Хроники пикирующего рынка минской недвижимости

Лето 2017 года отметилось мощным обвалом спроса на вторичное жилье в Минске.

Впрочем, цены пока не торопятся еще больше падать вслед за спросом. Но так всегда происходит: владельцам жилой недвижимости психологически очень сложно принять то, что их квартиры уже не стоят прежних денег.

В июле т.г. цены на вторичном рынке жилья в Минске снизились сразу на 15% по сравнению с июнем и на 22,2% в сравнении с июлем 2016г. По количеству совершаемых сделок рынок просел ниже показателя 2015г., когда было зафиксировано рекордное падение цен на столичные квартиры.

В июне риелторы заявляли, что рынок сохраняет высокие позиции, несмотря на незначительное снижение цены и спроса, и резких изменений ждать не стоит. Но реальность оказалась очень далека от прогнозов, которые основывались на начавшемся с начала года оживлении на рынке.

В самом деле, начало года было очень оптимистичным, количество сделок (770) превысило показатели очень хорошего января 2016г. (622). В феврале также ожидался рост, но и он оказался выше прогнозов (1185), превысив на полторы сотни сделок показатель февраля 2016г. Даже в марте количество сделок продолжало расти, опередив март 2016г. Но уже апрель оказался ниже аналогичного периода прошлого года и даже просел на 6,5% к марту. Однако рост спроса в мае и стабильный спрос в июне были восприняты торговцами недвижимостью как хороший знак.

В результате общее количество сделок за январь-июль оказалось на 20% выше аналогичного периода прошлого года. Видимо, во многом этот всплеск и «израсходовал» еще имевших деньги потенциальных покупателей жилья. После чего оживить вторичный рынок не может даже тот факт, что в Минске уменьшились объемы строительства нового жилья. Однако пока резкое падение спроса на вторичном рынке не повлекло равноценного падения цен. С этим у недвижимости всегда проблемы: владельцы квартир и домов, видевшие, сколько стоила их собственность еще в недавние «тучные» годы, психологически не готовы принять то, что рынок сильно изменился. Более того, в т.г. даже в ходе подготовки к самой сделке купли-продажи жилья продавцы были готовы уступать намного меньше, чем еще год назад. В июле разрыв между ценой предложения и ценой реальной сделки заметно снизился, составив 6% против 11% в июле прошлого года. По словам работающих на рынке специалистов, спрос по итогам августа и в сентябре продолжит падать. При этом резких изменений цен ждать еще не стоит - инертность продавцов еще далеко не исчерпана.

По статистике, средняя цена проданных квартир в июле снизилась на 1% и составила $1106 за кв.м. За последние 12 месяцев это самое низкое ее значение. Ниже цены реальных сделок были лишь с апреля по июль 2016г.

Справка «БелГазеты». Средняя стоимость квартир в июле: 1-комнатные - $1168/ кв.м (рост +0,1% за месяц) - $40000; 2-комнатные: $1087/кв.м (снижение -0,5%) - $51,550; 3-комнатные: $1014/кв.м (снижение -3,4%) - $67000; 4-комнатные: $1045/кв.м (рост +1,0%) - $88000.

АРЕНДА ТОЖЕ ПАДАЕТ

Падение спроса на вторичном рынке жилья в Минске потянуло за собой и падение платежеспособного спроса на аренду. Однако рынок аренды - намного более гибкий (речь не идет о переходе права собственности), и потому цены на нем также быстро пошли вниз. По оценке экспертов, стоимость долгосрочной аренды квартир в Минске опустилась до уровня 12-летней давности - столь же низкими цены прежде были только летом 2005г.

Реальные располагаемые доходы белорусов продолжают падать, а это прямо связано с возможностями людей по аренде жилья. За I полугодие стоимость аренды квартир в Минске просела на 7%. Теперь аренда средней однокомнатной квартиры будет стоить $180 в месяц, 2-комнатной - $220, 3-комнатной - $250. И это в подавляющем большинстве случаев без учета стоимости коммунальных платежей. А их, в случае, если жилье сдается в аренду, ЖЭСы и ЖЭУ рассчитывают по ставке 100% от себестоимости (речь идет о полностью легальной аренде, когда в квартире ее владелец не прописан).

Есть и минимальный уровень цен - за эти суммы сдаются квартиры без мебели и бытовой техники, а также требующие проведения срочного косметического ремонта (или даже более серьезного). С другой стороны, такой вариант для арендатора «с руками» может оказаться более выгодным - проведение ремонта владелец квартиры может засчитать в качестве значительной части арендной платы.

Уходящее лето принесло кое-что новое для владельцев частных домов в Минске - так называемой усадебной застройки. По новому генплану развития столицы предстоит снести порядка 30% существующей на сегодняшний день усадебной застройки. Однако 70% сохранят, и для этого сегмента сейчас разрабатываются новые правила. Как рассказал журналистам председатель комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Павел Лучинович, владельцам частных домов больше не будут запрещать проводить ремонтно-строительные работы под предлогом того, что их дом в какой-то перспективе (порой достаточно отдаленной) может быть снесен.

«Мы знаем эту ситуацию, когда владельцам домов ничего не разрешают делать потому, что дом находится под условным сносом, который и 20, и 30 и 40 лет может продолжаться… Это по факту привело к тому, что частный сектор в столице выглядит хуже, чем в провинциальных городках, - объяснил городской чиновник. - Поэтому будут определены конкретные сроки для каждой территории. Если город знает, что это - не инвестиционная площадка, и сам город в лице УКСа не заходит на эти площадки, мы будем определенные виды строительства разрешать - для того чтобы люди могли улучшать свои жилищные условия. До конца года этот документ будет разработан».

Также, по словам Лучиновича, сейчас создаются некие особые правила застройки всего Минска в целом. «Минск - особый город для республики, и сравнивать условия для Минска и других городов, стотысячных, нельзя и неправильно. В Минске другие демографические условия, сюда идут миграционные потоки, в Минске другой уровень самого населения, в том числе образования, - говорит Лучинович. - Поэтому будут разработаны новые нормативы для Минска, связанные, например, с машино-местами. Структурируем, как будет город дальше развиваться, более детально. То есть будут отдельные ТКП для Минска: берем все нормативы и смотрим, где и что мешает развитию города. Правила будут учитывать нормативы, заложенные в генплане Минска. Приведу пример: генплан ограничивает плотность застройки, а в республиканских нормах ограничений нет. Но мы сознательно ограничиваем плотность - как это делают, например, в Санкт-Петербурге».

Немного странное заявление насчет «мы сознательно ограничиваем плотность застройки» - ведь 90% всех протестов горожан именно против так называемой «уплотнительной застройки» в давно существующих жилых кварталах. Но в любом случае, по словам чиновника, к началу следующего года новые правила застройки Минска еще только выйдут на завершающую стадию разработки. А по ее окончании еще неопределенное время потребуется на согласование и утверждение.

Денис Лавникевич, «Белгазета»