Рынок недвижимости в Беларуси ждет хаос

Как Минюст мешает становлению цивилизованного рынка недвижимости.

Сегодня в Беларуси насчитывается более 150 агентств недвижимости. Около 90 из них работают в столице. В нашей стране процент сделок с недвижимостью с участием риэлтеров превышает долю таких же сделок в Германии, Австрии и других странах Европы. Это лишь подчеркивает, что в РБ функционирует цивилизованный рынок недвижимости.

Минюст Беларуси, видимо, не особо удовлетворенный этим, на протяжении двух-трех последних лет не оставляет попыток сделать ситуацию в этой сфере еще лучше. «Улучшения» были анонсированы в виде проекта изменений в Постановление Совмина (14.03.2008), регулирующего рынок недвижимости.

Но, как это часто у нас бывает, при разработке нормативно-правовых актов мнением практиков никто не поинтересовался. А бизнес-сообщество риэлтеров в шоке от проекта изменений. Опрошенные «Экономической газетой» специалисты единогласно утверждают, что воплощение поправок и изменений в известном постановлении не поможет, а, наоборот, сильно навредит рынку недвижимости.

Контраргументы Союза риэлтерских организаций по нормам проекта в рамках диалога с Минюстом высказал председатель Союза риэлтерских организаций Виктор Шанюкевич, имеющий практический опыт в этой сфере с 1995 г.

Предельно максимальная ставка

Предлагаемым проектом Постановления впервые введено понятие «предельно максимальная ставка» (в базовых величинах). При этом «риэлтерские организации самостоятельно утверждают тарифы (ставки) на риэлтерские услуги … уровень которых не должен превышать предельных максимальных тарифов (ставок)».

Контролируемые государством цены на услуги агентств недвижимости существуют с 2008 г. И за прошедшее с тех пор время такой формат регулирования отрасли полностью морально устарел и оторвался от реалий риэлтерского бизнеса. Он мешает выстраивать здоровые рыночные отношения между игроками рынка, препятствует внедрению новых видов услуг и форм обслуживания.

Еще большее ужесточение ценового регулирования, подразумеваемое проектом постановления, нанесет огромный урон экономике страны в целом и непосредственно государственному бюджету. Дело не только в том, что государство получает меньшие налоги с искусственно заниженных цен. Дело в том, что оно вообще ничего не получает с продажи услуг, которые невыгодно оказывать по регулируемым расценкам.

Часть сделок в случае принятия проекта постановления, скорее всего, будет заключаться «вчерную»: либо никак не фиксироваться в бухгалтерских документах, либо отражать лишь часть выручки. А как иначе? Если оформить сделку по «завышенной» (на самом деле – честной рыночной) цене – точно накажет Минюст, если скрыть операцию и доходы от нее – возможно, никто ничего и не узнает.

Зачем сталкивать рынок недвижимости в «лихие 90-е»? Зачем отказываться от поступлений в бюджет и мешать развиваться бизнесу?

По мнению практиков, выходом из ситуации является переход на свободные цены. То есть замена существующих тарифов (ставок) на право риэлтерской организации и клиента самим договариваться о стоимости услуг.

Покажется парадоксальным, но это может снизить ее стоимость на основе конкуренции между агентствами недвижимости, в т.ч. уменьшить их количество и повысить качество работы.

Между нами, коммерсантами

Особое удивление вызвало у специалистов сохранение в проекте Постановления Совмина регулируемых тарифов (ставок) на риэлтерские услуги по коммерческой недвижимости (то есть по нежилому фонду), которые, как правило, оказываются агентствами недвижимости юридическим лицам.

Получается нонсенс: два, как правило, негосударственных субъекта хозяйствования (агентство недвижимости и потребитель – коммерческая организация) строят свои финансовые отношения на рынке недвижимости, как его участники, по регулируемой государством цене. При том, что это мешает им работать, а стоимость самого объекта нежилого фонда формируется рынком и договоренностями сторон.

Зачем здесь вмешательство государства? Кто от этого выиграет? Бюджет, который недополучит налоги? Продавец, который ищет и не находит профессионала, способного эффективно выстраивать продажу сложных в реализации объектов? Так он теряет на порядки больше от неразвитости рынка! Риэлтерские фирмы, которым регулируемые цены не компенсируют расходы на такие сделки, несут убытки, их бизнес страдает.

При этом представители Минюста ранее неоднократно заявляли о предполагаемом уходе от подобного регулирования…

Без страха и страховки

При наличии заключенного договора на оказание риэлтерских услуг только с одной стороны (между агентством и продавцом) в сделке с объектом недвижимого имущества возникает ряд коллизий, касающихся страхования ответственности риэлтерской организации: кому, в каком размере и за что возмещать ущерб?

Особенно с учетом того, что со стороны БРУСП «Белгосстрах» в адрес Союза риэлтерских организаций имеется официальное мнение об отсутствии страхового случая для покупателя при незаключении им договора на оказание риэлтерских услуг. То есть покупатели остаются без защиты.  А именно они больше всего рискуют – огромными суммами живых денег. Ну и зачем им такое «упорядочение» и «борьба за их интересы»?

Вправе взимать не вправе

Проектом Постановления Совмина в пункте 6 «Положения о порядке оплаты риэлтерских услуг» предусмотрено, что «риэлтерская организация не вправе взимать оплату риэлтерских услуг с покупателя того объекта недвижимости, в отношении которого оказывает риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости продавцу».

В случае принятия данного изменения, которое последние годы активно лоббирует Министерство юстиции, обосновывая это наличием конфликта интересов по цене отчуждаемого объекта между покупателем и продавцом, будущий рынок недвижимости ожидает много проблем.

Предлагаемая норма противоречит как сформировавшемуся институту правовых отношений в риэлтерской деятельности и практике оказания риэлтерских услуг, так и общим нормам гражданского законодательства страны, в частности:

– статья 391 ГК РБ предусматривает, что «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора». Значит, предлагаемая норма не соответствует одному из основных принципов гражданского законодательства – принципу свободы договора (ст. 2 ГК РБ).

– в соответствии с пунктом 1.3 Указа Президента № 15  «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» «риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации  по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в т.ч. долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с субъектами недвижимости, правами на них…»

Согласно определению, данному, к примеру, Словарем по экономике и финансам (www.glossary.ru), «посреднические услуги – форма предпринимательской деятельности, заключающаяся в способствовании налаживанию связей между производителями и потребителями с тем, чтобы ускорить и облегчить обращение сырья, материалов, продукции, денег, валюты, информации, потребительских товаров». Другими словами: посредническая деятельность всегда представлена трехсторонними отношениями. И любая сделка с участием посредника – это взаимодействие трех сторон: продавца, покупателя и посредника.

– так называемый «конфликт интересов» между продавцом и покупателем недвижимости на законодательном уровне не закреплен в разделе ГК РБ, регулирующим правоотношения купли-продажи недвижимости.

Конфликт интересов в правовом понимании – это когда осуществление одного права полностью или частично исключает реализацию другого права. Что однозначно нехарактерно для договора купли-продажи, где интересы продавца и покупателя совпадают (один имеет желание продать, другой – приобрести).

Клоны, сговор, два юрлица

Помимо проблем с определениями и толкованиями нормативно-правовых актов, новые инициативы Минюста способны вернуть рынок риэлтерских услуг в полуподпольное и даже подпольное состояние, из которого тот с трудом вышел в нулевые.

Ведь необходимость заключения договора одной риэлтерской организации с продавцом, а другой – с покупателем породит массу серых схем. Кто-то вместо одного агентства недвижимости создаст два (одно для продавцов, другое – для покупателей). И существующие агентства могут сговориться ради преодоления нового юридического барьера: вы обслуживаете наших покупателей, мы – ваших. Короче, вариантов обойти запрет много. И все они усложняют честную работу, открывают массу возможностей для обмана, ошибок, злоупотреблений и нагружают национальную экономику бессмысленными издержками.

Возможен и конфликт интересов двух риэлтерских организаций между собой, что однозначно будет способствовать нарушениям в их работе. И все лишь потому, что Минюст ошибочно отождествляет риэлтера-посредника с адвокатом, основной задачей которого является безоговорочная защита интересов только одной стороны – своего клиента.

Кроме того, наличие конфликта интересов в случае оказания риэлтерской услуги (как это видит Министерство юстиции) и продавцу, и покупателю одной риэлтерской организации становятся непонятными усилия по внедрению медиации как способа разрешения именно конфликта (включая инициирование и принятие в свое время Закона «О медиации» (12.07.2013)).

Так, на сайте pravo.by (Национальный центр правовой информации) отмечается, что «главным преимуществом медиации является то, что участники спора самостоятельно принимают решения по волнующим их вопросам на основе взаимных интересов». И если переходить на юридическую терминологию, то риэлтерская деятельность сравнима с деятельностью медиаторов, участвующих в переговорах сторон в качестве незаинтересованного лица в целях содействия им в урегулировании спора (ст. 1 Закона «О медиации»). Ведь покупатель, продавец и риэлтер являются участниками рынка недвижимости, и поэтому отношения между ними также должны строиться на рыночной (договорной) основе.