Прогноз-2018: Жилье подорожает, инфляция ускорится

Власти приготовили белорусам «новогоднюю ловушку».

Вот уже полгода дешевеют кредиты и, как следствие, растут цены на жилье. Почему это происходит, сколько продлится и смогут ли расплатиться по кредитам те, кто берет их сегодня с низкими ставками, привязанными к ставке рефинансирования? На эти и другие вопросы Realt.by ответила финансовый консультант TeleTrade (ООО «ТелетрейдБел») Жанна Кулакова.

Давно замечено, что недорогие кредиты подогревают рост цен на жилье: зачем годами собирать деньги на покупку квартиры, если можно жить сейчас, а платить потом? С тех пор, как кредиты подешевели, мы наблюдаем беспрецедентный спрос на них: около 30-40% всего жилья в Минске и больше половины квартир в новостройках сейчас покупается с их помощью. Не удивительно, что начиная с июля «средний» квадратный метр в Минске подорожал на 6% и продолжает дорожать. Риэлтеры признают: настал момент, когда цены на квартиры полностью зависят от финансовых рынков, а значит, за прогнозами нужно обращаться к тем, кто в них разбирается.

— Для снижения ставки рефинансирования есть реальные экономические предпосылки, — считает Жанна Кулакова, финансовый консультант TeleTrade (ООО «ТелетрейдБел»). — По итогам октября инфляция в годовом выражении составила 5,3% — это беспрецедентно низкий уровень для нашей страны. Такого не было не то, что очень давно, а вообще никогда в истории современной Беларуси. Снижение ставки рефинансирования с этой точки зрения выглядит вполне оправданным.

При этом Нацбанк не особо торопится, снижает ставку рефинансирования последовательно, и даже сейчас запас хода вниз остается приличным. Посудите сами: ставка рефинансирования сейчас 11%, инфляция в два раза ниже. Тем не менее, Нацбанк не спешит сближать эти показатели. Я думаю, до конца года никаких новых шагов по снижению ставки предприниматься не будет, но в будущем, если не произойдет никаких коллизий, регулятор вернется к этой практике. Она экономически оправдана.

Такое значительное снижение инфляции во многом является заслугой Национального банка, который контролирует состояние широкой денежной массы — проще говоря, не допускает, чтобы экономика накачивалась непонятно откуда взявшимися деньгами. Конечно, есть тревожные моменты — зарплатные показатели, к которым стремятся власть предержащие. Жаль, что мы никак не можем отступиться от идеи иметь среднюю зарплату в $500. Но нельзя сказать, что сейчас идет жесткая административная накрутка зарплат. По последним данным темпы их роста в реальном выражении лишь слегка превысили темпы роста производительности труда, а значит, подход к доходам населения остается относительно взвешенным. У населения нет денег, потребительский спрос внутри страны остается низким, и этот же фактор не позволяет продавцам и производителям повышать цены.

— Исходя из нынешней ситуации, довольно велика вероятность, что ставка рефинансирования продолжит снижаться и в следующем году. Но это не стопроцентная вероятность. Существует риск, что власти все-таки перейдут к административному накручиванию зарплат, что негативно скажется на инфляции. Кроме того, некоторые опасения внушает ситуация на валютном рынке. Баланс спроса и предложения иностранной валюты меняется, ноябрь показал дефицит валюты. В августе и сентябре мы были в шаге от дефицита. Потом был неожиданно позитивный октябрь, а в ноябре рынок все-таки взял свое. Возможно, это случилось бы раньше, если бы не всплеск сделок с недвижимостью, который обеспечил значительный приток иностранной валюты в систему.

Дефицит валюты пока нельзя назвать тенденцией, но если такая тенденция назреет, Нацбанк может повременить со снижением ставок.

Сам Нацбанк говорит, что в следующем году он перейдет к шагу 0,25% в снижении ставки рефинансирования. Очевидно, что регулятор будет действовать осторожно, и вероятность дальнейшего снижения СР я оцениваю как довольно высокую.

Может ли ставка рефинансирования резко взлететь?

— Наверное, не при нынешнем руководстве Нацбканка. Если правление регулятора продолжит работать в той же команде, никаких глобальных изменений в предстоящем году я не жду. У Беларуси были времена, когда СР составляла 45%, и это было закономерное следствие политики, которую проводило государство.

В кризисе 2015 года принято винить санкции против России и снижение цен на нефть. Но они послужили лишь катализатором. Все, что происходило на белорусском финансовом рынке, в том числе «космическая» инфляция и девальвация рубля — это не следствие каких-то внешних обстоятельств, а в большей степени следствие политики, которую ранее проводило правительство. В своем нынешнем составе Национальный банк успешно решил многие проблемы, и теперь у нас относительно стабильный рубль и дешевые кредиты. Разбалансированный финансовый рынок — это тот багаж, который достался регулятору от предыдущих управленцев. А нефтяные цены стали детонатором, из-за которого вылезло на поверхность все то, что копилось годами.

При этом наша экономика все так же завязана на российскую, в этом смысле ничего за прошедшие годы не изменилось. И если предположить, что по каким-то причинам, от нас не зависящим, в России снова разгорится экономический кризис, нас ждут печальные изменения. К кризису 2015 года российская экономика уже адаптировалась, началось восстановление. Но если в России повторится что-то подобное, конечно, это аукнется на наших ценах, инфляции и, как следствие, ставке рефинансирования.

Могут ли дешевые кредиты спровоцировать новую волну инфляции?

— Дешевые кредиты — это палка о двух концах. Смягчение денежно-кредитной политики действительно приводит к ускорению темпов роста цен, но в то же время ускоряет и рост экономики. На текущий момент снижение процентных ставок не привело к каким-то значимым последствиям. Хотя, конечно, определенные итоги видны — тот же рост цен на жилье. Помимо этого, население стало сдавать меньше валюты, и это момент, который вызывает беспокойство.

Излишки валюты, которое население сдавало в последние два года, были очень важным источником пополнения золотовалютных резервов и обслуживания валютного госдолга. Эти излишки покупались государством, чтобы потом наполнить ЗВР и направиться на государственные нужды. Если источник иссякнет, это создаст предпосылки для ослабления белорусского рубля. Придется или брать еще больше внешних займов, или продолжать покупать валюту на внутреннем рынке, оказывая давление на курс рубля. Ослабление рубля может повлечь за собой ускорение инфляции, а оно, в свою очередь, приведет к снижению реальных доходов. Поэтому ситуацию нельзя трактовать однозначно: с одной стороны, снижение ставки рефинансирования подстегивает цены на жилье, с другой стороны, оно же может вызвать обратную реакцию.

Могут ли дешевые кредиты впоследствии стать неподъемными?

— Полностью исключать такой сценарий нельзя. Но нужно понимать, что ставка рефинансирования просто так до небес не взлетает. Если она стремительно вырастет, то и рубль будет обесценивается столь же стремительными темпами, и значительная часть рублевого кредита «автоматически» погасится за счет инфляции. В 2011 году ставка рефинансирования достигла 45%, но в то же время в разы обвалился рубль, и кредиты вместе с ним обесценились. Вспомните: те, кто брал кредиты на жилье в 2008 году, после 2011 года почти полностью их погасили. В переходный период платежи под 45% были тяжелыми, но вскоре стали эквивалентны плате за услуги мобильных операторов.

Рост ставки рефинансирования может пройти безболезненно для тех кредитополучателей, зарплата которых привязана к курсу доллара, например, для работников IT-сектора. Но для тех, чья зарплата в рублевом выражении останется такой же, как до ускорения инфляции и девальвации, ситуация будет тяжелой и кредит может стать неподъемным. Однако, если посмотреть на практику минувших лет, то мы увидим, что после гиперинфляции в течение каких-то разумных сроков зарплата населения заметно вырастает.

Будет ли расти курс доллара?

— В этом году рубль с января ослаб на 7,5%, и я могу сказать, что это хороший результат для нашего рынка, учитывая все обстоятельства. В прошлые годы удешевление рубля было больше. В будущем году при оптимистичном сценарии рубль ослабеет примерно на столько же. Но это только в том случае, если ноябрьский «сюрприз» в виде дефицита валюты является случайностью и больше не повторится. Если это тенденция, темпы ослабления белорусского рубля могут ускориться.

К слову, когда мы говорим, что рубль в ближайшем будущем продолжит слабеть, это вовсе не означает, что обязательно будет расти курс доллара. Доллар в этом году далеко не фаворит, а валюта-аутсайдер. Он слабеет на мировом рынке, и в следующем году эта тенденция может продолжиться, для этого есть определенные предпосылки. Более вероятным выглядит рост курса евро и российского рубля.

Тем не менее, если сохранится дефицит валюты, то, скорее всего, белорусский рубль будет падать быстрее доллара. Для рынка недвижимости это фактор давления на цены. Но вероятность возобновления финансового кризиса на текущий момент я оцениваю, как достаточно низкую. Думаю, что регулятор справится со всеми проблемами.

Будут ли расти цены на недвижимость?

— Я склоняюсь к тому, что в будущем году цены на недвижимость продолжат расти. Более вероятен относительно стабильный курс белорусского рубля, более вероятен умеренный рост доходов и умеренное снижение ставки рефинансирования, так что я вижу больше факторов в пользу роста цен. Если рубль в будущем году упадет в пределах 10%, я не думаю, что это негативно отразится на ценах недвижимости. Разовая девальвация — это шок, а когда она происходит медленно и постепенно, то ее влияние крайне незначительно.

В то же время, нет предпосылок к тому, что в будущем году цены на недвижимость вырастут, как на дрожжах. После Нового года в связи с сезонными изменениями они даже могут немного припасть. Но если говорить об итогах 2018 года, то я прогнозирую рост цен на 5-10%.