«Масса новых ТЦ и офисов штампуются на ксероксе»

Почему здания в Беларуси возводятся «по лекалам» 1960-х.

Торговые центры и офисные здания часто строят похожими друг на друга не потому, что у архитекторов не хватает фантазии, а у заказчиков строительства средств. Просто проектировщикам удобно выдавать старые, уже когда-то созданные проекты — за новые, современные. Так считает Олег Волович, преподаватель БНТУ, сооснователь архитектурной студии «АРХ-НУВО» и приводит свои аргументы. Вот типичные ошибки, при проектировании, которые удорожают строительство и выдают покупателям устаревшие решения.

Как можно изменить положение вещей — в репортаже издания probusiness.io.

— Одно из направлений нашей работы — аудит готовых проектов. Это десятки решений, уже подписанных и согласованных. В них мы постоянно находим одни и те же типовые решения, которые уже не первое десятилетие кочуют из проекта в проект. Их легко узнать по ошибкам.

Ситуация на самом деле вопиющая. Думаю, люди, которые этим занимаются, узнают в моих словах себя. Допустим, организация запроектировала объект. А следующий объект, такой же по функции, проектируется максимально похожим на предыдущий. Такое нехитрое действие позволяет скопировать целые разделы старого проекта.

Я молчу про как бы «нетиповые жилые дома», проекты которых выпускаются вообще на ксероксе. Причем речь не только про них, но и про массово тиражируемые объекты коммерческой недвижимости.

Конечно, слепое копирование тянет назад развитие архитектуры. Проект, который использовался 40?50 лет назад, и здание, которое нужно построить сейчас, должны основываться на двух разных проектах. Изменились не только нормы, но и отношение потребителя. Нельзя, например, просто скопировать проект и сказать: он был очень крут в 60-ых годах — выстрелит и сегодня.

Фото с сайта ru-open.livejournal.com

Почему тогда архитекторы (проектировщики) так поступают?

Ну вы сами посудите, зачем тратить время и ресурсы на рассмотрение вариантов, если проще и быстрее (я уже не говорю про экономичность) — взять решение из предыдущего проекта. Желательно — полностью. То есть, таким образом проектной организации легче заработать денег, ведь скопированный проект можно сдать быстрее. А стоить он может как индивидуальный.

Все дело в специфике бизнеса: проектировщик делает по сути промежуточную работу — ведь инвестору интересен только построенный объект, а не бумага…

И ценность этой работы выявляется только при строительстве объекта. Но на этом этапе уже поздно что-то менять — акты с архитектором подписаны!

А ведь любому понятно, что без рассмотрения всех планировочных, инженерных, конструктивных решений в комплексе невозможно выявить наиболее интересное с точки зрения строительства, эксплуатации, продажи решение.

Заказчик думает, что оплачивает проектировщику оптимальные индивидуальные решения, а получает скопированные. В результате можно понести колоссальные траты на этапе строительства и эксплуатации объекта. Потому что не существует двух одинаковых площадок для строительства. У каждой есть свои плюсы и минусы. И эта индивидуальность также, помимо рассмотрения всех возможных вариантов увязки проектных решений, должна отразиться до начала проектирования, при анализе специфики объекта.

Фото с сайта rbc.ru

Интересно, что зачастую переплаты при строительстве значительно превосходят или сопоставимы со стоимостью проектных работ.

То есть выгоднее заказать второй проект, чем построить по первому!

Почему же заказчики согласовывают такие проекты?

Они просто не знают. Допустим, застройщик заказывает проект большого здания стоимостью $ 200 тысяч. Ему дают решение и объясняют, что, мол, по нормам можно так проектировать, тем более, «Главстройэкспертиза» уже рекомендовала к утверждению проект. А что заказчик? Он — не архитектор и не инженер, и думает: где-то есть такая большая экспертиза, которая проверяет проект два месяца… Ничего поменять уже нельзя…

Я сам видел несколько проектов от одной и той же организации, где точно копируется целая котельная со всеми индивидуальными решениями. Заказчик за свои деньги получает дорогостоящую мощь, которой он никогда не воспользуется.

Чтобы обосновать нерациональное (даже иррациональное!) решение, проектировщики просят заказчиков написать в техническом задании, что отопление, например, будет использоваться круглосуточно. В случае отказа заказчику обещают отрицательное заключение по проекту. Не сомневаюсь, что застройщики, которые будут читать эту статью, вспомнят похожие ситуации…

Если такой проект попадает на аудит, то оказывается, что на самом деле способов решения одного и того же вопроса было несколько. К сожалению, обычно на этом этапе уже запущен нормативный срок строительства. Время ушло. Надо строить, а приходится вносить правки в проект.

Другой момент, что и при расчете срока строительства объекта также во многих случаях можно обосновать его увеличение. Это происходит из-за непонимания предыдущим проектировщиком специфики строительства объекта. Здесь также действует правило — лишь бы пройти экспертизу.

Какие устаревшие решения используются чаще всего

Вот случай из моей практики. Компания запроектировала 24-крышечные установки для отопления. С учетом анализа всевозможных решений, их заменили на четыре крышки другого типа. Монтаж и эксплуатация объекта удешевились, а эффективность осталась прежней. Только на этом решении застройщик сэкономил около ? 100 тыс.

Или глобальная проблема многих застройщиков — дорогостоящие земляные работы. В проекте их расчет занимает один лист, на стройке — может стоить сотни тысяч долларов. Если не брать за основу принцип разровнять всю площадку под уровень прилегающей дороги, а работать именно с этим рельефом и с возможностями данной площадки, эти деньги можно сэкономить.

Для этого нужно будет перемещать землю только на площадке — срезая ее с возвышений и засыпая впадины. Это называется нулевой баланс территории. Минск довольно ровный город. Те перепады, которые у нас есть, не вызывают проблем эксплуатации, если на них, конечно, обеспечена безбарьерная среда. Поэтому при должном подходе к разработке проекта возможна экономия на земле.

Фото с сайта bauarenda.by

Если поиграть с толщинами наружных стен зданий и грамотно подобрать конструктивные решения, то можно существенно повысить коэффициент полезной площади объектов.

Или возьмем проектирование крылец. Зачем они в современном здании? Это раньше они были обязательны. Но современному инвестору в коммерческом объекте не нужно, чтобы здание производило такое же впечатление, как здание суда, когда вы, поднимаясь по ступеням, осознаете его значимость. Ему куда важнее создать friendly-среду, которая будет притягивать посетителей и не создавать проблем со входом.

Ну и экономия на инженерных системах, связанная с правильным подбором оборудования… Больше всего она заметна на системах отопления и вентиляции — в основном в силу стоимости оборудования.

Зачастую получается, что оборудование (по аналогии с похожим объектом или из предложений активных поставщиков) вносится в проект и доходит до тендера (когда проектировщика уже нет рядом). Первоначально решение не реализуется из-за завышенной стоимости, а меняется прямо на стройке на более дешевое.

А что на выходе? Получается: либо переплатили, либо получили решение, которое вряд ли будет хорошо эксплуатироваться, т.к. не увязано с остальными системами и подобрано на глаз.

Например, те же люки дымоудаления нужны на складах по нормам. Однако с помощью несложных рациональных расчетов почти всегда можно подтвердить, что эти люки необязательны. А один люк дымоудаления, на минуточку, стоит около ? 2 тыс. Если таких люков на объекте 100 — считайте сами…

Что должен сделать правильный проектировщик? Для начала — выявить все нюансы эксплуатации конкретного здания (нагрузки днем и ночью, по временам года, скорость освоения после постройки и т.д.). Он может сравнить источники теплоснабжения, выполнить вариантную проработку локальных или комбинированных систем, учесть затраты на эксплуатацию. И уже тогда, вместе с заказчиком решать — какую систему применить. В этом случае ее стоимость станет инвестицией в комфорт эксплуатации здания.

Инновационные решения не всегда оправданы

Применение таких технологий у нас — дань моде. Почему так сложилось — тема отдельного экономического исследования. В целом, нужно понимать, что энергоэффективные технологии — это длинные инвестиции, и страны, которые поставили себе цель их использовать в серьезных масштабах, действуют согласно этой стратегии.

Они долгие годы тратили больше, чем могли, чтобы потом вздохнуть с облегчением и отчитаться о дне бесплатного электричества и т.п. Но это делается разумно, комплексно. За применение энергоэффективных решений во многих странах введены поощрительные меры в виде выгодных кредитов и дотаций государства. За отказ от энергоэффективности, наоборот, введены своего рода штрафы, компенсационные выплаты, которые тратятся на ее внедрение в других сферах.

В наших реалиях нужно сражаться за свою собственную энергоэффективность.

Слишком рискованно проектировать в отсутствие норм и примеров, что-то доказывать проверяющим органам, получать дополнительные согласования, в конце концов, искать дополнительные деньги на длинные инвестиции.

Даже если вся эта цепочка сработает хорошо, инвестор все равно рискует разориться раньше, чем начнут окупаться его вложения в нашем нестабильном экономическом климате.

Обнадеживает, что технологии не стоят на месте и их эффективность повышается с каждой новой разработкой. Мода на новые решения создает точки роста для появления единичных примеров. А за ними со временем может подтянуться и практика проектирования.

Почему архитекторы продолжают придерживаться устаревших подходов

Скриншот из программы AutoCAD. Изображение с сайта 6iee.com

Если говорить про пример с люками, то он проектируется очень легко — проект просто копируется в программе AutoCAD. А если серьезно, то архитекторы, которые ищут такие легкие пути, экономя таким образом деньги, время и другие ресурсы, могут позволить себе взять в работу больше проектов. Но на выходе получается конвейер, с которого выходят однотипные, скучные, зачастую нерациональные и нефункциональные решения.

А можно ли сложившуюся ситуацию переломить? На самом деле здесь важно понимать: есть много разных способов решения одной и той же задачи, при этом у архитектора должно быть понимание того, как работает бизнес. Такое сочетание позволяет оптимизировать работу.

Сегодня надо проектировать по-другому. В СССР рынка как такового и понимания рынка не было. А сегодня — рынок! Появилась потребность в архитекторах с новым подходом к делу.

Каким должен быть проектировщик

Современный архитектор должен разбираться в широком спектре вопросов.

Во-первых, он должен не только уметь проектировать, но и разбираться в бизнес-процессах. Как можно не разбираться в бизнесе и запроектировать торговый центр или административное здание? Как можно не знать анатомию человека и успешно выполнить операцию?

Во-вторых, современный архитектор должен разбирается в юридической составляющей (как отводится земля, каким образом проводятся административные процедуры и т.д.)

В-третьих, он знает, каким образом происходит продажа или эксплуатация здания. Без этих знаний в нашем деле сегодня никуда. Это хуже, чем проектировать вслепую!

В проектировании не существует панацеи на все случаи жизни, а каждое здание —индивидуально. Есть разные подходы. Вопрос в том, чью задачу решает проектировщик — заказчика или свою?

Строительные нормативы меняются постоянно. Для проектировщиков жизненно необходимо хоть иногда перечитывать нормативы. Хотя бы раз в год. Но многим лень. Законодатель не запрещает перерабатывать части проекта на стадии строительства и вносить изменения в уже утвержденную документацию.

Мое видение таково: архитектор находится как бы в самом центре. Неизвестно, что будет с рынком завтра. Тем не менее, задача архитектора — увидеть и просчитать перспективы, выдать на-гора самое оптимальное из возможных решений.

Такой подход на рынке проектных услуг — довольно новый. По крайней мере, мне так кажется. Но, тот кто ему не следует, с рынка проектных услуг будет вытеснен. Этот процесс, кстати, уже идет.