Жилищный вопрос: сейчас правят бал не покупатели

Кто определяет цены на столичные квартиры.

Выгодно ли сейчас покупать квартиру? Почему некоторые останавливают свой выбор на столичном жилье без удобств? Как оценить рыночную стоимость квартиры или дома? Об этом и многом другом Myfin.by рассказал Артем Сахаревич, аналитик портала Realt.by.

«Рынок продавца»

В январе наблюдался рост цен на столичное жилье. В феврале, отмечает собеседник, тенденция продолжается:

– Критического отличия между месяцами нет, – сравнивает Артем Сахаревич тенденции на рынке недвижимости в январе и феврале. – Жилищный рынок сильно разогрет за счет кредитов, люди их активно берут. По итогам января только на вторичном рынке купили тысячу квартир, что очень много. Для сравнения — в январе прошлого года было немногим более 650 сделок. Рост очень существенный.

В феврале мы видим, что тенденции продолжаются, в частности, цены растут по 0,3–0,5% за неделю, что никак нельзя назвать символическим повышением.

Главное событие минувшего месяца – это очередное понижение ставки рефинансирования. Правда покупателям квартир от этого лучше не стало, т.к. большинство банков тут же переписали свои программы. Если раньше они добавляли, к примеру, 3% к ставке рефинансирования, то сейчас прибавка составляет уже 5–5,5%. По факту, для простого покупателя ничего в лучшую сторону не меняется уже с осени и вряд ли изменится, даже если ставка еще немного снизится.

Рынок сейчас – это типичный «рынок продавца». В плюсе те, кто продает квартиры и те, кто дает кредиты – банки. А покупатели вынуждены мириться с двумя главными проблемами. Во-первых, подросли цены — по некоторым сегментам уже на 10%. Во-вторых, заметно ухудшилось качество предложения. Выбор сократился почти на треть за последний год, а по некоторым типам квартир – на 70%. И тут нужно понимать, что вымывается с рынка в первую очередь самое дешевое. Наиболее быстро раскупаются однокомнатные хрущевки и брежневки.

В целом, рынок остается очень активным за счет кредитования, но тем, кто хочет купить квартиру, не позавидуешь — ситуация с выбором реально стала хуже.

Кто определяет цены?

– Когда человек продает квартиру, перед ним всегда встает вопрос: какую цену выставить, – констатирует собеседник. – Тут несколько вариантов: либо попытаться сделать это самому, либо с помощью кого-то. Алгоритм самостоятельной оценки обычно такой: люди ищут похожие квартиры, которые продаются в их районе, делают поправки на ремонт, этаж, другие особенности. Также можно воспользоваться различными онлайн-калькуляторами, но у них довольно большая погрешность.

Если квартира продается с помощью агентства, то опыта у риелторов побольше, плюс есть доступ к информации о реальных сделках. Наконец, можно обратиться к оценочным организациям, которые сделают наиболее точную оценку. Правда, это уже недешевое удовольствие.

Вопрос ценообразования сегодня стоит на повестке дня у многих застройщиков. Ситуация на рынке, как я уже говорил, меняется очень быстро. Застройщиков интересуют два вопроса: во-первых, повышать цену или нет, во-вторых, если повышать, то на сколько.

Здесь важно оценить ситуацию в конкурентном сегменте. Если объекты однотипные, между ними нет большой разницы, то запас для «ценовых маневров» ограничен. Резкое повышение цен сразу приведет к оттоку покупателей к конкурентам, чьи предложения становятся более привлекательным. Если сегмент узкий, близких конкурентов нет и очевидно, что новостройка востребована у покупателя, тогда конечно есть смысл идти на повышение цен.

Обычный шаг за последние полгода — повышение цен на 50 долларов за квадратный метр. Некоторые проекты сделали уже два-три таких «шага», т.е. цены могли подняться на 100-150 долларов.

Загородная недвижимость может стать более популярной

Скоро начнется дачный сезон, но пока спрос на загородную недвижимость не оживился. Реальных изменений стоит ждать, когда погода станет по-настоящему весенней, отмечает аналитик.

– Загородная недвижимость подвержена очень сильной сезонности, – обращает внимание Артем Сахаревич. – Зимой спрос падает в два раза по сравнению с летними месяцами, но как только солнце начнет пригревать – т.е. уже в марте – начнут расти и предложение, и активность покупателей.

Если брать результаты прошлого года, то определенный перелом уже намечается и за городом. Рынок падал в 2015-2016 годах, а также в первую половину 2017 года. Во втором полугодии цены перестали снижаться, а предложение стало сокращаться стремительнее. Тут две причины: во-первых, те же кредиты. Во-вторых, нужно понимать, что у некоторых людей стоит дилемма: либо я покупаю квартиру в Минске, либо покупаю дом/участок в пригороде. Сейчас мы видим, что на рынке продажи квартир ситуация для покупателей ухудшается и я думаю, что в 2018 году все больше людей будет склоняться именно в сторону загородной недвижимости, что повлечет за собой рост спроса.

Дом без удобств – расчет на снос

Жилые дома в Минске без коммуникаций – это, увы, тоже реальность. Постепенно уходящая в прошлое, но пока еще реальность. Кто и зачем покупает квартиры без удобств?

– На самом деле, самый низкий уровень цен, по которым проходят сделки в Минске – это 750-800 долларов за квадратный метр. Думаю, те объекты, о которых вы говорите, попадают в этот диапазон.

Не могу сказать, что у таких квартир большой рынок, сделки с ними единичные. Думаю, большинство здравомыслящих покупателей лучше уедут в пригород за эти деньги и будут жить в нормальной квартире, чем будут мириться с отсутствием элементарных удобств.

Другое дело, что ветхое жилье в конце концов отправят под снос. Покупка такой недвижимости может иметь смысл, если точно известно, что дом будут сносить, а жильцам предоставят взамен новое жилье. Правда иногда снос ждут десятилетиями, и есть риск приобрести самый настоящий неликвид.

1 квартира в Москве = 3 квартиры в Минске?

Интерес к недвижимости в Беларуси со стороны иностранцев в первую очередь связан с россиянами, правда сейчас Минск для них стал дорогим.

– Долгое время нормой считалось, что за одну квартиру в Москве можно купить три аналогичные в Минске, с Санкт-Петербургом соотношение было 2 к 1. Однако бывали разные колебания, отклонения от этой нормы – и тогда либо россияне активно интересовались белорусской недвижимостью, либо белорусы покупали квартиры в России.

Последний случай, когда влияние россиян было значительным – это 2011-2012 годы, после девальвации. У нас тогда цены и доходы были низкими, а в России, наоборот, все было прекрасно – ведь цены на нефть были на пике. Для россиян недвижимость в Минске или в любом другом городе казалась очень дешевой и они ее активно приобретали.

Обратная ситуация произошла в 2014-2016 годах. В России рынок недвижимости рублевый, а у нас по-прежнему покупатели и продавцы ориентируются в долларах. Если в рублях цены на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге остались неизменными, то в долларах они упали в два раза. В Беларуси недвижимость тоже начала дешеветь с началом кризиса, но снижение было куда более медленным. Дважды в 2015-2016 годах был момент, когда квартиры в Минске стоили столько же, сколько квартиры в Питере. Также можно было поменять без доплаты квартиру в Минске на квартиру в ближайшем Подмосковье, то есть сразу за пределами московской кольцевой.

Такое бывает очень редко и многие люди, насколько мне известно, активно пользовались моментом. Если посмотреть в Яндексе запросы из Беларуси типа «купить квартиру в Москве», то они достигали пика именно тогда, когда курс доллара доходил до 70 российских рублей.

На данный момент можно сказать, что белорусская недвижимость для россиян еще дорогая, а для белорусов недвижимость в России уже не дешевая, т.к. укрепился рубль.