Мечта белоруса: как выглядят коттеджные поселки для среднего класса возле Вильнюса

Почему такого нет под Минском?

Здесь нет запрета на застройку пахотных земель, а потому рынок загородной недвижимости развивается без административных барьеров. Девелоперы выкупают крупные площадки, подводят коммуникации и создают современные поселки с применением единых архитектурных решений и стандартов благоустройства.

Вместе с тем такое жилье не связано с представлениями о богатой и роскошной жизни. Это формат для семей из среднего класса, которым становится тесно в городской квартире. Как устроены такие поселки и сколько здесь стоят коттеджи и таунхаусы — об этом репортаж Onliner.by из Вильнюса и его пригорода.

Что не так в Минске

Свое загородное жилье остается мечтой для тысяч минчан, но путь к его обретению все еще необычайно тернист. Вариантов не много: либо покупка готового дома на «вторичке», либо участие в земельном аукционе, а затем долгий процесс поиска подрядных организаций, строительство с нуля, подведение коммуникаций. Этот процесс, как правило, растягивается на несколько лет, а порой и заводит в тупик. Свидетельство тому — множество коттеджей-долгостроев, разбросанных по всему Минскому району.

Еще одна проблема — неоднородность и бессистемность застройки. Даже современные коттеджные массивы под Минском представляют собой нагромождение архитектурных стилей. Каждый полагается на свой вкус: «бездушные» заборы из металлопрофиля соседствуют с аккуратными живыми изгородями, а башенки и шпили — с плоскими кровлями.

Практика строительства коттеджных поселков, где есть своя служба эксплуатации, охрана и какие-то зачатки социальной инфраструктуры, не получила распространения. Из актуальных проектов на ум приходит разве что «Пирс» в Ратомке. Мы поинтересовались ценами: таунхаус площадью 142 кв. м с двумя сотками земли стоит под $200 000, а коттедж площадью 181 кв. м с восемью сотками — $260 000…

Таунхаусы Вильнюса: 100 «квадратов» за €100 000

Другое дело Вильнюс, где отсутствие искусственно созданного дефицита земель и конкуренция среди застройщиков позволяют насыщать рынок востребованным продуктом по вполне приемлемым ценам. Будучи в командировке в столице Литвы, мы посмотрели, что представляют собой загородные жилые комплексы, ориентированные на покупателей со средним достатком.

— Особенность рынка жилой недвижимости Вильнюса состоит в том, что у нас практически нет больших квартир в новостройках. Городские квартиры с тремя отдельными спальнями вообще встречаются нечасто, и их площадь редко превышает 80 кв. м. Все, что от 100 кв. м, — это формат индивидуального дома или таунхауса, — знакомит с ситуацией Андрей Наумчик, директор агентства Capital Pro. — Сейчас этот сегмент рынка развивается активно, и спрос на него достаточно высок. Основная целевая группа — семьи с детьми.

Мы едем в район Пилайте к северо-западу от центральной части Вильнюса, где находится жилой комплекс Karaliaučiaus slėnis. Проект реализуется с 2015 года в несколько этапов и представляет собой смешанную застройку — кварталы таунхаусов чередуются с кварталами многоквартирных домов высотой в четыре этажа. Все здания из кирпича, в отделке фасадов преобладает декоративная штукатурка в сочетании с деревянной облицовкой. Выглядит все скромно и лаконично, но при этом современно и стильно.

Не правда ли, здешние таунхаусы напоминают коттедж МАПИДа, возведение которого в апреле транслировалось на YouTube? Мапидовцы, кстати, и не скрывали, что новые коттеджи проектировались архитекторами из Литвы. Возможно, вскоре мы увидим что-то подобное под Минском.

К жилому комплексу подведены городские коммуникации (газ, электричество, водопровод и канализация), в системе отопления задействованы геотермальные источники. Все квартиры оснащены системой рекуперации тепла (поступающий в помещение свежий воздух подогревается за счет вылетающего в вентиляцию отработанного воздуха). Сейчас рекуператоры — обязательная опция для всех вильнюсских новостроек.

Именно в этом жилом комплексе были построены первые в Литве энергоэффективные жилые дома класса A+, что позволяет жильцам неплохо экономить на коммунальных платежах. В январе отопление таунхауса площадью 108 кв. м обходится примерно в €20. По меркам Вильнюса это очень мало.

— В целом «коммуналка» плюс уборка территории, вывоз мусора и охрана обходятся в €50—70 в месяц, что сопоставимо со стоимостью проживания в современных многоквартирных домах, — поясняет Андрей Наумчик. — Главная статья расходов — конечно, отопление. Но за счет высокой энергоэффективности зданий и относительно небольшой площади удается достигать существенной экономии. Так что современный таунхаус не проест дыру в семейном бюджете.

Площадь таунхаусов в Karaliaučiaus slėnis варьируется от 95 до 118 кв. м. На первом этаже обычно расположены прихожая, санузел и большая гостиная, совмещенная с кухней (если позволяет метраж, добавляется рабочий кабинет), на третьем этаже — три спальни и еще один санузел. Комнаты компактные — по 11—12 «квадратов». Ниже показана планировка квартиры в таунхаусе площадью 95 кв. м. Год постройки — 2018-й. Площадь прилегающего участка — 1 сотка. Цена — €107 000 (€1126 за 1 кв. м).

Цены в Karaliaučiaus slėnis немного выше, чем в среднем по рынку, что объясняется расположением: комплекс находится в черте города, рядом с магазином, школой, детским садом и остановкой общественного транспорта.

— Квадратный метр в пригородном таунхаусе обычно стоит в районе €1000, что примерно на €300—400 дешевле, чем в городских новостройках экономкласса и почти в два раза дешевле, чем в квартирах среднего класса. Вообще, таунхаусы вовсе не ассоциируются с жильем для очень богатых людей. За €110 000 можно купить «трешку» площадью 60 кв. м недалеко от центра Вильнюса, а можно таунхаус площадью 110 кв. м с небольшим двориком в 10 километрах от города, — приводит пример Андрей. — Само собой, это цены без отделки. В ремонт такой жилплощади необходимо вложить еще €30—40 тыс.

Строят литовские девелоперы в основном за счет собственных средств и банковских кредитов. В процессе стройки с покупателем заключается предварительный договор. Вариант стопроцентной оплаты здесь исключен, что минимизирует риски. Будущий собственник оплачивает лишь 10—15% стоимости квартиры, а полный расчет производится после сдачи дома. При этом зафиксированная в предварительном договоре цена остается неизменной.

Помимо небольших приватных двориков, в распоряжении жителей Karaliaučiaus slėnis несколько игровых площадок и общественных зон отдыха. Судя по фотоотчетам на сайте застройщика, здесь любят проводить разного рода мероприятия, сближающие соседей. Например, во дворе устанавливаются большой экран и аппарат для приготовления попкорна. Люди сидят на свежем воздухе (кто на покрывалах, кто на раскладных стульях) и смотрят фильмы. Красота!

Коттеджи: спрос на компактные и одноэтажные

Далее нам показывают жилой комплекс Herkaus alėjos, удаленный от Вильнюса на несколько километров. В перспективе он будет состоять из 82 коттеджей, обеспеченных всеми коммуникациями. Пока стройка не завершена, но многие дома уже приняли свой окончательный вид. Выглядят они строго, но очень стильно. Настроение фасадам задает клинкерный кирпич различных оттенков.

Дома расположены довольно близко друг к другу, а участки совсем небольшие — по несколько соток. Это практически формат таунхаусов, только коттеджи не имеют смежных стен с соседями. Кроме жилья, в комплексе будут спортивная и детская площадки.

Коттеджи в Литве строятся в основном из керамических кирпичей и газосиликатных блоков. Каркасная технология в Прибалтике, в отличие от Скандинавии, не получила широкого распространения.

По минским меркам дома совсем небольшие — примерно 110 кв. м. Подвалы отсутствуют, а места для хранения машин оборудованы навесами. Для Литвы это в порядке вещей.

— У нас дорогое отопление. Подстраиваясь под пожелания покупателей, девелоперы стараются найти баланс: обеспечить комфортность проживания и при этом минимизировать расходы на содержание дома за счет компактности планировок, — говорит Андрей Наумчик. — Как показывает опыт, на коттеджи площадью свыше 150 кв. м спрос невысокий. У современных семей нет традиции собирать под одной крышей представителей трех-четырех поколений, потому потребность в больших площадях отпадает сама собой. Когда к нам в агентство обращаются с просьбой помочь продать старый дом площадью 300—500 кв. м, это всегда головная боль. Иногда имеет смысл разделить такой дом на две квартиры и продавать их по отдельности.

Квадратный метр в Herkaus alėjos стоит от €1200, дом площадью 110 кв. м обойдется в €132 000. Столько же будет стоить «трешка» недалеко от центра Вильнюса. Ниже показана планировка коттеджа.

Третий из увиденных нами жилых комплексов расположен в 10 километрах от центра Вильнюса. Поселок называется Zujūnų и объединяет более 80 коттеджей в едином стиле. Темные крыши и фасады графитового цвета эффектно контрастируют с белыми наружными откосами окон. Архитектура однотипная, но как же приятно оказаться в месте, где глаз не раздражают кислотно-синие кровли, нелепые колонны и позолоченные заборы.

Участки здесь также небольшие — 4,2—5,5 сотки (меньше, чем советские дачи), а площадь домов составляет 99—161 кв. м. Большинство коттеджей одноэтажные, что неслучайно.

— Постепенно приходит понимание того, что жить в одном уровне комфортнее. Многие готовы пожертвовать площадью участка, чтобы избавить себя от беготни по лестницам, — поясняет собеседник. — А если площадь в районе 100 «квадратов», то и особой нужды во втором этаже нет.

Одноэтажный дом класса энергоэффективности A+ площадью 132,5 кв. м с участком площадью 5 соток стоит €135 000. Здесь три спальни, совмещенная с кухней гостиная, два санузла, гардеробная, котельная, терраса и гараж для машины.

— Постепенно рынок перенасыщается таунхаусами, и жители Вильнюса все больше обращают внимание на индивидуальные дома, чему способствует и улучшение качества жизни, — резюмирует директор Capital Pro. — Вместе с тем девелоперам еще есть куда расти. В пригороде Вильнюса почти нет автономных поселков со своей социальной инфраструктурой. В таких поселениях может не быть даже магазина, не говоря уже о детском садике или остановке автобуса. В итоге родителям приходится работать воителями для своих детей. Если поселок расположен рядом с городом, это не критично, но если на значительном удалении, то ликвидность такого жилья снижается. Нередки случаи, когда, пожив некоторое время в таунхаусе, семьи возвращаются в город.