Что не так с минскими торговыми центрами?


Количество явно спорит с качеством.

Куда развивается такой сегмент столичного рынка коммерческой недвижимости, как торговые центры (ТЦ), сколько здесь торговых площадей и каково их качество? По каким параметрам оцениваются ТЦ и принимают решения крупные ритейлеры, заходя в страну?
Специально для «ЭГ» ситуацию проанализировал директор международной консалтинговой компании Colliers International в Беларуси Денис ЧЕТВЕРИКОВ.

В столице Беларуси ТЦ растут как на дрожжах, выделяются земельные участки под торговые объекты, разрабатываются проекты для них. Зачастую читатели СМИ комментируют это следующим образом: «понастроили», «лучше бы школу открыли», «кто туда ходит» и проч. Так ли много ТЦ в столице и действительно ли они нужны - разбиралась («Экономическая газета» https://neg.by/novosti/otkrytj/ponastroili-vsyudu---ne-projti).

Торговые центры в цифрах

На самом деле всплеск строительства ТЦ отмечался в 2013–2014 гг, когда ежегодно вводилось почти по 200 тыс. м2 площадей.

Последние пару лет Минск не так активен в плане строительства новых крупных ТЦ. За 2017 г. в столице было введено всего 63 тыс. м2 крупных торговых площадей (здесь и далее под торговыми площадями понимаются арендопригодные площади – GLA). При этом из 6 новых ТЦ четыре могут быть отнесены к специализированным объектам. Это строительные DIY гипермаркеты Mile и ОМА, центр мебели «Камелот», многофункциональный комплекс на улице Интернациональной, 25А. Введены также ТЦ «Спектр» и первая очередь торгово-развлекательного центра (ТРЦ) Green City.

В I полугодии 2018 г. из современных ТЦ открылись лишь часть площадей ТРЦ Green City и торговый центр по ул. Гурского, в общем объеме 21 тыс. м2.

В ближайшей перспективе в Минске ожидается пополнение в ряду крупных торговых объектов: ТРЦ Palazzo, торгового комплекса (ТК) Minsk City Mall, ТК «Торговая галерея «Сеница», чуть позже – ТРЦ «Мега». Ожидается постепенное заполнение недавно открывшегося ТРЦ Diamond, расширяет границы ТРЦ Expobel, застраивается территория за объектом.

Всего в Минске сегодня насчитывается около 1,33 млн м2 площадей современных ТЦ (см. рис. 1, источник – Colliers International).

Рис. 1. Предложение площадей современных торговых центров в Минске, тыс. м2



Если сравнивать столицу Беларуси с крупными городами в близлежащих странах, то это не так уж и мало: например, Минск с Киевом делят 3-е место по торговым площадям в абсолютном выражении (см. рис. 2).
Рис. 2. Предложение площадей современных торговых центров, тыс. м2


Разумеется, количество торговых площадей на рынке напрямую зависит от количества проживающего на территории населения и его платежеспособности.

Для более объективного сравнения ситуаций на рынках недвижимости разных стран используют показатели обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. жителей либо на одного человека. Тут Минск также демонстрирует сравнительно высокие показатели: обеспеченность столицы Беларуси площадями современных ТЦ на душу населения составляет 0,67 м2 / 1 чел. (см. рис. 3).

Рис. 3. Обеспеченность площадями современных торговых центров на душу населения, м2 / 1 человека

В случае если будут реализованы заявленные на ближайший год крупные проекты, обеспеченность может составить 0,74 м2 / 1 чел.

Количество спорит с качеством

Получается, что по количественным показателям Минск догнал (и в некоторых случаях даже обогнал) достаточно развитые в этом отношении соседние рынки. К сожалению, по критериям качества картина совсем другая. Как ни странно, но в среднем качественные параметры минских торговых объектов ниже польских или даже московских аналогов по ряду критериев.

Так, например, в Беларуси пока только два ТЦ подошли группе компаний Inditex для размещения почти всей линейки брендовых магазинов (Zara, Pull&Bear, Bershka, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho, Zara Home). И тут при принятии решения об открытии магазинов в числе приоритетных были вопросы качества торговых объектов. В настоящее время ведутся переговоры о размещении магазинов оператора и в других ТЦ, однако не для всей линейки брендов. Зачастую многое упирается в несоответствие существующих торговых объектов необходимым требованиям по размеру этажа, местоположению в контексте города, существующего пула арендаторов, уровню отделки мест общего пользования и прочим качественным параметрам.

Если рассматривать все относительно современные крупные ТЦ Минска (ТРЦ «Замок», ТРЦ «Дана Молл», ТРЦ Green City, ТРЦ «МоМо», ТРЦ «Экспобел», ТРЦ «Галилео», ТРЦ «Галерея Минска»), то получится суммарная площадь около 280 тыс. м2, а это уже намного меньше, нежели в столицах балтийских стран.

В Минске сегодня наблюдается достаточно сильная дифференциация между устаревающими ТЦ 90-х и «нулевых» и современными ТРЦ. Так, многие посетители могли заметить, что дела идут не очень бойко в таких ранее популярных объектах, как ТЦ «Паркинг», «Зеркало», «Столица», «Дмитриев Кирмаш», «Авторынок Малиновка», «Стройрынок Уручье», ТЦ Maximus. А некоторые новые объекты толком и не работали: Outleto (2-й этаж на рынке «Уручье-3»), «Тивали», «Ленинград» и др.

Пять проблемных зон

Даже если взять наиболее современные ТЦ, то можно увидеть, что не всегда они сопоставимы с западноевропейскими, российскими или американскими аналогами.

Так, среди ключевых параметров, по которым минские ТЦ проигрывают западным аналогам, можно отметить следующие.

1. Бренды. Несмотря на появление магазинов компании Inditex и LPP, в Беларуси очень многие популярные в мире торговые бренды все еще не представлены: H&M, Ikea, Starbucks, CCC, Decathlon, GAP, Marks and Spencer, Primark. Тут усилия девелоперов и Colliers International направлены на постоянную работу с международными брендами, но этот процесс для Беларуси не так прост и, как следствие, долог. Есть ряд моментов, которые останавливают международных операторов: сомнения в платежеспособности спроса, правовое регулирование (требования к ассортиментному перечню, таможенное и налоговое законодательство и проч.), наличие качественных современных торговых объектов, страновые риски и т.д.

2. Размеры. ТЦ в Беларуси развиваются очень неспешно и эволюционно: 11 лет назад появился «Экспобел» с площадью чуть более 30 тыс. м2, сегодня появляются объекты площадью до 40–50 тыс. м2. Однако объектов, которые могут относиться к суперрегиональным ТЦ с площадью более 75 тыс. м2, в Минске до сих пор нет (например, как Авиапарк, Золотой Вавилон, Меги в Москве).

3. Форматы. Потребители, наверное, могут заметить, что все новые ТРЦ похожи друг на друга. Да, отделка может отличаться, но внутреннее наполнение схожее. Объектов, которые бы принципиально отличались по пулу арендаторов, конструктивной схеме, в Минске пока не видно. Например, развлекательные центры, lifestyle-центры, аутлеты, тематические центры. В белорусских объектах развлекательная и досуговая составляющая – наиболее важная и трендовая составляющая на развитых рынках – пока представлена достаточно слабо и однообразно.

4. Качество исполнения, планировочные решения. Посетители, тем более часто путешествующие, сами могут заметить, что ряд современных белорусских ТЦ уступает западным аналогам по качеству исполнения фасадов, уровню отделки галерей, свету, оформлению витрин, навигации по объекту и проч.

5. Сервис и управление объектами. Традиционно слабое белорусское место. Хотя новые объекты стараются и подтягивают качество сервиса, тем не менее, посетители могут столкнуться со специфическим стилем общения со стороны охраны, консультантов в магазинах, с неработающими паркоматами или терминалами для оплаты банковскими карточками, неукомплектованными санузлами и прочим.

В итоге у многих белорусских граждан остаются вопросы: почему некоторые ТРЦ стоят полупустыми и явно переживают не лучшие времена?

Тут можно согласиться с тем, что иные полупустые ТЦ попросту не нужны: либо в принципе не нужны в данном месте, либо в таком виде не востребованы. И да, десятки тысяч пустующих площадей, в т.ч. в центре Минска, было бы разумнее заменить если не на школы и детские сады, как пишут люди на форумах, то уж на что-то более нужное и полезное горожанам или бизнесу.

Проблема в том, что не всегда собственники осознают, что сверхприбыльные времена уже прошли, и сегодня надо ответственно подойти к процессу управления объектами для достижения положительных результатов по итогам года. Иногда необходимо прибегать к альтернативному использованию объектов: изменять назначение, проводить реконструкцию или даже сносить. Однако не всегда решительные меры возможны.

В целом можно отметить ряд слабых мест у собственников белорусских ТЦ:

– профессионализм девелоперов, строителей и прочих специалистов в отрасли, что отражается на этапах планирования и размещения объекта, качестве строительных работ, внешнем виде галерей, витрин и проч.;

– качество управления существующими объектами;

– наличие и качество брендов в ТЦ;

– развлечения и досуг в ТЦ.

В то же время очевидно, что белорусский ритейл развивается; имеется несколько крупных продовольственных сетей, большинство спальных районов обеспечено торговыми площадями, приходят новые бренды, пусть и неспешно.

Есть надежда, что девелоперы крупных ТРЦ будут все более разнообразными в плане развлечений и брендов, позволяя белорусам и гостям страны получать блага и сервис на уровне развитых рынков. И что мы станем свидетелями перехода количественных изменений в белорусском ритейле в качественные.