Эффект бабочки

Что происходит на белорусском рынке жилья?

Иногда в СМИ встречаются публикации, в которых, на первый взгляд, нет ничего особенного, но если всю информацию свести в единый логический ряд, можно говорить об определенных тенденциях. В прошлом году за небольшое время разобрали самые выгодные предложения на столичном вторрынке жилья, потом прошла информация о выгодных ипотечных предложениях от банков - преимущественно с госкапиталом. Теперь попадаются материалы о живых очередях, когда люди, чтобы приобрести квартиру по выгодной цене, готовы сутками стоять возле офиса застройщика, подписываться на госиздания, чтобы оперативно получать новую законодательную информацию, и т.д. Все это только подтверждает слова знакомых застройщиков, которые несколько лет жалуются на кризис в отрасли.

Есть и другая информация, касающаяся сокращения процента жилья на рынке, которое субсидируется государством или приобретается с другой госпомощью. Если в начале года говорилось, что порядка 70% жилья будет приобретаться с привлечением госпомощи (соответственно оставшиеся 30% - люди, надеющиеся на себя), то затем цифры были пересмотрены, и уже на последний квартал прошлого года планировалось, что 46% жилья будет построено исключительно за собственные средства граждан - без каких-либо дотаций квадратного метра.

Это все последствия того же эффекта бабочки, махнувшей крылом на строительном рынке. Уход с этого рынка или скорее постепенное отстранение государства от субсидирования жилья не может остаться незамеченным, ведь это не просто стройка, а целая индустрия. Мощности простаивать не могут, и тогда государство перекладывает нагрузку на уполномоченные банки, вводя новую линейку ипотечного кредитования - фактически себе в убыток. Понятно, что финансовые структуры найдут чем перекрыть эту убыточность, но вопрос в другом: государство не может помогать вечно.

Здесь показателен пример России, где с наступлением кризиса государство ушло с рынка и не занималось жестким контролем. В принципе, и мы идем сейчас по этому пути, где банк начинает выступать гарантом сделок между застройщиком и покупателем, но всем участникам процесса нужна свобода. Инвестор должен строить объекты своими деньгами, тогда он будет заинтересован быстрее сдать жилой дом и получить прибыль. Банк должен найти разумный компромисс, а покупатель - точно понимать происходящие на рынке процессы. Этого у нас точно нет. В Беларуси очень непрозрачная структура формирования стоимости квадратного метра: примерно, как в случае с тарифами ЖКХ, - люди не могут понять точно, за что они платят. Определенный стандарт был установлен еще при царе Горохе - в 2001г., но с тех пор стоимость бетона и других материалов многократно менялась. Периодически идет какой-то перерасчет, но это не дает ответа на вопрос, какая же реальная стоимость квадратного метра. Поэтому и возникают дикие очереди, когда появляется какой-то вариант по ценнику ниже рыночного, люди сутками проводят возле офиса застройщика вместо того, чтобы самим зарабатывать деньги. Да и теперешнее «чуть выше тысячи», которое является очень хорошим предложением, вряд ли можно назвать соответствующим рынку. Это скорее методы борьбы или стратегия поведения конкретного застройщика на рынке: чтобы избавиться от убытков и затрат, в определенный момент они идут на распродажи. Для этого, кстати, также очень важно участие в этих вопросах банковских структур, которые могли бы оценивать риски застройщика - постепенно пересматривался бы сам концепт строительной индустрии.

Памятна история, когда пару лет назад белорусский госзастройщик участвовал в возведении и сдаче в эксплуатацию жилых объектов в Калуге: тогда афишировалось, что стоимость квадратного метра жилья равнялась примерно $500 - у нас максимально возможная нижняя планка от того же застройщика была выше примерно в 1,5 раза! Это лишь подтверждает тот факт, что все установленные государством процедуры определения формальны: на все влияют исключительно аппетиты застройщика. Знакомые строители рассказывали, что цена $500 за квадратный метр вполне реальна - при определенных обстоятельствах даже с этой суммы продавец может иметь почти 30-процентную маржу. Так что президент прав, когда говорит, что стоимость квадратного метра должна соответствовать средней зарплате.

Да и зачем какие-то расчеты? По сути, минчане сами могут поделить город на зоны комфорта по экологической составляющей, инфраструктуре, транспортной доступности и т.д. Задача государства в этих вопросах - не мешать. Да, чиновники тоже хорошо знают про зоны комфорта, но почему-то зеленый свет для застройщика появляется после создания папки «для служебного пользования». Но зачем делить инвесторов на удобных или нет? Государство при установлении равенства только выигрывает: появится больше компаний, согласных строить за свои деньги, да и цемент, простите, ниоткуда привозить не надо - все остается в нашей экономике.

В Швеции реновация панельного дома стоит 500 евро за квадратный метр. Потребитель в результате получает деревянные полы, рекуперацию, тепловые насосы, меблированные комнаты и т.д. Всегда можно все делать в разумных пределах. Не придет к нам зарубежный застройщик для того, чтобы заломать такую цену, за которую он не сможет ничего продать. Он принесет свое предложение, которое можно будет сравнивать с тем, что есть на рынке. А это для экономики и для уровня жизни граждан значительно полезнее, чем какие-то расчеты, большинство из которых к тому же берется из головы.

Владимир Новосяд, «БелГазета»