Эксперт: На рынке недвижимости формируется «пузырь»

Для покупателей квартир будет лучше, если ставка рефинансирования перестанет снижаться.

Сколько квартир построили в этом году, какими будут цены на жилье в следующем, а также почему дешевые кредиты могут сформировать пузырь на рынке – своими «итогами-прогнозами» с myfin.by поделился аналитик Realt.by Артем Сахаревич.

– Этот год для рынка жилой недвижимости выдался очень насыщенным. Впервые с 2014 года мы не увидели обвального снижения цен – рынок сначала стабилизировался, а затем и вовсе начал демонстрировать рост. Однако помимо ценовых изменений произошло немало других событий – как на рынке новостроек, так и на рынке вторичного жилья. В итоге, ситуация сейчас сильно отличается от того, что мы видели еще пару лет назад. Разберемся подробнее.

Покупатели стали менять свои приоритеты: они не гонятся за самым дешевым жильем, а хотят видеть квартиры более высоких потребительских качеств. На рынок вышла массовая аудитория покупателей в возрасте от 30 до 40 лет, причем из-за демографических сдвигов их сейчас значительно больше, чем 5 лет назад. Они мыслят и действуют иначе, чем предыдущие поколения покупателей. И застройщики вынуждены адаптироваться: придумывать новые форматы жилья, привлекать качеством обслуживания. То есть назревает не только ценовое, но и качественное расслоение на рынке.

Как я уже сказал, в ценовом плане этот год был переломным. В самом начале стоимость квартир немного просела – как это обычно бывает в январе-феврале. Но уже весной все стабилизировалось, а во втором полугодии цены начали постепенно расти. Во многом на это влияют дешевеющие кредиты. В начале года ставка рефинансирования равнялась 18%, сейчас – 11%. Это очень серьезное сокращение для такого короткого временного отрезка.

Грубо говоря, банки позволили среднестатистическому покупателю приобрести квартиру на 3-7 тысяч долларов дороже, чем он мог позволить себе в начале года. При этом из-за снижения ставки размер ежемесячных выплат остался неизменным. Конечно, это привлекло людей – если в начале года около 15% сделок заключалось с использованием банковского финансирования, то сейчас, по оценкам застройщиков и риэлторов, данный показатель вырос до 30-40%.

Что касается объемов ввода жилья, то они практически не изменились по сравнению с прошлым годом. По данным за 10 месяцев, мы пока отстаем на 10%, но здесь есть один важный нюанс. Еще 5 лет назад с господдержкой строили столько же жилья, что и на общих основаниях. Сейчас доля строительства жилья с господдержкой не превышает и 6%. То есть рынок новостроек стал практически полностью коммерческим и сокращение идет только за счет сворачивания господдержки. Если рассматривать объем ввода только в коммерческом сегменте, то он соответствует уровню прошлого года.

С одной стороны объемы ввода коммерческого жилья стабилизировались. Другое дело, что этого для Минска недостаточно – нужно строить больше. Зарождается дефицит предложения на первичном рынке. В 2016 году мы его не ощущали, потому что застройщики распродавали огромный «навес» того, что построили в 2013-2015 годах. Однако в этом году избытка на рынке уже нет, а в некоторых сегментах даже назревает небольшой дефицит, когда покупателям не хватает квартир. Еще свежи в памяти примеры, когда выставленные за 800-900 долларов за «квадрат» квартиры на уровне котлована распродавались в считанные дни.

Не стоит сбрасывать со счетов тех, кто рассчитывал построить квартиру на льготных условиях. В очереди на улучшение жилищных условий свыше 200 тысяч человек. В условиях, когда строительство жилья с господдержкой в Минске сворачивается, шансы получить заветные ключи для 95% очередников стремятся к нулю. Часть из них в конце концов «мигрирует» в коммерческий сегмент, что повышает общий уровень спроса.

То есть, с одной стороны за счет кредитов стимулируется спрос на коммерческое жилье. С другой – мы видим сложности с выделением участков, обилие обременений и почти повсеместную необходимость сноса, что лимитирует возможности для адекватного роста предложения. На рынке остаются крупные застройщики, которые могут осилить приобретение сложных участков или имеют запас неосвоенных площадок. Они в сложившейся ситуации выигрывают и будут в перспективе наращивать свою рыночную долю. Мелкие компании не в состоянии с ними конкурировать – они уходят за кольцевую или вовсе покидают рынок.

Спрос на квартиры в октябре был максимальным для этого месяца за последние 10 лет. Я думаю, что ноябрь-декабрь мы также закончим на мажорной ноте, и побьем годовой рекорд по количеству сделок. Хотя еще год назад казалось, что уровень 2016-го в этом плане просто запредельный.

В отличие от прошлого года спрос формируют сами минчане и жители пригородов столицы. Для региональных покупателей Минск перестал быть интересным. В прошлом году стоимость квартир в столице была самой низкой по отношению к стоимости жилья в регионах. Но сейчас ситуация изменилась. Минск остался стабильным по цене и даже немного подрос, в то время как в регионах цены продолжили снижаться – местами на 10-15%. И сегодня региональный покупатель скорее купит квартиру в своем родном городе, чем в столице. По итогам третьего квартала в регионах заключили столько же сделок, что и в 2014 году – до кризиса.

Немаловажный момент связан с работой. Если в 2012-2013 годах Минску не хватало кадров и жители регионов массово переезжали сюда работать, то сейчас былых объемов трудовой миграции нет. Это повлияло и на рынок аренды, который также серьезно изменился. Пять лет назад у нас был очень большой выпуск из школ. Обилие новоиспеченных студентов и работников привело к коллапсу, когда стоимость аренды однокомнатной квартиры доходила до 400-500 долларов. Сейчас рынок с большего стабилизировался и произошла смена предпочтений.

Те люди, которые будучи студентами снимали квартиру 5 лет назад, повзрослели. У них сменились приоритеты, и сейчас повышенным спросом пользуются не самые дешевые площади, а объекты более высоких потребительских качеств. Причем постепенно спрос переходит с «однушек» на двухкомнатные квартиры, так как среди арендаторов растет доля пар и семей с маленькими детьми.

Каким будет следующий год? Глупо пытаться дать однозначный ответ на этот вопрос. Если из-за горизонта выплывет очередной «черный лебедь» (непредвиденное ухудшение экономического состояния) и Нацбанку придется поднять ставку рефинансирования, это приведет к тройному удару по рынку жилья: реальные доходы населения снизятся, кредиты станут менее доступными и люди просто станут более осторожными – вместо того, чтобы тратить, снова начнут накапливать. В итоге цены конечно пойдут вниз. Такого резкого падения, как в 2014 году, уже не будет, так как уровень цен сам по себе низкий. Пройти путь с 1800 до 1200 долларов за «квадрат» проще, чем с 1200 до 900. В этом коридоре сопротивление рынка будет куда более высоким.

Если экономическая ситуация останется более-менее стабильной, то погоду на рынке жилья будут определять другие факторы. Как было отмечено выше, строят сейчас для текущего уровня спроса недостаточно. Если тенденция продолжится, мы будем видеть зарождение дефицита предложения. В общем, отголоски этого процесса уже видны на вторичном рынке – три месяца назад на продажу было выставлено 7 тысяч квартир, сейчас – уже меньше 6 тысяч. Если ввод жилья не будет увеличиваться, рынок отрегулирует себя сам – за счет роста цен. Не удивлюсь, если в течение ближайших двух лет мы увидим +10-15% от текущего уровня цен.

Если город вовремя отреагирует и простимулирует увеличение объемов строительства, это успокоит нездоровый ажиотаж на рынке и не даст возможность ценам расти очень быстро.

В конце хотелось бы еще отметить следующее. То, что Нацбанку удалось опустить ставку рефинансирования на такой низкий уровень – это, безусловно, большая заслуга. Но для рынка жилья было бы лучше, чтобы бы она больше не снижалась. По крайней мере, какое-то время. Это может прозвучать странно – ведь становятся доступнее кредиты. Но поверьте, если ставка опустится до 9-10% – это лишь подольет масла в огонь и без того разогретого рынка и незамедлительно отразится на цене квартир. Для простого покупателя ничего не изменится, не исключено, что станет даже хуже.

По-хорошему, сейчас стоит остановиться, чтобы люди привыкли к текущему уровню ставки. А в дальнейшем стоимость кредитов следует снижать очень осторожно, чтобы это не привело к формированию очередного «пузыря» на рынке жилой недвижимости.