Минчанин: За 2017 год квартиры «вымели» дочиста

Жилищный ажиотаж глазами обычного покупателя.

Своим мнением о наболевшем на сайте realt.by поделился простой обыватель Павел Садовский, человек, который в 2017 году купил свою первую квартиру:

— На Realt.by все привыкли читать комментарии экспертов, специалистов и тех, кто серьезно вовлечен в этот рынок. Однако по ту сторону экрана человек все видит совершенно по-другому. Даже я, сотрудник Realt.by — человек, приближенный к недвижимости — все изучал на собственном опыте. Несмотря на то, что я слежу за состоянием рынка, читаю новости, просматриваю базу, когда дело подошло к реальной продаже — растерялся.

Начнем со средней цены. Большинство людей знают, что средняя цена на рынке недвижимости сродни «средней температуре по больнице». Она отражает лишь общее состояние дел, но не говорит о том, что вы купите объект именно по этой стоимости.

Самые распространенные сделки на рынке жилья Беларуси — цепочки, когда человек вынужден продать старую квартиру, чтобы купить новую. В этом случае средняя цена на сделку практически не влияет. Если рынок на подъеме, то продажа и покупка реализуются по высокой цене; на низком рынке стоимость покупки и продажи снижается пропорционально. Преимущество, конечно, на стороне «низкого» рынка, так как чем ниже цены, тем меньше дельта между объектами, а благодаря тому, что в 2017 году появились кредиты, расшириться стало еще проще. Так, в течение года квартиры поменяли многие мои друзья и знакомые, в том числе и я.

2017 год начался с продажи квартиры лучшего друга. Объект был выставлен еще в конце 2016-го, когда цены уже примерно год падали и, в принципе, приближались к «дну». «Однушку» в Малиновке без ремонта он продал достаточно быстро за $38 тыс. С покупкой не торопился, искал лучший для себя вариант: с ремонтом, в конкретном районе, с определенными характеристиками. За четыре месяца пересмотрел около 50 объектов, в итоге купил достойную «двушку». Суть истории в том, что цена квадратного метра в январе 2017 года и цена сейчас аналогичны, но рынок изменился до неузнаваемости. Если тогда можно было выбирать и смотреть по 50 объектов, то сейчас хороших вариантов практически нет.

В начале 2017 года объем предложения был высокий и к маю достиг своего максимума. Это очень благодатная почва для покупки жилья: конкуренция среди продавцов высокая, можно смело торговаться, есть из чего выбрать. В этот самый момент и мы подошли к улучшению своих жилищных условий — при самом большом предложении и самой низкой цене. Может сложиться впечатление, что я хрестоматийный «ждун», на самом же деле — простое совпадение.

Мы разъезжались, меняли «трешку» на две квартиры. Только за первую неделю после размещения объявления у нас было уже порядка 10 просмотров и несколько потенциальных покупателей. Тут же начали поиск встречного варианта — однокомнатной квартиры на «вторичке». Чтоб вы понимали, в начале мая 2017 года в предложении по Первомайскому району «висело» 1200 квартир, сейчас — 730. Меньше чем за год предложение снизилось почти в 2 раза. Мало того — «ушли» адекватные объекты. Когда мы искали вариант себе на покупку, по всему Уручью было около 30 «однушек» до $43 тыс., сегодня в базе — не более 10 объектов, и цены на более-менее приличные варианты стартуют от $45 тыс. То же самое и по «трешкам»: когда мы продавали, выбор был огромный, сейчас до $70 тыс. в Уручье продается не более 5 квартир.

Так, несмотря на то, что за 2017 год средний ценник по городу практически не изменился, выбор сократился катастрофически — соответственно, продавцы чувствуют себя расслабленно, поднимают цены, не идут на торг. Купить квартиру в Минске на «вторичке» сегодня действительно трудно — вариантов практически нет. В отличие от весны 2017 года, в данный момент я бы присматривал только новостройку.

В данный момент еще один мой друг пытается расшириться — поменять приличную «двушку» с ремонтом на трехкомнатную квартиру. Он вынужден остановить продажу, несмотря на наличие покупателя, из-за отсутствия встречных предложений. Менял бы он квартиру год назад — уже отмечал бы новоселье.

Подводя итог, скажу: 2017 год выдался рекордным и по статистике Realt.by, и чисто по моим наблюдениям. Около 10 друзей и знакомых поменяли жилищные условия за один год: кто-то переехал во «вторичку», кто-то решил купить квартиру в новостройке. 2017-й — год новоселий.

И здесь хочется сказать о кредитах. Для многих, в том числе и для меня, расширение было бы невозможным без кредитных средств. Кредит — эдакий драйвер рынка. В начале 2017 года никто не знал наверняка, как будет развиваться кредитная система в стране: будут ли дальше выдавать кредиты на жилье, как изменится ставка рефинансирования, какие появятся программы. Я советую не играть в лотерею, а решать свои жилищные вопросы по необходимости.

Когда мы брали кредит на жилье, ставка рефинансирования была выше, чем сейчас, но сказать, что мы проиграли, я не могу. Наш кредит в «Белинвестбанке» был выдан по ставке рефинансирования (тогда она была 14%) + 3% — в сумме 17%. По данному кредиту есть льготный период - первые два года мы платим чистую ставку — 14%. Сейчас, насколько мне известно, ставка рефинансирования 10,5%, однако условия хуже: льготный период стал намного меньше, а банковская добавка больше. Взять кредитную программу того же Дениса Блища, он взял кредит, когда ставка рефинансирования составляла 11%, с добавкой +5%. В итоге сейчас, взяв кредит на полгода позже и при более низкой ставке, он платит кредитный процент больше, чем я. Естественно, что банки — это коммерческие предприятия, и, видя снижение ставки рефинансирования, они поднимают процент. Относительно высокая добавка держится и из-за высокого спроса на кредиты. Пока есть ажиотаж на кредиты, ставка будет высокая.