На рынке недвижимости Беларуси готовится масштабный передел?

Новые законы дают простор мошенникам и аферистам.

Очередной всплеск эмоций бизнес-сообщества вызвал в начале февраля Минюст, анонсировавший подготовленный этим ведомством проект постановления Совмина «О внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386». Напомним: этот нормативный акт регулирует риэлтерскую деятельность. Из чего вполне логично предположить, что переполошились именно агентства недвижимости.

Перевести сложный юридический язык официальных документов на общечеловеческий журналисты «Экономическая газета» попросили директора агентства недвижимости «Центральное», члена Правления Союза риэлтерских организаций, аттестованного риэлтера Александра Лосицкого.

О запрете риэлтерской организации взимать плату с покупателя

На первый взгляд, вопрос этот очень простой. Но есть нюансы!

Если сейчас покупатель вправе рассчитывать на возмещение по страховому полису РСУП «Белгосстрах» в случае недобросовестности риэлтера, то при запрете на заключение договора между риэлтером и покупателем последний лишается такой возможности. А на деле все еще сложнее.

Да, запрет действительно может снизить гипотетическое количество жалоб на риэлтеров в Минюст. Но это банальный вопрос пропорций: чем меньше договоров, тем меньше возможных жалоб. В конце концов, если риэлтерские организации вообще запретить, то и жаловаться будет не на кого.

А проблемы никуда не исчезнут. Потому что в реальности жалоб (и даже судебных исков) станет больше. Просто они будут не в отношении риэлтеров, а в отношении продавцов недвижимости.

Представьте ситуацию, при которой история жилья не совсем чистая. Сегодня об этом агентство предупреждает покупателя, так как по закону должно препятствовать совершению сделки купли-продажи, если в цепочке историй объекта недвижимости есть «засады».

К примеру, за последние пять лет только в ООО «Центральное» таких историй было около двух десятков. Почти во всех случаях даже продавец не знал полной истории своей квартиры. В такой ситуации покупатель вправе сам принимать решение – рисковать или нет. А если его никто не предупредил? Отказываясь от договорных отношений с покупателем, мы закладываем мину под весь рынок недвижимости и образуем вал неразрешимых дел для судебных органов. И даем простор мошенникам и аферистам.

Риэлторов, кстати, в этом вопросе поддерживает Совет по развитию предпринимательства, по мнению которого запрет риэлтерской организации взимать плату с покупателя объекта недвижимости

«приведет в краткосрочной перспективе к снижению объема услуг, прежде всего, населению, и росту количества жалоб, а в долгосрочной перспективе – к сокращению числа субъектов данной сферы деятельности и, как следствие, расширению «серого» рынка риэлтерских услуг.

В результате подавляющее большинство клиентов, не имея возможности удовлетворить свои потребности в риэлтерской организации, скорее всего, будут вынуждены прибегнуть к услугам нелегально работающих посредников».

О предельных тарифах

Чтобы понять вопрос о предложенных предельных тарифах, лучше обратиться к истории риэлтерской деятельности в стране. В своем становлении она прошла несколько этапов.

На первом – с 1995 по 1999 гг. – на этом рынке был реальный беспредел в отношении законности сделок. Но неким образом сложилась усредненная ставка по городу, которой «коллеги по цеху» старались придерживаться, чтобы клиенты не сбежали к конкурентам. Она составляла со стороны покупателя 500–600 долларов. Продавец ничего не платил. Но тогда не было ИT–технологий.

На втором этапе – с 2000 по 2004 гг. – начался хаос и беспредел с ценами на риэлтерские услуги. Причина этого – в появлении огромного количества новых агентств недвижимости в этот период. Все начали поднимать цену. Так как никаких тарифов сверху агентствам недвижимости не спускали, никаких «потолков» и не существовало.

При этом ссылки на возможность корпоративного сговора в установлении тарифов несерьезны, так как такой сговор может быть между двумя-тремя игроками рынка (к примеру, между операторами сотовой связи), но никак не между двумя сотнями игроков. Именно здесь и должна была проявиться роль регулятора, чтобы остановить безудержный рост цен. Но регулятор тогда не среагировал. А предложил Президенту вообще закрыть все риэлтерские организации и создать одного: мегагосриэлтера.

Спас эту отрасль Виктор Шанюкевич, предложивший лицензирование риэлтерской деятельности. Сегодня лицензирование, по его мнению, себя исчерпало. Это просто формальный вход на рынок. Как клубный билет. Я открываю агентство недвижимости, беру в штат двух аттестованных специалистов и имею право подавать в Минюст заявку на получение лицензии.

Но регулировать рынок в сегодняшней ситуации предельной ценой – нонсенс. Особенно в части коммерческой недвижимости. Представьте, что пациент пришел к врачу с жалобой на потенцию. Тот ему говорит, что, если он заплатит 100 рублей, она улучшится на 20%, а если 200 рублей – на 30%. «А если я заплачу 500 рублей?» – спрашивает клиент?

Именно такую ситуацию создает новое постановление, предлагаемое Минюстом. Оно пытается ограничить «потенцию рынка» не «физическими возможностями организма, а банальным запретом ему расти в виде предельной потенции». С чем также не согласен Совет по развитию предпринимательства, по возражениям которого «установление предельных размеров тарифов на оказание риэлтерских услуг приведет к тому, что целые сегменты данного рынка выпадут из легального оборота в связи с невозможностью покрытия фактических затрат.

Уже сегодня практически нет компаний, работающих с арендой жилья и дешевыми объектами на рынке загородной недвижимости, земельными участками в дачных и садовых кооперативах, с гаражами, машино-местами. Услуги в вышеперечисленных сегментах зачастую оказываются посредниками, работающими без регистрации, лицензии и уплаты налогов.

Отмена регулирования в условиях конкуренции между риэлтерскими организациями не приведет к росту тарифов, а формирование их на договорной основе позволит расширять линейку оказываемых услуг, вывести в сферу прозрачности ныне экономически невыгодные сделки… Установление же фиксированных цен при оказании услуг в сфере коммерческой недвижимости, как ограничение стоимости сделок между субъектами бизнеса, – это не только правовой «нонсенс», но и прямое снижение поступлений в бюджет…»

Я говорю об этом потому, что регулировать на рынке недвижимости надо не цену на услуги агентства недвижимости, а вход на рынок. В прошлом году Союз риэлтерских организаций предложил убрать лицензирование, ставшее формальной процедурой, и взамен ввести сертификацию деятельности. Но и сертификация со временем может превратиться в формальность, так как она не исключает появления на рынке «ловкачей», совершающих сделки де-факто, когда де-юре договор между покупателем и продавцом расторгнут. Здесь выход один – договорные цены. Сегодня конкуренция не дает им значительно вырасти.

Минюст понять можно. Их специалисты рассматривают ситуацию с юридической точки зрения. А здесь нужен экономический анализ последствий с привлечением практиков с опытом работы на рынке недвижимости.

Из опыта же в качестве главного инструмента регулирования рынка можно предложить следующее: договорные цены на риэлтерские услуги, ужесточение условий к офису (здесь проходят сделки, здесь считают деньги, здесь должна храниться коммерческая информация и пр.) и многое другое. И это будет более правильным.

Дальнейшее развитие событий

Участники Союза риэлтерских организаций могут только догадываться, что с ними будет дальше.

Совет по развитию предпринимательства отказался визировать проект Минюста. И Минюст может подать его напрямую в Совмин. И здесь возможны варианты. Дело в том, что председатель Совета — Александр Турчин – одновременно является и первым вице-премьером правительства. То есть коса может найти на камень. Проигнорировав одну подпись госчиновника, Минюст предложит ему расписаться в документе, который он уже отклонил один раз.

Может случиться пауза, как минимум, «для перегруппировки сил». Могут потребоваться дополнительные обсуждения. Тем более, что об этом говорит и Совет по развитию предпринимательства:

«В связи с изложенным считаем, что для выработки конструктивных подходов по формированию правовых условий функционирования данного сегмента бизнеса необходимо дополнительное обсуждение изложенных проблем с участием представителей профессионального делового сообщества. При этом отмечаем, что внесение изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 целесообразнее осуществлять в рамках комплексной корректировки законодательства, регулирующего риэлтерскую деятельность, включая Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15».

Но следует понимать: вопрос ценообразования сделки является наиважнейшим в деятельности риэлтерской организации. А на более высоком уровне – это однозначное снижение налогооблагаемой базы. То есть теряет бюджет.

Подобные предложения Минюст продвигает на протяжении последних двух-трех лет. То есть риэлтеры живут все это время в беспокойстве. Но если предложения Минюста будут воплощены в жизнь, риэлтерский рынок банально умрет. В качестве эпитафии на его могиле можно написать: «При жизни покойник был слишком беспокойным. От того и помер».