Что бывает с иностранцами, покупающими белорусскую недвижимость

Эта история легко сошла бы за анекдот, если бы таких случаев было мало.

Кто именно в этом виновен, сейчас судить сложно. Но очевидно, что и законодательство в этой сфере, и правоприменительную практику, которая сложилась у госорганов, надо срочно менять, пишет «Экономическая газета».

Началась все в июле 2013 г., когда УП «УИН» приобрело на аукционе здание бывшей поликлиники, расположенное в г.п. Руденск Пуховичского района Минской области.

В том же месяце была произведена и госрегистрация капитального строения. Собственник «УИН» (кстати, серб) прыгал от счастья; еще немного – и мечта всей его жизни о создании собственного бизнес-инкубатора воплотится в жизнь. Рано прыгал!

Спустя месяц после получения разрешения от Пуховичского райисполкома на проведение проектно-изыскательских работ по объекту (в соответствии с условиями аукциона) вместе с актом обследования земельного участка, подтверждающим площадь здания в 676,1 м2, размещаемом на земельном участке площадью 0,3012 га по ул. Ленинской, 16 в Руденске, «УИН» получил и правоустанавливающие документы на капитальное строение и земельный участок. Из бумаг явствовало, что границы и конфигурация земельного участка, а также план здания по техническому паспорту, не соответствуют действительности.

Координаты земельного участка были смещены таким образом, что заканчивались на здании сельсовета, расположенном на другой стороне улицы. Как можно было настолько промахнуться – непонятно. Но это из крупных несовпадений. Из мелких: в техпаспорт не были включены подвал, часть несущих конструкций оказалась сдвинутой, а оконные проемы не обозначены.

Чей косяк? Любой скажет, что явно не инвестора. И местная власть должна была оперативно устранить проблемы. В действительности чужую ошибку пришлось исправлять сербу и его подчиненным. Ему посоветовали обратиться в Марьиногорское бюро РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» с целью проведения обмеров здания для изготовления нового технического паспорта, а также восстановления границ земельного участка с повторной их регистрацией.

В августе все того же 2013 г. в УП «Проектный институт Белгипрозем» такое письмо от УП «УИН» было направлено. Еще через две недели предприятие произвело предоплату за «переобмер». Не прошло и полугода (всего 5 месяцев) после обращения, как ответ был получен: «восстановить границы земельного участка не представляется возможным».

После чего уже Пуховичский исполнительный комитет от своего имени направил письмо в УП «Проектный институт Белгипрозем» с просьбой восстановить на местности границы земельного участка. И только тогда были произведены работы по установлению фиксированной границы и изменению конфигурации земельного участка, с сохранением его площади в 0,3012 га, но зато с ограничением в использовании 0,0238 га и 0,0027 га в связи с его расположением в охранной зоне ЛЭП и линий связи и радиофикации, хотя до того никаких «обременений» ни здание, ни участок не имели.

Спустя еще полтора года, в августе 2015-го, удалось наконец-то произвести повторную госрегистрацию капитального строения с новой площадью в 731,1 м2 и участка, площадью 0,3012 га с новыми границами. После чего началось движение: обследование и оценка технического состояния строительных конструкций здания, электромонтажные работы по подключению здания к электроснабжению и т.д.

А 1 февраля 2016 г. решением Миноблисполкома № 73 здание было включено в перечень неиспользуемых капитальных строений, в отношении которых увеличилась ставка налога на недвижимость и налога на землю в 10 раз!

В марте 2018 г., обратившись в Пуховичский районный исполнительный комитет с просьбой об изменении целевого назначения объекта недвижимости без проведения строительно-монтажных работ со «Здания поликлиники» на «Административное здание», УП «УИН» получило отказ, так как незадолго до аукциона, когда объект был государственным, представителями государства была произведена реконструкция (модернизация, капитальный ремонт), и объект теперь не соответствует техпаспорту. Но в чем виноват инвестор?

В марте 2018 г. Унитарное предприятие «УИН» было зарегистрировано в качестве инкубатора малого предпринимательства в специальном реестре.

Тогда же, в марте (27 марта 2018 г.), председатель Совета по развитию предпринимательства Александр Турчин на встрече с Лукашенко посетовал на то, что

«деловые предложения не получают практической реализации в связи с непоследовательностью местных органов власти… нередки случаи, когда выданные разрешения и согласования признаются недействительными в связи тем, что были допущены какие-то ошибки при принятии решений… на запросы по урегулированию спорных ситуаций конструктивные шаги не предпринимается… имеют место лишь формальные отписки, несмотря на то, что причиной возникновения конфликтных ситуаций практически повсеместно являются… действия и бездействие местных органов власти».

Ни на уровне Минской области, ни на уровне Пуховичского райна на это никакого внимания не обратили. И с происходящим на их территории никак не соотнесли. Мало ли о чем вице-премьер говорит с Лукашенко.

«Вишенкой на торте» в этой истории является следующий факт.

В ноябре 2018 г. в Руденске, в этом самом здании УП «УИН», прошло выездное заседание Совета по развитию предпринимательства при Минском областном исполнительном комитете.

Отдельным пунктом в повестку дня были внесены проблемные вопросы, с которыми сталкиваются предприниматели при оформлении объектов недвижимости и земельных участков к ним, приобретенных или полученных для осуществления предпринимательской деятельности.

По итогам встречи Минский областной комитет направил запрос о предоставлении информации в Госкомитет по имуществу РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и Комитет государственного имущества Минского областного исполнительного комитета. В ответах упоминаются госрегистрация здания и земельного участка в 2013 г. и проверка характеристик в 2017 г., но ничего не говорится об изменениях 2015 г. и основаниях для них. Кроме того, речь идет об условиях изменения функционального назначения согласно решению Пуховичского районного исполнительного комитета, но не упоминается возможность упрощенного изменения в соответствии с пунктом 5.11 декрета от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства».

Покупатель после аукциона более двух лет не может найти то, что купил. А потом еще три года не может приступить к строительству, опасаясь того, что результаты аукциона могут быть признаны недействительными. Непонятно, почему Пуховичский райисполком мог изменять площадь и план здания в 2013 г., но не может это сделать сейчас. Непонятно, почему здание, по которому было выполнено условие аукциона, но не сделана вовсе не по вине покупателя проектно-сметная документация, долгое время числилось в неэффективно используемых с 10-кратным увеличением налога.

Следствием вышеизложенного нормативно-административного беспредела стало то, что целевое назначение здания и сегодня – поликлиника. Превратить его в административное не удается уже 6 лет. По техпаспорту в здании бизнес-инкубатора до сих пор – кабинеты терапевта, стоматолога, гинеколога, проктолога и педиатра, несмотря на то, что медицинского оборудования здесь давно нет. Из-за чего кабинеты, оснащенные по последнему слову офисной техники, нельзя сдать в аренду начинающим бизнесменам, что могло бы быть стимулирующим фактором развития предпринимательской среды в Пуховичском районе.

За 6 лет в здание и административные процедуры УП «УИН» было вложено более полумиллиона долларов. Итог печален: основной инвестор собрался уезжать из Беларуси, махнув рукой и на проект, и на нашу страну. А виновных в этом провале вроде и нет.

С заседания Совета по развитию предпринимательства при Миноблисполкоме

Отдельным пунктом в повестку дня были внесены проблемные вопросы, с которыми сталкиваются предприниматели при оформлении объектов недвижимости и земельных участков к ним, приобретенных или полученных для осуществления предпринимательской деятельности. Своим печальным опытом в этом плане поделились руководители бизнес-инкубатора «УИН» Миомир Биджовски и Елена Гоборова, директор УП «Промтехсервис» Владимир Волин.

Создателям бизнес-инкубатора на пути к своей цели пришлось столкнуться и с проблемами установления границ земельного участка, и с ошибками, допущенными при составлении технической документации на здание, которое они официально приобрели в ходе аукционных торгов. Они рассказали, сколько времени, сил и средств было потрачено на исправление чужих ошибок.

Сейчас остается проблемой изменение целевого назначения здания, где расположился бизнес-инкубатор (раньше здесь находилась поликлиника). Директор предприятия Миомир Биджовски признался, что для него, как для представителя другой страны, термин «целевое назначение здания» не совсем понятен. Во всем мире принят другой подход: если человек или предприятие приобрели здание, они могут распоряжаться им по своему усмотрению, в пределах здравого смысла, конечно.

И когда председатель Минского областного Совета по развитию предпринимательства, генеральный директор инкубатора предпринимательства ЗАО «МАП ЗАО» Сергей Найдович спросил, возможна ли на родине господина Биджовски в Сербии такая ситуация, с которой его предприятие столкнулось здесь, тот однозначно ответил, что нет.

Напрашивается вывод: для выставляемых на аукцион неиспользуемых зданий и сооружений в таком понятии, как «целевое назначение» также кроется момент, способный отпугнуть потенциальных инвесторов. Возможно, и поэтому у нас такое большое количество разрушающихся неиспользуемых зданий, к которым никто не проявляет интереса.