Эксперт по недвижимости: Цены на жилье пойдут вверх

Белорусский рынок недвижимости становится непредсказуемым.

До недавнего времени многие потенциальные покупатели жилых помещений в Минске не торопились с покупками и ждали ценового дна. Теперь они ждут нового дна, но уже ставок по кредитам.

Как показывает практика, чем больше снижаются банковские ставки на покупку и строительство жилья, тем оно становится доступнее для массового потребителя. Новые тенденции рынка realt.by обсудил с Юрием Жарковым, управляющим партнером группы компаний ViVa Invest. 

Цены предложения на новостройки и «вторичку» сравнялись

По данным статистики Realt.by, цены предложения в Минске на новостройки и «вторичку» почти сравнялись. Разрыв между индикаторами двух рынков сократился до минимума в $1/кв.м. А ведь были времена, когда разница по цене квадратного метра составляла $200 и более.

По мнению Юрия Жаркова, сближению цен на квартиры на «первичке» и «вторичке» поспособствовало несколько факторов. Один из них заключается в том, что в базе данных предложений вторичного жилья есть достаточно много новых квартир без отделки в домах повышенной комфортности, которые остаются невостребованными по 5 лет и более. По сути, это квартиры первичного рынка.

Однако, по мнению эксперта, самая главная причина произошедшего кроется в том, что за годы существования и развития рынка новостроек, когда в столице строилось до 1 млн кв.м в год и более, у людей появился положительный опыт проживания в новых квартирах.

— Людей, которые купили новую квартиру в Минске, с каждым годом становится все больше и больше. Некоторые из них сначала приобрели небольшую новостройку, пожили в ней, а потом улучшили свои жилищные условия опять-таки на первичном рынке. Они испытали на собственном опыте, что качество жилой среды  в новой квартире зачастую выше, чем в жилом помещении на вторичном рынке, — говорит Юрий Жарков.

Кроме того, за годы своего существования рынок новостроек хорошо зарекомендовал себя. Конечно, в кризисные периоды появлялись и долгострои, но в общем объеме нового строительства их было относительно не много.

— Люди привыкли к долевому строительству. Они активно в нем участвуют и чувствуют себя при этом вполне безопасно. К тому же сегодня на рынке остались застройщики, которые наверняка выполнят все взятые на себя обязательства. Риски дефолта строек минимальны, — уточнят Жарков.

Дополнительный импульс новостройкам дали кредиты

Эксперт говорит о том, что в текущем году поддерживающим фактором для приобретения нового жилья стало и доступное кредитование.

— За три года стоимость кредитных денег снизилась в разы. Ставки продолжают снижаться, и люди этим активно пользуются. Например, в августе текущего года в двух банках, с которыми у нас заключены партнерские соглашения, количество кредитополучателей выросло почти в три раза, — рассказывает эксперт. 

Правда, кредит по сниженным ставкам можно привлечь и на покупку квартиры на вторичном рынке. Но если раньше люди отдавали предпочтение жилому помещению с ремонтом на «вторичке» за счет небольшого по сравнению с новостройкой метража и цены сделки, то сегодня на первичном рынке появилась достойная «вторичке» альтернатива  — новый компакт-класс жилья. Это небольшие по площади квартиры, которые имеют хорошие качественные характеристики и планировочные решения и стали доступны по цене для массового потребителя. 

Поэтому когда перед людьми стоит выбор покупать новостройку или «вторичку», предпочтение отдается более ликвидному новому жилью. Соответственно, если «первичка» набирает обороты по популярности, то продавцам на вторичном рынке приходится снижать цены. Это также сказалось на сближении цен на «первичку» и «вторичку».

Цены сравнялись за счет преобладания на рынке каркасно-блочных новостроек?

Есть мнение, что на сближение цен на бэушное и новое жилье повлиял и такой фактор, как преобладание на рынке более дорогих по сравнению с панелью новостроек в каркасно-блочных домах.

По мнению Юрия Жаркова, этот фактор, безусловно, сыграл определенную роль в сближении цен. Эксперт говорит о том, что сегмент коммерческого жилья в панельном исполнении в Минске составляет порядка 10% от общего объема вводимого в эксплуатацию нового жилья. 

Но дома КПД строятся, квартиры в них продаются или появятся в реализации в ближайшее время в разных районах города – Лошице, Степянке, Каменной горке, Сухарево, районе улицы Одоевского, на ул. Олешева и других местах. При этом современная панель востребована потребителями и в ряде случаев продается даже дороже по сравнению с квартирами в каркасно-блочных домах.

— Да, панельного жилья не так много, как каркасно-блочного, но оно есть и пользуется спросом. Этот сегмент рынка будет развиваться и дальше, — говорит Юрий Жарков. — Квартиры в каркасниках долгое время выигрывали за счет архитектурных и планировочных решений. Панельные дома  были серыми и унылыми, а поэтому не интересными. 

Сегодня панель серьезно эволюционирует. Вносятся изменения в типовые проекты, появляются дома с вентфасадами и т.д.  Себестоимость современной панели получается примерно такая же, как и каркасно-блочного дома. Поэтому дома КПД будут дорогими. У панельного сегмента есть и такие неоспоримые достоинства, как короткие сроки возведения, высокое качество строительства, которое по материалам довольно трудно понизить даже в кризис.

Эксперт также говорит о том, что сейчас практически все застройщики работают в секторе массового жилищного строительства. Большая часть жилья, которое строится в Минске, и по площади квартир, и планировочным решениям, и ценам, стремится к эконом-классу и рассчитано на массового покупателя.

Ожидание ценового дна на жилье сменилось на ожидание дна по ставкам

Юрий Жарков акцентирует внимание на том, что сегодня банки имеют достаточно много свободных денег, активно кредитуют население и «держат» рынок.

— Поэтому застройщикам нужно только один раз правильно спозиционировать свое жилье на рынке, установить грамотную ценовую политику, а дальше только строить. Все остальное сделает банковская система. 

Если тенденция по снижению ставки рефинансирования и объемы денежных средств на кредитование сохранятся в прежних объемах, то к концу года мы может увидеть рост цен. Тем более что к наступлению Нового года люди, как правило, более решительны в решении своего жилищного вопроса, — высказывает свою точку зрения Юрий Жарков.

Эксперт также говорит о том, что сейчас есть потребители, которые живут новыми ожиданиями. «Если раньше они ждали ценового дна на жилье, то теперь ждут дна по ставкам, рассуждая примерно так: зачем мне брать кредит сегодня, если завтра его обслуживание обойдется мне дешевле», — уточняет эксперт.

— Если бы сегодня не было столь обширной кредитной поддержки банков, то и рынок был бы совсем другим. Были бы другие цены, объемы продаж и строительства. Без доступных кредитов рынок задохнулся бы. Но жизнь показывает, что спустя время все возвращается на круги своя, происходит адаптация к любой ситуации. 

Поэтому и рынок недвижимости приспособился бы к новым реалиям, — заключает эксперт. — Но это был бы уже совсем другой рынок. Жилья строили бы меньше и продавали бы дешевле, по крайней мере, первое время.