Как государство растит серый рынок недвижимости

Минюст планирует изменить правила осуществления риелторской деятельности.

Если они вступят в силу, станет хуже не только риелторским организациям, но и их клиентам.

Министерство юстиции рассматривает предложения, внесенные во время общественного обсуждения нормативных правовых актов, которые серьезнейшим образом повлияют на работу тысяч людей, связанных с торговлей недвижимостью. Речь идет о проекте указа по совершенствованию риелторской деятельности и проекте постановления Совета министров о тарифах на риелторские услуги.

По моему мнению, которое поддерживается профессиональным сообществом, изменения могут привести к тому, что отстраивавшийся около десяти лет рынок может рухнуть в одночасье. Образовавшуюся пустоту тут же заполнят серые маклеры.

Согласно информации Минюста, в прошлом году в Беларуси был заключен 62 181 договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, продано более 32 тыс. объектов. При этом, по оценкам профессионального сообщества, доля серого рынка постоянно растет: за последние три года она увеличилась с 10 до 20 %.

Так происходит потому, что серые маклеры, объявлениями которых сегодня оклеены все подъезды, предлагают «ту же услугу» за полцены. Что получает государство в итоге? Нуль налогов. При этом клиент лишается защиты. То, что серые схемы процветают, подтверждает статистика: количество сделок, которые в суде признаются ничтожными, постоянно растет. Покупатели теряют приобретенные квартиры. В прошлом году их было 161. Все эти сделки не проводились агентствами недвижимости. Они заключались либо с помощью серых риелторов, либо самостоятельно.

С 2008 года, когда было введено страхование, ничтожными признали лишь десять сделок, заключенных при участии агентств, то есть примерно по одной сделке в год, притом что законопослушные профессионалы принимают участие в десятках тысяч подобных сделок в год. Иными словами, процент ничтожен. Если планируемые изменения станут фактом, то будут иметь негативные последствия и для потребителей риелторских услуг, и для агентств недвижимости.

Возможно, Минюст предлагает ввести предельные цены на риелторские услуги потому, что принято считать данный бизнес высокодоходным. Зачастую агентства недвижимости приравниваются к банкам и казино. Однако это вовсе не так.

Если клиент перечисляет агентству недвижимости условные 1000 руб., то после уплаты всех налогов и других накладных затрат у агентства остается не более 450 руб., а у самого риелтора еще меньше — 300 руб. Однако в головах у некоторых по-прежнему фигурирует 1000 руб., которую риелтор положил себе в карман. Риелторский бизнес не высокодоходный, как считают многие, в том числе государство, которое не дает агентствам недвижимости возможности работать по упрощенной системе налогообложения. IT-системы, агрегаторы, офис, реклама — все это затраты, причем немалые. Иногда квартиры продаются полгода или год. Каковы затраты в таком случае?

Если Минюст думает, что, отменив процент от продажи и введя предельные максимальные тарифы в базовых величинах, снизит стоимость услуг и тем самым устранит с рынка серых маклеров, то он ошибается. Будет с точностью до наоборот: их станет больше. На них придется, по оценкам риелторских организаций, до 40 % рынка.

На первый взгляд это выглядит нелогично, ведь, если новые правила вступят в силу, стоимость услуг по продаже многих объектов снизится, следовательно, сузится сегмент для работы теневого сектора. Однако сейчас никто не задумывается о том, что продать пентхаус стоимостью полмиллиона долларов за вознаграждение в размере 800 долларов не возьмется ни одна риелторская организация. Даже за 2 тыс. руб. вознаграждения это сделать проблематично, поскольку наверняка придется работать в убыток.

Никто не станет продавать и дачи ценой в 10—20 тыс. руб. за скромные 600 руб. вознаграждения. Исходя из экономики белого бизнеса, агентства недвижимости не будут браться за такие заказы: убыточно. Транспортные расходы для организации показов и реклама перекроют эту сумму.

Можно не сомневаться в том, что продавец найдет вариант на сером рынке и заключит сделку с помощью людей, которые работают вне правового поля и не уплачивают налоги. В итоге получается, что государство само растит серый рынок.

Убежден, риелторы должны иметь возможность формировать цены на свои услуги на договорных условиях. Представители власти утверждают, что в таком случае агентства недвижимости будут завышать цены. Но позвольте, на рынке 130 компаний. Если одна из них взвинтит цены, то остальные снизят. Пускай клиент выбирает, пусть у него будет такая возможность. Сейчас ситуация выглядит так, что его хотят лишить этой возможности.

Олег Вольштейн, «Белорусы и рынок»