Что происходит на столичном рынке строительства недвижимости?

Откровенное интервью с застройщиком.

О том, как справиться с законодательными, административными и финансовыми барьерами на строительном рынке, журналисту Office Life рассказывает директор компании ViVa Invest Юрий Жарков.

— Юрий Валерьевич, как вы оцениваете барьеры входа на строительный рынок? Что помогает их преодолевать?

— Специфика сферы строительства отражена в системе отраслевых нормативно-правовых актов, которая находится в состоянии постоянного совершенствования, поскольку сама отрасль характеризуется как развивающаяся. Таким образом, основные барьеры входа на строительный рынок — это административные преграды и капитальные затраты.

С одной стороны, законодательство в сфере строительства простым не назовешь, равно как и систему взаимообусловленных административных процедур. Остановка процесса на любой стадии инвестиционного цикла чревата не только финансовыми потерями, но и санкциями, большинство из которых могут стать для проекта фатальными. При этом, на мой взгляд, если быть целеустремленным и не скупиться, можно собрать команду, которая организует инвестиционно-строительный процесс и нивелирует риски.

Барьеры капитальных затрат мы встречаем во всех основных элементах строительства: аукционы, снос, банки, инфраструктура, квартальная застройка, социальная ответственность, сроки.

На аукционе приходится заплатить и за право застройки, и за упущенную выгоду конкурентов, которые намеренно повышают цену с целью ослабить будущего конкурента, увеличивая капитальные затраты на входе. Большинство выставляемых на аукцион территорий обременены устаревшей усадебной или производственной застройкой. А вот сетевой инфраструктуры тут не хватает.

Пока к денежному потоку присоединятся денежные средства дольщиков или держателей жилищных облигаций, объем накопленных затрат инвестора едва ли будет ниже 4 млн рублей.

Весь путь проекта при этом контролируется многочисленными государственными службами. Делается это, как мы привыкли слышать, «жесточайше». Сложно обозначить факторы, которые всерьез помогают преодолевать барьеры входа в отрасль. Всегда кажется, что их недостаточно. С уверенностью, могу отметить, чьей помощи перманентно не хватает, — банковской системы. Отечественные банки весьма консервативны в работе с застройщиками. К нашим дольщикам и покупателям банки более расположены, однако и в этой симпатии они непостоянны. Не имеют сколь-нибудь явной силы и барьеры емкости рынка и монополии, которой нет.

— Как вы оцениваете состояние рынка жилья и коммерческой недвижимости в столице?

— Рынок жилищного строительства перешел в стадию квартальной застройки, что отразилось на повышении барьеров входа в отрасль, в т. ч. барьера капитальных затрат. На фоне аукционной системы распределения прав строительства точечная застройка потеряла экономическую привлекательность и уже не характерна для коммерческого рынка жилья. Как и самих застройщиков, проектов численно становится меньше, хотя общий объем предложения заметно не сократился и соответствует емкости рынка.

Качественные изменения коснулись концепции организации жилой среды и отдельных решений — фасадов, элементов благоустройства, инженерии, мест общего пользования и т. д. Однако по сравнению с ближайшими странами-соседями, у которых заимствованы эти решения, белорусский рынок жилья все еще не представил достаточно радикальных новых проектов.

Рынок коммерческой недвижимости, в первую очередь офисный кластер, переживает второе рождение на фоне растущего и, кажется, неутолимого спроса со стороны IT-компаний. Но многие «долгоиграющие» проекты все еще остаются не завершенными строительством, и их владельцам объективно не до качественной трансформации. Качественные изменения здесь происходят, на мой взгляд, с большим запозданием, чем в строительстве жилья.

— Чтобы изменить ситуацию на рынке жилья в белорусской столице в сторону его доступности, достаточно ли упростить вход на рынок для иностранных строительных компаний?

— В белорусской столице присутствуют иностранные строительные компании, в том числе с лидерской долей в определенных сегментах. Результат их присутствия в отрасли определенно сказался на увеличении доступности жилья. Однако эффект достигался скорее за счет экономии на объемах, нежели за счет технологичности или более дешевых инвестиционных кредитов.

Не думаю, что доступ нужно упрощать, снижать барьеры, в частности отраслевые, ведь они отвечают за качество и безопасность как самих объектов строительства, так и сделок, с ними совершаемых. Что нуждается в качественной переработке, так это строительные нормы.

— Какова доля местных поставщиков в ваших проектах?

— Если не вдаваться в происхождение отечественных энергоресурсов, то их доля — доминирующая, близкая к 100%. В проектах прошлого и этого года из импортного оборудования мы используем европейские фасадные краски и лифт OTIS российского производства, а также некоторые специализированные системы инженерной инфраструктуры дома и жилого квартала.

— Довольны ли вы качеством предлагаемых белорусских стройматериалов, услуг?

— Да, но есть нюансы. Большего и не скажешь. Этому можно посвятить отдельную статью. Хотелось бы, чтобы проблеме качества материалов и услуг подрядчика уделялось столько же внимания, сколько его уделяется застройщикам.

— Развивают ли строительный рынок жилищные облигации, пользуетесь ли вы таким инструментом?

— Не пользуемся. Я думаю, что инструмент жилищных облигаций не развивает рынок строительства, но мог бы и должен был бы. В первую очередь этот инструмент является инструментом инвестора и его действительно рынку не хватает, поскольку в каждой стройке присутствуют инвестиционные сделки. Да, их число в редких случаях превышает значение 5–7% от общего объема, но и это немало.

В белорусских реалиях жилищные облигации превратили в палочку-выручалочку многопрофильного застройщика, который вынужден в своей стратегической модели бизнеса иногда избегать жесткого контроля целевого использования средств.

Не у всех, кстати, получается это делать эффективно и без ущерба для интересов «частных инвесторов» — держателей жилищных облигаций. Поэтому в ближайшее время, я надеюсь, жилищная облигация наконец-то обзаведется полноценными чертами ценной бумаги, на законных основаниях.

— Как вы оцениваете новые типовые правила — договоры, в чем разница для застройщика: иметь дело с дольщиками или выпускать жилищные облигации?

— С точки зрения экономики проекта разницы практически нет. Работать с жилищными облигациями службе заказчика проще, механизм ценообразования не такой сложный в случае с облигациями.

— Какие еще меры можно принять, чтобы снизить остроту жилищной проблемы в столице?

— Необходимо пересматривать подход к контролю над сроками и этапами строительных проектов и концепцию освоения новых территорий, которые предполагают редевелопмент со сносом. Текущий подход закладывает в стоимость жилья серьезные и, возможно, не вполне обоснованные капитальные затраты. Я бы обратился к опыту Азербайджана или Казахстана в этом вопросе, где роль и вовлеченность государства в жилищном строительстве еще выше, чем в Беларуси.

В настоящее время аукционные площадки под застройку представляют собой кварталы, и для строительства домов необходимо отселять порой целые деревни и крупные производства. Отселять в приобретенные за счет инвестора квартиры. Это объективно затратно, несоизмеримо затратно со статусом развивающейся экономики.

В Баку, например, застройщики осуществляют отселение в арендный жилищный фонд с последующим предоставлением квартир в новых домах, построенных на месте снесенных, под гарантию государства. В Астане государство осуществляет отселение и снос за свой счет и предоставляет застройщикам необремененные территории. В одном случае экономятся деньги, в другом — время. В обоих случаях снижаются риски увязнуть в судебных тяжбах. А ведь задача застройщика строить, а не ходить по судам. Обозначенные подходы вносят весомый вклад в экономию на капитальных затратах на первых этапах реализации проекта и позволяют сконцентрироваться собственно на строительстве и его качестве.

Подбор оптимального варианта для окончательного переселения занимает время и не всегда решается во внесудебном порядке. При этом течение сроков не приостанавливается и относится законодателем к числу коммерческих рисков застройщика. В прошлом площадки были компактнее и риски затягивания отдельных этапов инвестиционного проекта не требовалось соизмерять с необходимостью своевременного ввода в эксплуатацию очередей строительства (сетей, домов, парковок, объектов инженерной квартальной инфраструктуры) в определенной запланированной последовательности. В текущей стадии развития рынка жилищного строительства фактор отселения является фатальным риском, который не готовы разделять иностранные инвесторы, а отечественные вынуждены его оплачивать, перекладывая понесенные затраты по возможности на конечного потребителя.