Рынок жилья 2011: основные изменения

Строительный рынок находится в ожидании перемен: цены на жилье претерпят изменения, объемы строительства увеличатся, в столице станет больше пентхаусов, злостных неплательщиков будут выселять, а ипотеку планируют вернуть к жизни.  Несмотря на то, что стоимость квадратного метра в Минске снизилась в этом году на 8-10%, число заключенных сделок этой осенью оставляет желать лучшего. По данным Национального кадастрового агентства, в октябре было продано около 670 минских квартир, тогда как за аналогичный период прошлого года было совершено около 1070 сделок, то есть падение превысило 37%. 

Причем средняя рыночная стоимость (не путать с ценой предложения) жилого "квадрата" в октябре этого года составила около $1150. Что примечательно, практически такая же цена квадратного метра была и в октябре прошлого года, правда, с учетом более низкого, чем сейчас, курса доллара по отношению к национальной валюте.

Падение числа сделок в жилищной сфере говорит не в пользу роста цен. Застройщикам и продавцам, чтобы реализовать жилье, придется идти на определенные уступки.

Впрочем, перспектива существенного изменения цен на жилье зависит от двух факторов – курса национальной валюты и доступности жилищных кредитов. Как ни странно, при слабом рубле жилье будет дешеветь (прежде всего, в долларовом выражении), а при низких процентных ставках на жилищные кредиты, напротив, подорожает. Так что последнее слово в любом случае останется за банковской системой.

В следующие годы в Беларуси будут строить больше и быстрее. Так, в 2011 году в стране планируется возвести 9,1 млн. квадратных метров жилья, что на 30% превышает объемы этого года.

Только в Минске в следующем году по планам правительства будет построено свыше 1,27 млн. жилых "квадратов". Больше всего нового жилья возведут в микрорайонах Каменная горка, Масюковщина-6, Восточный-5 и Дружба. Однако даже таких объемов для того, чтобы существенно сократить очередь в столице, может оказаться недостаточно.

Белорусским строительным организациям предстоит научиться быстро и в большом количестве. Как заметил во время совещания у главы государства в конце августа премьер-министр Сергей Сидорский, по итогам 7 месяцев в Беларуси не построено и половины от запланированного объема жилья. Причем хуже всего дела на то время обстояли в Витебской области и Минске.

Рынок долевого строительства в этом году заметно сократил отставание от "вторички" (см. БДГ  от 16 ноября): все больше белорусов начинают отдавать предпочтение долевому строительству. При этом в следующем году на рынке может произойти еще более ощутимое смещение спроса.

Число новых проектов за последнее время, вопреки опасениям пессимистов, не упало, а наоборот возросло, а стоимость долевого "квадрата", как правило, ниже расценок на готовое жилье. Кроме того, сыграли свою роль рассрочка платежа и 5-процентные кредиты для нуждающихся, которые "оживили" не один проект.

При этом сразу несколько застройщиков планируют возводить пентхаусы в центре белорусской столицы, рассчитывая на интерес к просторным апартаментам со стороны белорусских и иностранных миллионеров, строительные компании делают ставку на просторные террасы, финские лифты и объекты инфраструктуры.

В идеале пентхаус должен иметь площадь от 250 "квадратов", занимать весь этаж и включать несколько санузлов и просторную гостиную. Однако на рынке, испытывающем дефицит доступного жилья, столь необычные предложения по нешуточным ценам могут искать своих почитателей достаточно долго.

В проекте нового Жилищного кодекса, который в ближайшем будущем должен быть принят в Беларуси, злостных неплательщиков за коммунальные услуги ожидает переезд. Так, в случае неоплаты должнику дадут время, потом предложат подыскать новое жилье и, в конце концов, обменяют, скажем, "трешку" неплательщика на какую-нибудь "однушку", а с разницы компенсируют задолженность.

Есть и другой вариант: так, просторное жилье должника могут обменять на более компактную квартиру нуждающейся в дополнительных метрах семье (взамен на компенсацию ею чужого долга), проживающей в одном с ним подъезде или доме. Тем самым и долг будет погашен, и жилищная очередь "похудеет" на одного человека.

Как писала БДГ ранее, новым финансовым инструментом для жилищного строительства должно стать ипотечное кредитование. Новая редакция Жилищного кодекса вернется к вопросу об ипотеке: белорусам начнут выдавать кредиты на строительство жилья под залог квартиры. В случае, если рассчитаться за кредит с банком не удастся, квартиру заберут и выставят на продажу.

За кредитование без поручителей выступает Министерство строительства и архитектуры. Инициативу поддерживает и премьер-министр Сергей Сидорский, предлагая банкам кредитовать под залог имущества. Так что уже в следующем году жилищный кредит, вероятно, можно будет получить и без поручителей.

При этом участников долевого строительства уже в этом году может ожидать доплата в районе 4-5%. Причина тому - при подписании договора долевого строительства застройщики, как правило, прописывают фиксированную цену, к которой может быть применен индекс строительно-монтажных работ (индекс СМР). В случае превышение фактического индекса над плановым стоимость жилья для дольщика автоматически увеличится, тем более что строительные компании от возможности проиндексировать цену редко отказываются.

Рост годового индекса строительно-монтажных работ в этом году ожидался в районе 14,5%, однако к концу года может достичь 18-19%. Причем индексы в одном случае могут применяться как к оплаченной (при месячном индексации), так и неоплаченной (при перерасчете по итогам строительства) частям жилья. И лишь в случае, если в договоре указана неизменная цена, стоимость квадратного метра для дольщика не может вырасти.

Причем если в этом году индекс СМР хотя и рос, но не столь стремительными темпами, как несколько лет тому назад, то в следующем – ситуация может измениться. Если энергоресурсы и строительные материалы в Беларуси подорожают, индекс поползет вверх, так что к концу строительства дома, заселение которого запланировано, скажем, на середину 2011 года, стоимость возводимого жилья может повыситься примерно на 10%.