно судебное заседание.

Для достижения желаемого результата рекомендую прибегнуть к помощи адвоката.

Чем поможет адвокат: обсудив сложившуюся ситуацию более детально, изучив имеющиеся документы и получив ответы на вопросы, оставшиеся за рамками обращения, адвокат порекомендует оптимальную для вас позицию, подскажет, как и какими доказательствами необходимо запастись для достижения максимального результата в вашем случае. В случае необходимости подготовит письменные документы: запросы, ходатайства, заявления, исковое заявление, юридическое обоснование вашей позиции и проч. Будет отстаивать вашу позицию, сможет вести дело в суде, а также выступать в качестве представителя в иных государственных органах.

Важно знать: исходя из своего опыта работы, обращаю ваше внимание, что зачастую мелкие детали и незначительная информация, которым клиенты не придают значения, способны существенным образом повлиять на ход событий, а порой и изменить его коренным образом.