Эксперт: Знаю, как сделать оплату «коммуналки» более справедливой

Государство решает проблемы ЖКХ за счет многодетных семей.

Геннадий Каленов — исполнительный директор и член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости, которая занимается изучением и обобщением лучших мировых практик в управлении жилыми многоквартирными домами. Опыт практической деятельности в данной сфере — 15 лет. В статье для onliner.by Геннадий Каленов рассказал, как сделать оплату «коммуналки» в Беларуси более справедливой:

«Кто и как должен платить за общее имущество? Как только этот вопрос возникает во время обсуждения тарифов ЖКХ, гарантированно разгорается жаркий спор. Примечательно, что суть этих споров не в том, сколько надо платить (что было бы ожидаемо), а именно в справедливости системы начисления.

Для того чтобы разобраться в этом непростом вопросе, мы с вами вынуждены будем окопаться нормами и выдержками из законов и правовых актов. Возможно, поначалу будет сложновато, но в итоге, когда вы вместе со мной во всем разберетесь, обещаю интересный финал. Итак...

Как известно, по целому ряду статей расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества в нашей стране единицей измерения является человек, зарегистрированный в жилом помещении. Жилищный кодекс говорит, что участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством. А практически во всех странах мира (например, в Германии, Китае и Казахстане) эти расходы распределяются именно пропорционально доле, или, если проще, по квадратным метрам. Только в Беларуси — по «зарегистрированным», и это явный признак временного отступления от общемировых практик...

Как определяется эта доля? Например, площадь квартиры — 86 м2, сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в доме — 12 320 м2 (это 100% долей). Считаем: 86 поделить на 12 320 и умножить на 100 — равно 0,698%.

И эта величина всегда постоянная. Она не меняется годами — меняются собственники квартиры, а доля нет. А при расчетах гораздо удобнее иметь постоянную величину.

В Беларуси при расчете накоплений за капремонт, например, применяется единица измерения «квадратный метр», что по сути ничего не меняет. То есть в первом случае общую сумму расхода по статье ЖКУ, например 3560 рублей, умножаем на 0,698% (долю собственника) и получаем 24,85 рубля; во втором случае общую сумму расхода по статье ЖКУ, например 3560 рублей, делим на общую площадь помещений 12 320 м2, умножаем на площадь квартиры 86 м2 и получаем 24,85 рубля. И там, и там используется «доля в праве собственности на общее имущество». Только логистика расчета разная.

Почему же и руководители государственных организаций ЖКХ, и руководители ТС и ЖСПК настроены решительно в пользу расчетов по «доле в праве собственности», или проще — по квадратным метрам? Здесь есть сразу несколько резонов.

Первый из них — универсальность. Как уже говорилось ранее, «доля в праве собственности», или м2, величина постоянная и применяется ко всем помещениям — и жилым, и нежилым (в нежилых зарегистрированных нет, и возникает необходимость выдумывать экономически не подтверждаемые нормативы расчетов). Количество зарегистрированных, напротив, каждый месяц меняется, что постоянно требует дополнительных расчетов и перерасчетов.

Второй — полная прозрачность. Зная площадь своего помещения (квартиры) и общую площадь всех помещений дома (указывается в счет-извещении), собственнику нужно сумму из счета от поставщика услуги разделить на общую площадь и умножить на площадь квартиры — и эта сумма должна совпадать с суммой в жировке. В случае расчета «по зарегистрированным» общая начисленная сумма услуги по многоквартирному дому всегда будет или меньше, или больше фактической, которую предъявляют к оплате поставщики.

Третий — социальная справедливость. Ведь расчет по «доле в праве собственности», или м2, обеспечивает принцип «чем больше у одного гражданина недвижимости, тем больше его расходы». И наоборот — чем меньшей площадью обладает семья, тем меньше ее расходы по содержанию и эксплуатации общего имущества. Расчет «по зарегистрированным» выгоден прежде всего владельцам больших по площади квартир с минимальным количеством проживающих, то есть людям с высоким имущественным достатком. А вся нагрузка по целому ряду статей затрат ложится на проживающих втроем-впятером в однушках и двушках.

И наконец, четвертый — экономическая обоснованность и точность в расчетах. Разберем на примере статьи «Электроэнергия на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования». На что, собственно, тратится электроэнергия и от чего зависит потребление? Освещение подъездов и незадымляемых лестниц, работа насосов (циркуляционных. повысительных), работа электрооборудования (магнитные пускатели, автоматика теплоузлов и т. д.), работа слаботочного оборудования (ТВ-усилители, интернет-распределители, видеокамеры, домофоны и т. д.). То есть на то, без чего невозможно функционирование современного многоквартирного жилого дома. Все вышеперечисленное оборудование потребляет электроэнергию постоянно и абсолютно никак не зависит от количества зарегистрированных! Более того, как показывает практика, в июле потребление электроэнергии примерно в два раза ниже, чем в декабре, то есть потребление энергии зависит от продолжительности светового дня, от времени года (работают циркуляционные насосы или нет) и других факторов, но от количества зарегистрированных никогда не зависит.

Теперь давайте разберемся, как происходят реальные подсчеты и расчеты за электроэнергию.

В любом многоквартирном жилом доме есть общедомовые приборы учета электроэнергии (поверенные и поставленные на коммерческий учет), которые и фиксируют величину потребленной электроэнергии. Ежемесячно, в первые два рабочих дня месяца, ответственное лицо подает показания приборов учета в местный филиал «Энергосбыта» и до 10-го числа этого месяца организация обязана оплатить счет от «Энергосбыта» по фактическим показаниям.

Но этих денег у организаций еще нет — собственники квартир оплатят счета только 25-го числа месяца. И это полбеды — сумма, которую получат ТС, КУП, ЖКХ и другие, никогда не будет совпадать с суммой, которую необходимо оплатить «Энергосбыту». Она будет или больше (что очень редко), или меньше, что как раз и происходит, так как расчет «по зарегистрированным» с экономикой и логикой не связан вообще.

И что самое интересное, в самом невыгодном положении находятся именно государственные организации. ТС и ЖСПК имеют законодательно закрепленную возможность принимать решения об источнике погашения убытков, которые (это самое важное) возникли не по их вине, а по вине схемы расчетов «по зарегистрированным». И эта возможность — целевые взносы, закрепляемые и утверждаемые решением общего собрания членов этих некоммерческих организаций. А государственные организации вынуждены накапливать долги.

То же самое происходит по целому ряду статей затрат на содержание общего имущества! Например, техническое обслуживание лифта. Счет от организации, имеющей лицензию на техобслуживание лифта, зависит от размера и типа кабины устройства, срока его службы, периодичности осмотров, количества поломок и замененных запчастей... Но от количества зарегистрированных — никоим образом.

В качестве пятого резона вполне можно было указать стимулирование к экономии ресурсов. В случае расчета «по зарегистрированным» стимулом для экономии является прописка/выписка родственников из одних жилых помещений (квартир) в другие, в других домах, для максимального «попадания» в выгодные дифференцированные тарифы. Но никак не экономия! Потому что директивно установленный «фиксированный тариф», умноженный на количество зарегистрированных, незыблем, и если, например, установить холодильник и стиральную машину в подвале (электроэнергия мест общего пользования), то платить за них не придется.

Какой в итоге мне видится выход? Для предотвращения проблем, о которых я вам сейчас рассказал, упрощения расчетов, осуществления принципа социальной справедливости нам имеет смысл перейти к закрепленному в статье 166 Жилищного кодекса Республики Беларусь принципу распределения расходов на содержание общего имущества совместного домовладения «по доле в праве собственности». Практика применения такого расчета во всех странах Европы и Азии насчитывает 60 лет и полностью доказала свою состоятельность. Разумеется, это касается исключительно совместных домовладений. В арендных домах и общежитиях нет «общего имущества» и правила расчетов устанавливает унитарный собственник (такие капитальные строения находятся на балансе служб города).

И вот еще — что самое главное в социальной политике Беларуси? Защита материнства, улучшение демографической ситуации в стране. Зачем же всю финансовую нагрузку по «содержанию общего имущества» повесили на многодетные семьи? В Минске есть несколько товариществ собственников, полностью состоящих из многодетных семей. Считайте, что я выступаю сейчас их коммунальным адвокатом!»