Стоит ли вкладывать средства в белорусскую недвижимость?

Выгодные варианты вложений есть, но не для всех.

За последний год цены на жилье в Беларуси значительно поднялись, и многие люди задумались, а не стоит ли инвестировать свои средств в недвижимость. Подумать есть о чем, так как основания для роста цен весьма шаткие.

Эксперты называют разные величины роста цен в Минске за год, примерно от 10% до 15% в зависимости от категории квартир. Такая доходность выглядит весьма привлекательно, но как долго будет продолжаться рост цен? Чтобы ответить на этот вопрос, надо разобраться в том, что стало его причинами. Обычно среди них называются рост доходов населения и снижение ставок по кредитам на финансирование недвижимости. Однако есть еще одна причина, которая обычно остается в тени, хотя, она, по-видимому, является главной.

Исполкомы ограничивают выделение участков для строительства

Нынешний рост цен на жилье значительно отличается от того подъема, который наблюдался в начале двухтысячных годов. Тогда у населения быстро росла зарплата, банки охотно кредитовали жилищное строительство, причем даже в иностранной валюте по низким ставкам, а объемы строительства росли.

Теперь ситуация совсем другая. Главной причиной роста цен на квартиры в настоящее время является сокращение объемов жилищного строительства.

Оно началось в большинстве регионов Беларуси в 2015 году, а в Минской и Брестской областях – в 2016 году. Так, в 2017 году в Беларуси было построено 43,1 тыс. новых квартир, на 5,8 тыс. меньше, чем в 2016 году. Объем ввода жилья в эксплуатацию сократился на 11,5% и составил 3,79 млн. квадратных метров общей площади жилья.

При этом наибольшим сокращение за два года оказалось в столице, там, где самые высокие заработные платы, больше всего обеспеченных людей и больше всего людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Казалось бы, и жилищное строительство тут должно развиваться активнее всего, тем более, что в городе есть незадействованные строительные мощности, и строительные комбинаты готовы строить много и дешево. Но им городские власти просто не выделяют необходимого количества участков земли. Домостроительные комбинаты (МАПИД, Минский домостроительный комбинат и Завод эффективных промышленных конструкций) даже пожаловались Лукашенко, и в декабре 2015 года состоялось совещание, где тот поручил городским властям выделить землю для строительства. Но местные власти не спешили ликвидировать дефицит, комбинатам что-то выделили, но намного меньше, чем те могут освоить.

Столь длительная проволочка объясняется возмутительностью предложения стройкомбинатов: они были готовы строить дешевое жилье с рентабельностью, равной 5%, то есть по цене около 500 USD за квадратный метр.

Домостроительным комбинатам это выгоднее, чем простаивать. Но для остальных столичных застройщиков это был бы смертельный удар, так как те продают жилье по цене примерно в 2 раза выше себестоимости строительства в ДСК. Именно поэтому, пожалуй, земли строителям в необходимом для них количестве никто не дал. По этой же причине был тихо похоронен и проект выделения под Минском больших участков земли для индивидуальной застройки.

Сложившаяся ситуация удивила даже Лукашенко, который еще год назад в своем послании народу и национальному собранию РБ (21 апреля 2017 года) поручил снизить цену строительства до уровня средней зарплаты. Он заявил, что в том случае, если жилье будет дешевле, то люди будут вкладывать в него деньги, что обеспечит работой белорусский строительный комплекс. «Почему мы от этого ушли?» – задал вопрос Лукашенко.

Ему никто не ответил, хотя ответ очевиден: не выгодно это ни местным органам власти, ни коммерческим застройщикам. Выгодно это только ДСК и рядовым жителям Беларуси, но их голос против мнения местных органов власти мало что значит. Поэтому спад объемов строительства жилья в прошлом году продолжался, и именно это, в конце концов, вместе с уменьшением предложения квартир на вторичном рынке, дало результат: снижение цен на рынке в 2017 году сменилось ростом.

При этом в 2017 году в Минске было введено в эксплуатацию 721 тыс. квадратных метров жилья против 777,2 тыс. квадратных метров в 2016 году. Ситуация со строительством в 2018 году выглядит довольно неопределенной: власти говорят об увеличении объемов строительства, но, планируется построить всего 720 тыс. квадратных метров жилья, то есть, меньше, чем в 2017 году.

Столь же неопределенными выглядят и планы в целом по стране. Планируется ввести в строй 4 млн. квадратных метров общей площади жилья, что больше, чем в 2017 году на 207,5 тыс. квадратных метров.

Но все не так просто. С господдержкой планируется ввести в строй 900 тыс. квадратных метров, что почти в 2 раза больше, чем в 2017 году, то есть больше на 450 тыс. кв. м. Правительство в последние годы внезапно озаботилось многодетными семьями. Таким образом, объемы строительства жилья без господдержки, то есть того, которое попадает на рынок, планируется сократить на 242,5 тыс. квадратных метров.

Вот вам и увеличение жилищного строительства: на деле в 2018 году планируется фактическое сокращение предложения нового жилья на рынке! Квартир будет строиться больше, но на рынок их будет поступать меньше. Неплохо задумано, зря у нас иногда ругают чиновников за отсутствие инициативы и несообразительность, головы у них работают что надо, только не в том направлении, как надо государству.

Не снижает напряженность с жильем в столице и возведение домов в городах-спутниках, так как такое строительство почти не ведется. В 2018 году в городах-спутниках Минска планируется построить 398 квартир. Это немного, к тому же, неясно, для кого строятся эти квартиры – для минчан или для нынешних жителей городов-спутников.

Итоги I квартала 2018 года показывают, что пока мало что меняется, роста объемов строительства не наблюдается. За квартал в Беларуси построено 10,7 тыс. новых квартир против 11,6 тыс. квартир за I квартал 2017 года.

Введено в эксплуатацию 960,6 тыс. квадратных метров общей площади жилья, что на 3,4% меньше, чем в I квартале 2017 года. Правда, в Минске было введено в эксплуатацию 178,2 тыс. квадратных метров жилья общей площади, что превысило объем ввода в эксплуатацию за аналогичный период 2017 года на 25,1%, но это может быть случайным событием.

Оснований для долгосрочного роста цен нет

Таким образом, ситуация с жилищным строительством выглядит довольно сложной.

С одной стороны, рост цен квартир продолжается, а правительство и местные органы власти стремятся снизить объемы предложения нового жилья на рынке. А увеличение объемов строительства они пытаются обеспечить за счет строительства жилья, которое не попадет на рынок, в частности, для многодетных семей. Это будет подталкивать цены вверх.

С другой стороны, Лукашенко постоянно говорит о необходимости увеличивать объемы жилищного строительства, так как ситуация выглядит просто неприличной и действия местных властей действительно наносят серьезный ущерб экономике РБ. И если вдруг правительство и местные власти изменят свое отношение к выделению земли под застройку, цены на жилье в Беларуси завтра же упадут, причем весьма существенно.

Кроме того, неприятный сюрприз для застройщиков готовит вторичный рынок. В прошлые годы по мере снижения цен на жилье предложение сокращалось, но после увеличения цен продавцы оживились.

По крайней мере, в Минске в феврале и марте наблюдалось увеличение предложения квартир. В январе в столице предлагались на продажу 5.080 квартир, а было продано 1.111. А в марте предложение выросло до 5.542 квартир, а число сделок – до 1.290. Так что недостаток предложения жилья на первичном рынке, похоже с успехом компенсирует вторичный рынок.

Все это значит, что перспектив для серьезного ралли цен на квартиры в Беларуси нет. Цены в ближайшие годы, конечно, могут подняться еще на какую-то величину, особенно, если застройщики будут придерживать квартиры, а местные органы власти – ограничивать предоставление участков для строительства, но затем могут стабилизироваться или даже пойти вниз.

Что касается таких причин роста цен на квартиры как рост зарплаты и объемов кредитования, то и они создать серьезных стимулов не смогут. Увеличение зарплаты правительство ограничивает, экономика страны растет крайне медленно, а Нацбанк, напуганный ростом объемов потребительского кредитования прекратил снижать ставку рефинансирования, и того и гляди ее еще и повысит.

Выгодные варианты вложений есть, но не для всех

Но нельзя сказать, что инвестиции в недвижимость в Беларуси вообще не имеют смысла. Дело в том, что отдельные категории населения имеют возможность построить жилье по ценам, намного ниже рыночных.

Это, в первую очередь, касается льготного строительства, где цена квадратного метра в Минске примерно в 2 раза меньше рыночной (к концу 2018 года стоимость одного квадратного метра подобного жилья не должна превысить 923 BYN).

Имеются и другие случаи. Некоторые предприятия строят дома для своих сотрудников. Здесь, конечно, цены будут повыше, чем для льготников, но, могут быть довольно привлекательным. Например, Амкодор собирается возвести жилой дом для своих сотрудников в самом центре Минска в районе Гикало – Платонова – Краснозвездная – Золотая горка (на месте пустующего двухэтажного общежития предприятия). Уровень цен не обозначен, но можно не сомневаться, что они будут намного ниже рыночных, так как в противном случае строительство не имеет смысла, ведь по рыночной цене сотрудники предприятия могут купить себе квартиры и сами.

Таким образом, вывод в отношении инвестиций в строительство жилья в Беларуси неутешительный.

Это привлекательный рынок только для узкого круга жителей Беларуси – льготников, работников отдельных предприятий и чиновников. Внутренних причин для серьезного роста цен на квартиры нет, а что касается внешних, то о них лучше вообще не вспоминать – на мир надвигается глобальная рецессия, и Беларусь она стороной не обойдет.

Владимир Тарасов, «Белрынок»