Белорус рассказал о всех особенностях шотландского рынка недвижимости

Сергей Сусленков потратил целый год на покупку жилья в Эдинбурге.

Чуть больше года назад Realt.by рассказал историю белорусского программиста Сергея Сусленкова, который вместе с семьей уехал жить в Шотландию, прекрасный город Эдинбург. Тогда Сергей арендовал квартиру и только задумывался о покупке своей недвижимости в Соединенном Королевстве Великобритании и Ирландии. Всего ему потребовался год на то, чтобы наконец совершить покупку. Столько времени ушло не на поиск денег, а на аукционы и оформление сделки. Купить недвижимость в Шотландии, тем более иностранцу, не так уж и просто.

В первом интервью для Realt.by Сергей подробно рассказал о рынке недвижимости столицы Шотландии, о жизни и работе там. Сегодня наш земляк подробно описал процесс покупки квартиры в Шотландии. 

— В Минске ты можешь получить ключи от квартиры буквально за неделю, в Эдинбурге у меня на это ушел год. Несмотря на то, что ипотечное кредитование в этой стране развито довольно хорошо, наличие сбережений — необходимое условие покупки, потому что банки не дают кредит на 100% стоимости жилья. Также нужно заплатить за услуги юриста и налог на покупку от 1% до 12% от стоимости жилья. Более дорогое жилье облагается более высоким налогом. Платит налог покупатель. Если ты уже владеешь жильем — новая покупка облагается дополнительным налогом в 3%. При этом учитывается даже зарубежная недвижимость.

Чаще всего скопленных сбережений недостаточно. Нужно брать ипотеку. Можно, конечно, ходить в разные банки и искать более выгодные условия, однако есть способ лучше — mortgage adviser. Они выступают посредниками между покупателем и банками и предлагают наиболее выгодные условия. Если ты получаешь кредит — они получают фиксированную комиссию от суммы кредита, и величина комиссии фиксирована для всех банков. То есть у mortgage adviser нет «любимого» банка, но есть мотив найти банк, выдающий наибольший кредит.

Обычно банки выдают от 3,5 до 4,5 годовой зарплаты до налогов. Процент ипотеки от 1,5% до 4% и выше. Процент зависит от того, какую часть покупки ты делаешь из своих сбережений. Максимальный размер кредита, если ты не нуждающийся — 90% от оценки недвижимости. И процент в этом случае повыше. Если есть сбережения на 25%-50% покупки — процент будет значительно ниже. Мне, как человеку без вида на жительство, с рабочей визой, кредит согласились дать только два крупных банка. После общения с mortgage adviser у меня появилось понимание, на какую сумму я могу рассчитывать и из чего могу выбирать. 

— Цены на недвижимость в Эдинбурге очень зависят от района и школы. Например, дом в 3 км от города площадью 90 «квадратов» с садиком может стоить порядка ?150 тыс. Квартира площадью 70 «квадратов» в хорошем районе и хорошей школой — ?300 тыс. Такая же квартира 70 кв.м через дорогу, жители которой прикреплены к другой школе, может стоить уже ?200 тыс. Большие дома в хороших районах стоят по ?300-?600 тыс.

В Эдинбурге преобладают два типа жилья: квартиры и дома. Есть, конечно, шестиэтажные и выше панельные многоквартирные дома, но их мало, и они расположены в очень плохих районах. Я их даже не рассматривал. Далее, по окраинам и пригороду есть много так называемого бывшего социального жилья. В 60-е гг. управление города строило маленькие недорогие дома, чтобы решить жилищный вопрос для населения. Сейчас это наиболее экономичный вариант. Минусы — качество постройки, небольшая площадь, удаленность от центра. Плюсы — низкая цена. Такой вариант подходит большим семьям, которым нужен дом, но они не могут получить большой кредит, так как получают минимальный уровень оплаты (?11 тыс. в год).

Но больше всего местные ценят очень старые каменные дома, которым более 100 лет. Часто они находятся в зоне консервации, что подразумевает ограничения на установку пластиковых окон или перепланировки, чтобы сохранить наследие. Но такие дома стоят намного дороже, чем любые современные постройки. Чаще всего люди аргументируют это словами: «Они простояли 100 лет и еще 100 лет простоят».

Что же выбрал я? Мне хотелось хороший дом с садиком, в центре города рядом с хорошей школой. Но, к сожалению, программисты в этой стране получают ненамного больше, чем в среднем другие люди с высшим образованием. Поэтому я не мог себе позволить купить то, что я хочу. Пришлось искать компромисс.

— В Шотландии есть хорошее правило: продавец должен предоставить полный независимый отчет о недвижимости (home report), включающий оценку рыночной стоимости и его состояние. И именно по оценке из home report дом и продается. Эту же оценку использует банк для выдачи кредита.

Но вот дома продаются не за эту сумму. Последние пару лет рынок растет, и большинство домов продается в режиме аукциона. Аукцион закрытый. Начальная цена задается продавцом, и обычно она чуть ниже оценки из home report. Далее, каждый потенциальный покупатель сообщает своему юристу, за какую цену он был бы готов купить этом дом. Юрист покупателя передает эту информацию юристу продавца. В назначенный день продавец выбирает одно из предложений (обычно с максимальной ценой) и остальным сообщается, что их ставка перебита. Но цена, за какую ушел дом — не сообщается! Это сильно усложняет принятие решения, сколько же все-таки ставить в следующий раз. 

— Я проиграл более 10 аукционов, прежде чем смог что-то купить. Еще важный момент — ставка выше оценки из home report должна быть покрыта собственными сбережениями. Например, дом с оценкой стоит ?100 тыс. Если ты ставишь ставку в ?110 тыс., это значит, что банк дает 90% от оценки — ?90 тыс., и ?20 тыс. ты должен иметь сбережениями плюс ?1 тыс. на услуги юриста. Получается, что сбережений для покупки надо не 10% от стоимости, а 21%. Плюс ремонт.

Единственная информация, которой владеет покупатель, когда делает ставку — это количество участников аукциона. Так, если участников мало — можно много не ставить. Обычно дома, по словам юристов, уходят на 10% выше оценки. Чаще всего участников аукциона от 3 до 8. Я видел одну квартира, которая по оценке была ?250 тыс. Она требовала ремонта тысяч на ?50, но она расположена в центре города рядом с хорошей школой в старом 100-летнем доме с трехметровыми потолками. Она ушла за ?300 тыс. — на 20% дороже оценки. Напоминаю, что ?50 тыс. сверху оценки никаким кредитом не покрывается!

— Допустим, вашу ставку приняли. Но и тут еще не все. После аукциона процесс покупки занимает еще два месяца. Юристы объясняют это тем, что им надо сделать много работы. Из моего опыта и опыта моих друзей — юристы здесь просто марают бумагу и бестолково проводят время.

Во-первых, после покупки и до обмена ключами покупатель не допускается в жилье. Нельзя еще раз посмотреть, что ты купил, или взять точные размеры и начать планировать ремонт. Объясняется это тем, что покупатель может взглянуть еще раз на дом или квартиру и отказаться от покупки. В моем случае эти правила приводили к неудобствам как для меня, так и для продавца.

Во-вторых, юристы все делают по шаблонам. Когда случай нестандартный, они не знают, что делать. В моем случае часть сбережений лежала на счету жены, а я — единственный покупатель. Они долго разбирались, как это правильно оформить. В итоге оформили как «подарок» жены мне для покупки дома.

В-третьих, юристы хорошо знают процедуру покупки, но не всегда могут проконсультировать по смежным вопросам. Я собирался купить один дом. Моя ставка на аукционе была принята. Я ждал два месяца, но юристы начали обмениваться документацией на дом только в последние дни перед обменом ключей. В документах, предоставленных продавцом, были нестыковки, которые мне — человеку техническому — показались вопиющим несоответствием. Юристы мне говорили, что с такими документами у меня вряд ли будут какие-либо проблемы. Объяснить, какого плана проблемы, если их «вряд ли» не сработает, они не смогли. Я отказался от покупки в последний день перед обменом ключами и все равно заплатил за услуги юриста. Это был стресс и для меня, и для продавца. Два месяца потеряны впустую.

— Хочу немного слов сказать про ремонт. Здесь жилье, которое готово к вселению, пользуется бОльшим спросом. И поэтому дома в отличном состоянии уходят на аукционе дороже, чем требующие вложений. Именно поэтому, если у покупателя небольшой депозит, можно участвовать в торгах за жилье, требующее ремонта. Несмотря на то, что денег мало, ремонт можно растянуть надолго.

Квартира, которую купили мы, требовала полного ремонта, включая систему отопления. Это большие деньги и много временных затрат. Именно поэтому в торгах участвовало только три человека. У меня получилось его выиграть. Однако, чтобы выиграть аукцион, мне все равно надо было предложить сверх оценки довольно большую сумму денег, сравнимую со стоимостью ремонта, который я сейчас делаю.

Когда я все-таки купил свое жилье, я вкусил всех прелестей ремонта, включая сорванные сроки от ремонтников, жизнь у друзей, непредусмотренные расходы, подтопление соседей и прочее. 5 месяцев прошло, а мы все еще не закончили ремонт. Зато очень довольны, потому как обустраивать жилье под себя — это очень приятно.