Минчане купили на аукционе два участка – и потеряли $30 тысяч

К чему приводят сделки с государством.

Жизнь коварна и полна неожиданностей. Но есть в ней одно светлое пятно: сделки с государством — прозрачные, чистые, честные. Фиолетовая печать и размашистая подпись должностного лица на документе способны вселить в человека незыблемую уверенность: все будет хорошо, ведь «бумажный» фундамент подготовлен, места для подвоха не осталось. Но практика куда интереснее теории, и, оказывается, даже сделав все по правилам, можно остаться без вины виноватым, а заодно потерять все.

Своей историей неудавшегося бизнеса поделились с Onliner Владимир и Андрей.

Молодые люди, долгое время проработавшие в строительстве, созрели для того, чтобы открыть свое дело. Сферу деятельности решили не менять, правда, от больших объектов постановили перейти к малым — в частности, покупать перспективные участки под Минском, возводить на них стильные дома и продавать белорусам готовый, качественный продукт. Но не успели они окунуться в строительный бизнес, как что-то пошло не так.

Нет «долевке» и продаже воздуха

Деревня Мацки Юзуфовского сельсовета находится примерно в получасе езды от центра Минска. Отличная трасса, живописные виды, сносные пути-дороги в самом населенном пункте и, что немаловажно, место не пропащее: в деревне живут и строятся люди. Осенью и зимой здесь, как и почти всегда за городом, не очень приветливо, но в теплое время года — красота. Глядя на заснувшую природу и схватившиеся льдом лужи, сложно поверить, что на самом деле в Мацках не все так тихо, а в отдельных частях так и вовсе жара. Два соседних участка оказались в центре запутанной бюрократической истории.

— К тому, чтобы заняться своим бизнесом, шли довольно долго, — вспоминает Андрей, стоя на краю своего — не своего участка. — Изучали рынок, заказывали исследования, взвешивали все за и против. В итоге решились: станем застройщиками, правда, не в глобальном плане, а на микроуровне. От идеи строить коттеджи под кого-то сразу же отказались: таких предложений на рынке море. Мы же хотели занять свою нишу: предлагать покупателям готовый продукт — монолитные дома под Минском. Не дворцы или стандартные «коробки», а стильные коттеджи с большими окнами, плоской кровлей и продуманными планировками.

Идея казалась беспроигрышной. Такой подход и вправду должен был понравиться белорусам: никакой «долевки» и обещаний, что когда-нибудь на этом месте вырастет дом, — только живые квадратные метры. Андрей и Владимир открыли компанию под свой проект — «Сервис Дом Строй», нашли партнера, который выдал кредит для воплощения задумки, и стали присматриваться к участкам неподалеку от столицы. В мечтах планировали полностью уложиться в полгода: параллельно строить два дома (один — на 180 «квадратов», второй — на 100), что сокращало бы временные и финансовые затраты.

— Сразу уточню, что для себя мы твердо решили действовать только «по-белому», — добавляет Владимир. — Все финансовые потоки должны были пройти через юридическое лицо с уплатой необходимых налогов в бюджет. Никакие обходные пути вообще не рассматривались.

Реализацию дебютного для нас проекта разделили на следующие этапы: приобретение участка, строительство дома, продажа дома. Приступая к первой части, какое-то время присматривались к разным деревням и направлениям, изучали информацию по тому, как проходят аукционы, а когда определились, на что именно будем претендовать, пошли в Минский областной центр инвестиций и приватизации, чтобы уточнить, можем ли мы от лица своего ООО участвовать в аукционе наравне с «физиками». Там заверили, что никаких проблем нет: мол, выполняйте все требования и торгуйтесь сколько надо, ведь по закону юридические лица имеют право приобретать участки в частную собственность на аукционах.

Аукцион, после которого все пошло не по плану

23 июля настал день икс: на аукцион выставили два соседних участка в деревне Мацки: один — площадью 13 соток, второй — 18. Помимо «Сервис Дом Строя», на этот лот было немало желающих. В итоге стартовая цена с примерно 5 тыс. рублей выросла почти до 30 тыс. За оба участка молодые люди отдали порядка 60 тыс. рублей — на какие только траты не пойдешь ради успешного бизнес-будущего.

— Нас допустили до торгов, принимали наши ставки, признали победителями, даже выдали документ о том, что участок был продан «Сервис Дом Строю». Как тут можно было подумать, что на самом деле все идет не так и мы, считай, уже выкинули $30 тыс.?! Парадокс, — недоумевают молодые люди.

Оплатив участки и другие расходы, а взамен получив на руки первую порцию документов, бизнес-партнеры поспешили в Мацки, чтобы окосить и привести в порядок заросшие участки. Затем начали вести переговоры с архитекторами, которым предстояло «посадить» на местность два дома и продумать благоустройство территории. В мечтах молодые люди даже видели, как ровняют и подсыпают асфальтогранулятом подъездную дорогу к коттеджам.

— По сути, алгоритм оформления участков не сложный, — уточняет Владимир. — И первую часть пути мы прошли без проблем: съездили в сельисполком, где получили оригиналы решения о передаче участков в частную собственность, а также протоколы с результатами открытого аукциона. Затем поспешили в Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Сдали пакет документов, но вместо того, чтобы через некоторое время получить необходимое свидетельство на руки, получили телефонный звонок от регистратора, которая сообщила, что у нас не хватает одного важного документа, а именно решения об изъятии земельного участка для проведения аукциона по продаже земельного участка. В базе агентства этого документа не оказалось, значит, нам надо было раздобыть его самим.

Пришлось приступить к поиску решения, без которого невозможно оформить землю в собственность. Сразу же обратились в Минский областной центр инвестиций и приватизации, который, собственно, и продал нам эти участки, а значит, должен был выдать полный пакет документов, а также заранее удостовериться в правомерности участия юридического лица в аукционе. Однако в центре этого документа тоже не оказалось. Более того, там нам заявили, что агентство неправомерно требует вышеназванное решение. Казалось, что это просвет, но нет. Представители агентства были категоричны: без решения об изъятии оформить участки мы не можем.

Последовательно консультируясь у специалиста за специалистом, молодые люди выяснили, что в недостающем документе должно быть четко указано, под какие цели и для кого изымались выставленные на торги участки (для продажи гражданам Беларуси либо для граждан и юридических лиц).

Ни денег, ни участков

— Далее началась бесконечная череда походов, звонков, консультаций, чтобы наконец оформить честно приобретенные участки, деньги за которые уже давно были переведены. Эта покупка превратилась для нас в настоящее расследование: какие документы необходимы, чтобы оформить землю, кто должен выдать эти документы, куда теперь бежать? Мы побывали, наверное, везде: обращались в Минский райисполком с просьбой выдать копии документов, которые находятся в архиве; сходили на прием к директору центра инвестиций и приватизации; были у руководителя отдела в агентстве по госрегистрации и даже записались и проконсультировались в Государственном комитете по имуществу.

Более месяца мы находились в поиске решения своего вопроса. Ведь, как ни посмотри, мы заплатили деньги и остались без участков! За этой ситуацией с плохо скрываемым изумлением наблюдали наш инвестор, коллеги, знакомые, близкие и друзья. Абсолютно у всех ситуация вызывала возмущение: «Как это: ни денег, ни участков?!»

За время поиска ответов нам все-таки удалось выяснить «подноготную» этих участков. Оказывается, ранее они были проданы с аукциона физическому лицу, а потом изъяты у него же в судебном порядке за неисполнение сроков строительства. Ну, вроде бы можно оформляться, решение есть. Однако не тут-то было. Оказалось, что сельисполком наделен полномочиями изымать для продажи участки лишь для граждан страны, то есть физических лиц, а для юридических лиц, то есть для нас, участки имеет право изымать лишь районный исполнительный комитет, — делятся открытием Владимир и Андрей.

Парадокс ситуации, в которой оказались молодые люди, заключается в том, что Минский районный исполнительный комитет к проданной земле не имеет никакого отношения, поскольку такого типа участки находятся не в его компетенции (ведомство подыскивает землю для производств и заводов, а не для усадебной застройки). Круг замкнулся. А денежки? Денежки уплыли, и возвращать их по первому требованию никто не намерен.

— Получается, что, с одной стороны, юридические лица по закону имеют право приобретать на аукционах земельные участки в частную собственность, но вот оформить их опять же по закону не получается, так как изымать землю для продажи «юрикам» может только райисполком, который в дела по продаже земельных участков на обычных аукционах не вмешивается. За время своего расследования мы не раз слышали формулировку «дыра в законодательстве». Но разве нам от этого легче? Да и почему организатор аукциона не убедился, что все документы в наличии и ООО можно допускать к торгам при существующих условиях? Знаю, что еще одна компания попала в точно такую же ситуацию, правда, их потери даже больше наших: они покупали землю в Раубичах, — говорит Владимир.

— Что мы имеем сейчас. Время упущено: если бы не чья-то некомпетентность, то мы бы купили землю по другой схеме в другом месте, и наш проект был бы уже наполовину готов, накрытые коробки домов стояли бы уже точно. Рассчитываться перед инвестором надо, причем с процентами, хотя не сделано ничего и вернуть свои деньги из госкотла мы не можем.

Шансов официально оформить приобретенные участки нет. Процедуры возврата покупателям денег без судебного разбирательства, как нас заверили, тоже не существует. Все, что нам остается, — это подать иск против Минского областного центра инвестиций и приватизации, чтобы хотя бы иметь надежду вернуть свои деньги. Но настораживает еще и другое: да, суд мы, скорее всего, выиграем, однако далеко не факт, что деньги нам вернут быстро. Будут ли на счетах Юзуфовского сельсовета такие суммы, не придется ли нам годами ждать выплат или получать переводы по несколько базовых? А курс доллара между тем растет, — подсчитывает траты Андрей.

— Вот тебе и развитие малого бизнеса: хочешь работать честно, а с самого начала не по своей вине попадаешь в такую яму, выбраться из которой невозможно. То есть выгоднее было бы работать непрозрачно: купить эти участки на себя, как физическое лицо, поставить фундамент, законсервировать и потом продать себе же, только уже как юридическому лицу, — заключает Владимир.

Кто вернет деньги?

Председатель Юзуфовского сельисполкома о неожиданном повороте событий знает. Мужчина совсем недавно вступил в должность и разгребает оставленную по наследству проблему.

— Нам доводят план, сколько участков необходимо продать. И в этом случае сельсовет подготовил стандартный пакет документов, необходимый для проведения аукциона. Все, на этом наше участие закончилось, — объясняет Юрий Кисель. — Если бы участки купило физическое лицо, то никаких вопросов бы не возникло. Но почему-то землю продали юридическому лицу. Почему так было сделано, не знаю, продажей занимается совсем другая организация. Это уже не наша задача — проверять, кому можно, а кому нельзя продавать конкретно эти участки. Суд уже будет устанавливать законность или незаконность сделки.

— Если суд постановит вернуть деньги истцам, сельсовет сможет рассчитаться, у него есть такие деньги «про запас»?

— Такой суммы нет. Да и взыскивать ее, на мой взгляд, надо с тех, кто незаконно продал участки. А конкретно в наш бюджет эти деньги не пошли: они попадают на счет, а потом уходят «наверх», мы их не видим и ими не распоряжаемся. Вернуть такую сумму для нас будет большой проблемой. Но если так случится, будем думать, что делать. Согласен, что ситуация очень неприятная.

В Минском областном центре инвестиций и приватизации комментировать сложившуюся ситуацию отказались.

Молодые люди уже подали исковое заявление и ожидают начала судебного процесса.