«Застройщик из нас делает крепостных»

Собственники шести зданий по Минском остались без электричества и воды.

Компания «БелПСП» восемь лет назад получила землю под строительство в Хатежино производственно-складской базы. Уже построено два офисных и четыре производственно-складских здания. Строились они за счет соинвесторов — предпринимателей, которые собирались работать в этих зданиях. В начале мая собственникам-соинвесторам отключили свет и воду. Люди, работающие на территории базы, «сидят на генераторах» и без санузлов почти месяц, сообщает tut.by.

Военные действия между застройщиком и собственниками помещений ведутся давно и с переменным успехом. Половину этой зимы предприниматели и их работники трудились без отопления. Жаловались во все инстанции, но никто их трудностями не заинтересовался. Сегодня территория производственно-складской базы гудит от генераторов.

Купили пару биотуалетов. Поставили за территорией — поскольку землей владеет компания-застройщика, а значит на ней установить новые объекты нельзя. Через пару дней на воротах, через которые ходили к санузлам, представители застройщика повесили замок. Теперь в обход — несколько сотен метров.

Когда сдавались здания, предприниматели, чтобы получить документы на госрегистрацию помещений, по их словам, «в ультимативном порядке подписали договоры на обслуживание зданий и территории ООО «БелПСП».

— Да, подписали — иначе документы он бы нам не отдал, пришлось бы идти в суд, — говорит Дмитрий, один из владельцев помещений. — А это время — месяцы, год. А многие помещения арендовали, окончание договоров аренды привязывали к сдаче собственных помещений. Просто некуда было деть работников, оборудование и товар, если речь о складских и производственных помещениях.

В 2014 году 43 владельца помещений объединились в товарищество собственников (ТС), чтобы обслуживать свою территорию, коммуникации, здания. Как в жилых домах, где застройщик передает людям не только квартиру, но и все общее имущество. И право аренды земли, на которой оно стоит.

ТС без проблем работало три года.

«Мы три года обходились без него. Не мы развязали конфликт!»

Однако в 2018 году правила игры поменялись. Застройщик создал «Аксакал Сервис» и передал ему сети и инфраструктуру.

Председатель товарищества собственников Сергей Яновский рассказывает:

— Сергей Филиппов — фактический владелец территории комплекса. Его подпись под инвестдоговором, под договорами купли-продажи помещений. Правда, теперь он в компании-застройщике официально никто, числится замдиректора «Аксакал Сервиса». Конфликт с ним начался давно. В начале 2016 года Филиппов построил свою трансформаторную подстанцию и переключил капстроения на нее. А собственникам предложил заключить с ним договор на электроснабжение с возмещением затрат по обслуживанию трансформаторной подстанции — это дополнительно 3500 рублей в месяц. Для нас итоговая стоимость электроэнергии увеличилась в 2,5 раза. Нам эта подстанция не нужна, она создана на перспективу для обслуживания его будущих построек — почему мы должны ему доплачивать за его перспективы? Мы запроектировали свою линию электроснабжения. Когда она заработала, сотрудники Филиппова просто обрезали кабели. Благодаря правоохранителям мы добились включения электроэнергии. Только вот до сих пор самых строптивых «отрубают». Лишним будет говорить, что без электричества функционировать мало какой бизнес может.

— Мы думаем, что, получив землю в аренду от государства, Филиппов считает ее кормилицей своей до скончания веков. А мы — крепостные, которые должны всегда приносить доход, — говорят собственники.

Одному из собственников офисов и склада, Якову, электричество не отключали. Он говорит:

— Заплатил все, что хотел Филиппов, потому что в складах — холодильники, там — продукты. Отключение электричества означает гигантские убытки. Да, я заключил с ним договор, хотя считаю его неприемлемым.

Речь идет о договоре «возмещения расходов по обслуживанию инженерных сетей и коммуникаций, зданий котельной и КПП, коммунальных услуг по водоотведению и водоснабжению, снабжению электроэнергией, обязательных платежей за землю производственно-складской базы». Его 43 собственника получили в начале мая. Подписал только Яков, внеся несколько правок, остальные отказались.

— В этот договор Филиппов включил все возможные затраты по сетям и объектам, в том числе свою прибыль, а самое главное, заложил там передачу права управления объектами недвижимости от собственников (ТС) к своей управляющей организации, — говорит Сергей Яновский. — По договору без его письменного согласия собственник не сможет ничего: ни картинку повесить, ни в офис попасть после 18.00 — при том, что построил его за свой счет. И вся бравада о «я зарабатывать не планирую» — это пустые слова. Так заключил бы договор с ТС или собственниками — но без передачи права управления. Или договор на электроэнергию и водоснабжение с затратами по обслуживанию сетей — и все было бы хорошо. Но нет, цель, по нашему мнению, другая: самому диктовать условия, цены и тарифы, так как тарифы на обслуживание нежилых помещений у нас в стране на уровне государства не регулируются (хоть 50 долларов за квадратный метр выставляй).

Застройщик считает, что мы, собственники, должны оплачивать все расходы по содержанию и «перспективных» инженерных сетей для его будущих 12 тысяч квадратных метров. Даже не предлагает разделить затраты. Мы же не нуждаемся в посредниках. Мы готовы оплачивать обслуживание энергосистемы сами, территории — тоже, платить по счетам за воду и аренду земли, на которой стоят наши здания. Но мы сами должны решать, какие расходы нам нужны, какие — нет, как решали это не один год. Нам не нужна постоянная угроза в виде «Аксакал Сервис», с таким посылом собралось товарищество собственников. На собрании присутствовали, по подсчетам председателя ТС, владельцы 70% помещений в шести зданиях.

Проголосовали за избавление от названия «Аксакал» — будет «Товарищество собственников бизнес-комплекса Хатежино». Единогласно проголосовали за понуждение к передаче ТС земельных участков, зданий и сооружений — в судебном порядке. Пока будут суды, решили строить свои инженерные сети. Нанять для судов адвокатское бюро и увеличить расходы на юридические услуги. Мало на каком собрании товариществ можно увидеть такое единогласие.

ТС объясняет, что «Аксакал Сервис» считает их долгом: товарищество отказались платить налог на часть земель, которая им не принадлежит.

— Платили ему за аренду территории, на которой стоят наши здания, за подъездные пути, стоянки. Терпение лопнуло, когда на площадке стоянки он снял плитку и начал строить очередное здание. Почему мы должны компенсировать ему аренду за землю, на которой он что-то строит на продажу?

К застройщику претензий — вагон и тележка. Например, в офисах лестницы и коридоры остались вообще без отделки. А штукатурка на зданиях уже выглядит плохо. Но главная проблема — вода и свет. Пока отделывались биотуалетами и конструкциями с баками (организовано для сотрудниц женского пола, благо канализация работает). Санузлы, где конструкций нет, просто закрыли на ключ.

Застройщик: Мы предлагаем урегулировать конфликт

Заместитель директора ООО «Аксакал Сервис» Сергей Филиппов поделился своим видением ситуации:

— После ввода в эксплуатацию первых зданий встал вопрос обслуживания и эксплуатации территории и самих строений. Первоначально этим занялась компания застройщика. Застройщик инициировал создание ТС и заключил с ним договор на обслуживание в декабре 2014 года. В мае 2018 из-за грубых нарушений договорных отношений со стороны ТС и большой задолженности, застройщик расторгнул договор и передал обслуживание вновь созданному юридическому лицу ООО «Аксакал Сервис».

Часть собственников и председатель ТС отказались заключать договора возмещения расходов и в результате остались без воды и электроэнергии.

Филиппов объясняет: застройщик строил сети — газопровод, водопровод, электросети к бизнес-комплексу, трансформаторную подстанцию, котельную — с учетом уже построенного и тех 12 тысяч квадратных метров, которые планирует построить. Вложил в это около 1,5 миллиона долларов. Когда заключали договоры купли-продажи помещений, в них было указано: инфраструктура, сети, ограждение, коммуникации — все, что вокруг зданий, принадлежит застройщику и построено за его счет.

— А теперь требуют это все передать им бесплатно, несмотря на то, что инфраструктура продолжает строиться, — уверен Филиппов. — Вложения еще не окупились — застройщик только рассчитался с долгами и кредитами. Как запитать еще 12 тысяч квадратных метров, которые построятся, если ТС будет собственником «отжатых» им сетей? Платить им за подключение к своим же сетям?

Почему отключена электроэнергия, объясняет просто: энергосистема и инфраструктура передана на обслуживание ООО «Аксакал Сервис», соответственно, необходимо собственникам перезаключить договоры. Нет договора — нет оснований поставлять им электроэнергию и воду. Договор комплексный и положения его обсуждаемые.

— ООО «Аксакал Сервис» нет планов зарабатывать на обслуживании, цель — не влезать в долги перед коммунальниками и энергетиками, что было при «правлении» ТС, и поддерживать систему в нормальном состоянии как минимум до окончания строительства. Одна треть собственников заключила договоры и пользуется всем. Две трети требуют отдать им все бесплатно, — утверждает Филиппов.

Про долг за аренду земли Филиппов говорит: поначалу все платили исправно, а потом решили, что не будут платить за участки, под которыми коммуникации, пруд-отстойник ливневых вод. Мол, это не наше. Как будто они этим не пользуются!

Филиппов настаивает, что договор можно корректировать, и «его не так понимают».

— ООО «Аксакал Сервис» не посягает на их собственность: объектом управления и обслуживания является территория. Коммунальные услуги поставляются по государственным тарифам Водоканала и Минскэнерго, а обслуживание ограниченно не 50 долларами, а 1 долларом на 1 квадратный метр, что прописано в редакции договора. Обслуживание наружных сетей водоснабжения и водоотведения — в сумме фактически понесенных расходов. Дополнительно возмещаются расходы, связанные с обслуживанием и содержанием трансформаторной подстанции и энергосистемы в размерах фактических затрат за отчетный месяц, пропорционально объему потребленной электроэнергии.

Филиппов подчеркивает: еще можно договорится.

— Мы согласились на создание рабочей группы, предложили временные договоры для понимания объемов обслуживания, затрат на обслуживание и оценки их качества. 16 новых собственников заключили договоры с «Аксакал Сервис». Еще двое редактируют договор.

Вывод один — лучше худой мир, чем хорошая войнушка, в которую нас втягивают некоторые собственники. Повторяем, мы не претендуем на их имущество и не дадим право претендовать на наше. Мы не хотим вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность собственников, равно как подобное требуем по отношению к себе. Мы хотим заниматься своей профессиональной деятельностью, чего и желаем остальным, — резюмирует Филиппов.

— Вы поставили на въезде шлагбаум — зачем?

— Контролируемый въезд-выезд ни разу за 4 года не осуществлялся со стороны ТС. На территории хранились и хранятся чужие машины, неупорядочены парковки, отстаиваются фуры неизвестного назначения, ремонтируют тут машины, сливают на дорогу масло. Поэтому решено организовать контролируемый въезд-выезд на территорию. Шлагбаум будет работать. Мы не можем не пускать собственников, равно как и их клиентов. Пешком — без проблем. А проезд должен быть свободным для тех, кто возмещает затраты на содержание и обслуживание инфраструктуры.

— Мы за немалые деньги, кредитные в том числе, купили эту недвижимость, чтобы избавится от аренды, расширять бизнес, снизить себестоимость. А оказались в ситуации, в которой никто не чувствует себя собственником, в которой аренда была бы выгодней, — говорят собственники.

Надежд на «договорится» особых не питают:

— Пока готовился ваш материал, он закрыл дверь к туалетам и у шлагбаума повесил табличку времени работы производственно-складской базы. Там написано: до 18.00, выходные — суббота и воскресенье. То есть он нам еще и график работы устанавливает. Вот все, что нужно знать о его договороспособности.