Почему торговые центры Балтии успешнее белорусских

Литовский бизнесмен сравнил два региона.

Литовский аналитик рынка коммерческой недвижимости рассказал «Экономической газете» о том, как развивается коммерческая недвижимость в странах Балтии и что могут ожидать белорусские инвесторы, решив реализовать свои проекты там.

Лауринас Митузас – партнер компании SAPUS, консультант торговых центров, разрабатывает концепции ТЦ (таких, как Mega, Ozas), в т.ч. в ЕС.

– Расскажите, как развивается коммерческая недвижимость в Литве?

– Торговые центры в Литве начали строиться двадцать лет назад. Первыми были местный девелопер Akropolis и немецкий инвестор торгового центра Mega в Каунасе. В то время не было нужного финансирования и международных арендаторов. Одни девелоперы были вынуждены сами управлять развлекательными объектами (мульти- плекс, боулинги и т.п.) в торговых центрах, уговаривать местных ретейлеров открывать монобрендовые магазины, другие упрямо искали международных операторов за рубежом. Начало было тяжелым, но после открытия первых региональных центров на рынок стали приходить международные сети.

Началось стремительное развитие торговых центров. Девелоперы еле успевали строить, чтобы удовлетворить спрос. И скоро рынок достиг европейского уровня.

После кризиса 2008–2009 гг. на рынке остались только специализированные девелоперы торговых центров. Но сегодня, несмотря на высокий уровень насыщения, в Риге строится Akropolis торговой площадью около 70 тыс. кв. м, недавно в Таллине открылся многоэтажный центр T1 площадью 55 тыс. кв. м. Планируется аутлет-центр в Вильнюсе.

В условиях сильной конкуренции торговые центры в регионе следуют мировым тенденциям. Появляются модные концепции торговли, – такие как Foodhall, планируются объекты, где сочетаются концепции торговли и общего пользования – такие, как co-living и co-working. Центры приспосабливаются к меняющимся потребностям и технологиям. Возникли новые формы торговли – showrooming, retail-as-a-service, pop-up и другие, меняющие роль и облик торговых центров. Сейчас остро стоит вопрос о способности торговых центров и профессиональных игроков опережать рынок и стараться не упасть во время замедления его роста.

Из-за дефляции в сегменте одежды и моды по итогам 2018 г. лидер рынка торговых центров Akropolis, владеющий тремя центрами, объявил рост всего 1%, а самый большой холдинг, торгующий брендовой одеждой и обувью, – Apranga group (180 магазинов и 200 брендов) – 1,7%.

– Легко ли предпринимателю арендовать площади в литовских ТЦ?

– Торговые центры ждут мировых новинок и модных брендов. Тем, кто не может этого предложить, в условиях жесткой конкуренции будет трудно найти место для аренды в крупнейших центрах.

Я часто получаю звонки с просьбой помочь найти место в том или ином центре. Но добиться расположения управляющей компании ТЦ очень непросто.

– В чем причина сложного входа на рынок?

– Прибалтийский рынок является очень концентрированным, как в сегменте FMCG, так и в других. Такие сильные игроки, как Apranga group (представитель Inditex), которые развиваются десятилетиями, очень хорошо знают своего покупателя, и конкуренция с ними тяжела. Требуются большие инвестиции, а сам рынок Прибалтики не такой большой.

– Насколько равномерно развивается рынок в странах Балтии?

– В Вильнюсе сконцентрирована почти половина литовской розничной торговли, в Риге и Таллине – еще большая доля латвийской и эстонской, соответственно. Модные и промышленные товары продаются в основном в больших городах с хорошим платежеспособным спросом и наличием региональных торговых центров. Сети супермаркетов активно развиваются, покрывая регионы и малые города.

– В чем вы видите потенциал в Беларуси? Какие советы можете дать нашим девелоперам?

– Потенциал – это количество жителей, в первую очередь, – модная и технически образованная молодежь и ее потребности.

В Беларуси рынок торговых центров развивается, копируя литовские аналоги (архитектура, парковки, фасады, плитки в аллеях).

Но у вас мало внимания уделяется тому, что действительно превращает здание в торговый центр. Ведь это место для людей, а не магазинов. Торговый центр – это коммуникационный бизнес. Без понимания процессов развития центров совершаются ошибки. Так, торговые объекты строятся с неправильно расположенными площадками для якорных арендаторов, ресторанов, не соблюдаются правила управления потоками покупателей, помещения сдаются без отбора ассортимента: дискаунтеры находятся напротив модных бутиков, островки стоят рядом с дорого оборудованными магазинами и т.д.

После того, как центр построен, концептуальные решения невозможно исправить. В Прибалтике центр сначала сдается в аренду и лишь потом строится, в Беларуси наоборот. Неудачно открытые центры заполняются магазинами без разбора, и это приводит к тому, что потом приходится долго и дорого восстанавливать потерянную привлекательность. Мало местных девелоперов понимает, как использовать потенциал местоположения и позиционирование, чтобы стать сильнейшим в своем сегменте.

– Есть ли успешные примеры развития белорусского бизнеса в Литве? И что вы порекомендуете предпринимателям, готовым выйти на рынок вашей страны?

– Примеров в сегменте недвижимости и розничной торговли еще мало. Но в Беларуси уже есть очень сильные местные игроки, такие как «Евроопт», которые активно стремятся на международные рынки. И мы рады видеть такие хорошие примеры. Но в Литве гораздо жестче условия конкуренции.

– Как, по вашему мнению, будет развиваться коммерческая недвижимость в Беларуси в ближайшие год-два?

– В стране хотят развиваться международные сети, но у вас почти нет современных европейских центров, к которым они привыкли. Это уже мотивирует инвесторов планировать новые, с лучшими решениями. Смысл, который будут нести такие торговые центры, – при сравнительно низкой покупательной способности концентрировать потоки покупателей и платежеспособный спрос. А при растущей конкуренции убеждать потребителей не ценами, а атмосферой и предложением.

Мы видим, что соперничество будет сильно расти в районных центрах Беларуси. В Минске конкуренция уже высокая, успешными останутся только те ТЦ, которые приспособлены к международным нормам торговли, имеют уникальные ассортиментные матрицы и знают, как ими управлять.