В выставленном на торги бизнес-центре нашлись «скелеты в шкафу»

Аукцион отменили.

На минувшей неделе мы проанонсировали торги по продаже недостроенного бизнес-центра «Найс» на ул. Тростенецкой, 5б. В редакцию tut.by обратились предприниматели, которые выступали поручителями по кредиту на строительство этого объекта, и предупредили, что намерены оспаривать законность проведения аукциона. Как выяснилось, уже около года три стороны конфликта выясняют отношения в суде и при помощи бумажных жалоб.

История берет свое начало в 2010 году, когда на аукцион были выставлены некоторые строения фабрики «Элема». Победителем торгов оказалась компания «МастерСтройГрупп». Очевидно, ей были нужны не ватный цех и бензохранилище, а земельный участок с прекрасной локацией. Идея состояла в том, чтобы при помощи реконструкции превратить убогую недвижимость в современный бизнес-центр.

Кто был главным идеологом данного проекта? По официальной информации, это были Павел Каберник и несколько компаний, зарегистрированных в Беларуси и на Кипре. По информации, предоставленной в правоохранительные органы, в качестве их ключевых бенефициаров указаны четыре человека с фамилией Шавель. До 2015 года фабрику «Элема» 14 лет возглавляла Лидия Шавель.

«Много вопросов к банку и силовикам»

В 2013—2014 годах «МастерСтройГрупп» получила кредит в «Банке Москва-Минск» (БММ) для реконструкции здания на Тростенецкой, 5б на сумму 1,713 млн долларов. Поручителем по кредиту выступила компания «ПКФМ», которая владеет в Минске несколькими объектами коммерческой недвижимости. Она не была аффилирована с основателями «МастерСтройГрупп».

— По информации «ПКФМ», бывший налоговик Каберник хорошо знал руководителей компании. Между ними существовали доверительные отношения. Что в бизнесе очень важно. Поэтому у «ПКФМ» не возникло опасений, когда им предложили стать поручителями, — поясняет председатель Республиканского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александр Швец, который отстаивает интересы «ПКФМ» как члена бизнес-союза.

Поручитель понимал, что кредит пойдет на закупку стройматериалов и оплату работ и услуг по строительству бизнес-центра, который сам по себе на крайний случай будет залогом.

В начале 2015 года существенно ухудшилась конъюнктура рынка коммерческой недвижимости. «Каберник и аффилированное с ним юридическое лицо в нарушение кредитного до

Поручитель понимал, что кредит пойдет на закупку стройматериалов и оплату работ и услуг по строительству бизнес-центра, который сам по себе на крайний случай будет залогом.

В начале 2015 года существенно ухудшилась конъюнктура рынка коммерческой недвижимости. «Каберник и аффилированное с ним юридическое лицо в нарушение кредитного договора вышли из состава учредителей „МастерСтройГрупп“, вывели часть активов под этим предлогом (чтобы избежать субсидиарной ответственности) и стали дольщиками строительства бизнес-центра. Банк почему-то „не заметил“ нарушения кредитного договора», — утверждает Швец.

По его словам, 25 сентября 2015 года, за неделю до погашения кредита перед БММ, кредитный комитет банка исключил из договора пункт о коэффициенте покрытия долга, тем самым существенно ухудшил свое положение в пользу «МастерСтройГрупп», но не поставил в известность поручителя.

Дальше — больше. В начале 2016 года банк выставил требование к «ПКФМ», а через год арестовал его счета, тем самым блокировав работу поручителя. «В середине 2017 года банк все-таки подал два заявления о банкротстве кредитозаемщика, но допустил две ошибки в исках, которые отклонил суд. Последовало и третье заявление, и совершенно случайно за день до этого „МастерСтройГрупп“ подал на ликвидацию. И также странно, по истечении месяца банк мог все-таки подать иск на банкротство ликвидируемого лица, но этого не сделал», — повествует Александр Швец.

В итоге арест на имущество заемщика был наложен только 25 января 2018 года, тогда как имущество владельцев «ПКФМ» было арестовано гораздо раньше.

Глава РСПП считает, что банку нужно было подавать заявление о банкротстве «МастерСтройГрупп» еще в 2015 году, когда стало понятно, что заемщик не платит по счетам. «То есть продажа ликвидного здания в рамках процедуры о банкротстве позволила бы покрыть долги. Если бы средств не хватило, поручитель оплатил бы остаток долга», — отмечает он.

В этой ситуации Александр Швец видит много вопросов к банку и силовикам. Он считает, что «обозначенные действия» могут иметь основания для дачи правовой оценки правоохранительными органами.

«Отчетливо прослеживается в действиях банка желание приоритетного взыскания просроченной суммы кредита с поручителя, который более 10 лет является добросовестным клиентом банка, и лояльное отношение к недобросовестному кредитозаемщику. Такое поведение может отрицательно сказаться на деловой репутации Банка Москва-Минск, — считает Швец.

«ПКФМ» подал иск в суд по факту ничтожности договора поручительства ввиду нарушения банком условия кредитного договора. Суд первой инстанции удовлетворил требования поручителя.

«Поручителем становятся не за красивые глаза»

Председатель координационного совета дольщиков Павел Каберник опровергает прозвучавшую в его адрес информацию и готов подать в суд на «Швеца, который проявил солидарность в отношении товарища по Суворовскому училищу [одного из основателей «ПКФМ» Юрия] Михайловского». Каберник утверждает, что силовики его уже неоднократно проверяли и у него на руках «имеется 5 постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела» от ДФР и ОБЭП Ленинского района.

Он излагает свою версию произошедшего:

— Господа из «ПКФМ» умалчивают, что являются дольщиками строительства бизнес-центра. Но им принадлежат 3 этажа. Получая эти площади, у них возникло обязательство погасить кредит перед банком. Они стали поручителями не за красивые глаза. Между нами нет никакой дружбы.

В июне 2013-го директор «ПКФМ» г-н [Олег] Крышталь пришел ко мне с предложением стать дольщиком строительства бизнес-центра. Но у него не было «живых» денег. Зато были связи в Банке Москва-Минск, где он обслуживался и кредитовался под свои проекты. Его посыл был простой: «Павел Николаевич, давай мы с тобой заключим договор долевого строительства. Я под свои залоги выбью кредит. А когда ты построишь три этажа, то я этот кредит погашу». То есть сначала мы заключили договор долевого строительства. Потом было кредитное соглашение. Реальные деньги пошли в конце 2013 года. При этом для «ПКФМ» цена квадратного метра была 1300 долларов. Именно по этой цене должны были получить офисные помещения. Стоит сказать, что на тот момент рыночная цена была 2400 долларов за 1 кв. м. То есть у г-на Крышталя была прямая выгода. Сегодня же офисы можно купить за 700?800 долларов. Поэтому все эти действия направлены на то, чтобы саботировать стройку и соскочить со ставших для них дорогими площадей.

По словам Каберника, семья Шавель к этой истории имеет отношение «лишь в том, что одним из дольщиков является [связанная с ними] компания «Медандровит». «Они тоже вносили деньги. Причем цена квадратного метра для них была дороже, чем для «ПКФМ», — сказал он.

Павел Каберник утверждает, что неоднократно обращался в Банк Москва-Минск с просьбой дать возможность достроить бизнес-центр и «потом разбираться, кто кому и что должен», а не инициировать процедуру банкротства. «Там не так много осталось. Объект готов на 85?90%. Потом надо вручить ключи и поставить «ПКФМ» перед фактом, что должны погасить кредит. И остальных дольщиков не обездолить», — предлагает Каберник выход из сложившейся ситуации.

Бывший учредитель «МастерСтройГрупп» также настаивает, что «поручительство к договору долевого строительства отношения не имеет».

«Все действия банка были направлены на урегулирование взаимоотношений сторон в добровольном порядке»

У Банка Москва-Минск своя правда. Там утверждают, что на стадии предоставления финансирования «застройщик-кредитополучатель и поручитель выступали в тандеме как непосредственные участники и заинтересованные стороны» в реализации проекта на ул. Тростенецкой. «ПКФМ» выступал именно «основным источником для исполнения обязательств по кредитному договору застройщика-кредитополучателя бизнес-центра в рамках заключенного договора создания объекта долевого строительства». «Если бы поручитель исполнил свои обязательства по покупке, хватило бы денег и на завершение строительства, и на оплату по кредиту. И не возникла бы такая ситуация. Сейчас поручитель пытается уйти от необходимости платить по счетам и обвиняет банк по надуманным поводам», — считают в БММ.

По мнению банка, поручитель, являясь солидарным должником и залогодателем по кредитному договору, пытается всеми возможными способами уклониться от исполнения обязательств. В том числе «использует административный ресурс, через доверенных лиц, занимающих высокие общественные посты, обращается в различные инстанции и СМИ, представляя субъективное и явно ангажированное мнение». Данные действия в Банке Москва-Минск рассматривают «как инструмент давления на суд (подчеркнем, судебный процесс еще продолжается) и попытку создать прецедент, позволяющий поручителю как солидарному должнику и залогодателю уклониться от принятых обязательств по кредитному договору».

Кроме того, при очередном переносе сроков погашения кредита «ПКФМ» «принял на себя обязательство осуществить расчеты с застройщиком-кредитополучателем за введенные в эксплуатацию изолированные помещения путем направления денежных средств банку в счет погашения задолженности по кредитному договору».

В Банке Москва-Минск признают, что в процессе реализации проекта существенно изменилась конъюнктура рынка коммерческой недвижимости, в эксплуатацию было введено много аналогичных объектов. У «МастерСтройГрупп» возникли «трудности, в том числе связанные с подрядчиком, правом землепользования, а также с недостатком источников финансирования для завершения строительства бизнес-центра».

С учетом складывающейся ситуации банк «неоднократно шел навстречу, переносил промежуточные сроки погашения». В определенный момент, после отказа «ПКФМ» от «внесения необходимых изменений в договора поручительства и ипотеки для очередного переноса срока погашения платежи по кредиту стали выходить на просрочку».

При этом Банк Москва-Минск «не стремился забрать объект строительства, а давал возможность достроить его для последующей продажи как готового бизнес-центра, а не объекта незавершенного строительства». «Все наши действия были направлены на урегулирование взаимоотношений сторон в добровольном порядке с учетом понимания необходимости завершения строительства объекта, источников финансирования и погашения кредита», — говорится в комментарии банка.

Однако в связи с неисполнением обязательств в добровольном порядке и длительной просрочкой Банк Москва-Минск, как это и происходит в подобных случаях, начал принимать меры для принудительного взыскания задолженности в отношении обоих солидарных должников — «и кредитополучателя, и поручителя, ведь поручительство предполагает принцип именно солидарной ответственности».

В 2016 году, через три года после заключения кредитного договора, были возбуждены исполнительные производства в отношении «МастерСтройГрупп» и «ПКФМ», наложен арест в отношении имущества обеих компаний.

По словам информированного источника, ситуацию усугубил конфликт между учредителями двух компаний. «Надо было все хорошо прописать, несмотря на приятельские отношения. А то потом началось как всегда при разводе. Одни обвиняли вторых. Вторые упрекали первых. Все попытки договориться были обречены на провал», — сказал он.

Что дальше?

В начале 2018 года недостроенный бизнес-центр на Тростенецкой, 5б выставили на торги по требованию ИМНС Ленинского района Минска, поскольку у «МастерСтройГрупп» образовался долг по налогам в размере около 200 тыс. долларов. При этом начальная цена здания в 3,6 млн рублей не покрывала суммы всех обязательств компании перед третьими лицами, в том числе перед банком.

Аукцион должен был состояться 5 марта. Но, как выяснил tut.by, аукцион отменили. «Мы получили информацию из Департамента по гуманитарной деятельности Управления делами президента, что собственник имущества ушел в ликвидацию», — пояснили в Минском областном центре инвестиций и приватизации. Александр Швец утверждает, что такую информацию в департамент УДП направил Республиканский союз промышленников и предпринимателей, а «не банк, который в большей степени был заинтересован в отмене торгов».

В дальнейшем события могут развиваться по двум сценариям. Ликвидационной комиссией застройщика по итогам сбора требований кредиторов будут приняты решения либо о дальнейшей ликвидации предприятия, при условии, что имущества будет достаточно для удовлетворения всех требований кредиторов (налоговой, банка, дольщиков), либо о банкротстве предприятия.

Получить комментарий в «МастерСтройГрупп» не удалось.