Почему коттедж в Беларуси выигрывает у станка

Конкуренция за лакомые участки вокруг минска обострилась.

Теперь девелоперы вступили в борьбу с промышленниками. Жестокую и бескомпромиссную. Вплоть до применения технологий «черного» пиара и манипулирования общественным мнением.

Хитрость участки берет

Девелоперский бизнес в нашей стране один из самых вхожих в коридоры власти. Так уж повелось, что самые лакомые кусочки случайным людям не достаются. Конечно, если речь идет о создании приличных коттеджных поселков. Получают такие проекты приличную административную поддержку и по чисто житейской причине: в приличных загородных домах живет обычно элита. В отечественном понимании этого слова. Предприниматели разбавляются чиновниками, высокопоставленными силовиками, либо их родственниками. Словом, у такого «городка» - огромные возможности по всем статьям: финансовым, административным, юридическим… Любые проблемы по плечу.

Застройщики, в принципе, тоже не лыком шиты. Идут на различные ухищрения, чтобы получить хорошие участки под застройку. Например. в свое время скупили на корню в Минском районе несколько десятков пионерских лагерей, профилакториев. С прогнозом в будущем поменять функциональное назначения этих объектов и превратить в прекрасную усадебную застройку. Тем более, что все коммуникации имеются. Правда, надеждам было не суждено оправдаться. Перепрофилировать такие участки пока запретили. Но игра в недвижимость – затяжная. Если «застолбил» превосходное место, можно несколько лет и подождать. Прибыли покроют все издержки томительного ожидания.

Правда, иной раз возникает у крупных городов проблема: прекрасный пригород соседствует с промышленными зонами. Причем некоторые из них еще в 2000-е пустовали, либо числились только в планах перспективного развития. Но постепенно начинают осваиваться инвесторами. Ситуация потенциально конфликтная была всегда. Но нынче она переходит в практическую плоскость конфликта. С одной стороны – промышленные инвесторы. С другой – застройщики, девелоперы, и владельцы этой самой недвижимости.

Строим не глядя

Если брать по науке, то бесхозных земель в стране-то и нет. Все они учтены, нанесены на карту, разбиты по функциональному назначению… Многоэтажная жилая застройка, одноэтажная приусадебная, деловая, индустриальная. Информация не секретная. По большому счету, есть даже в свободном доступе на сайте Национального кадастрового агентства. Инвестируя в недвижимость, можно просто взять, и посмотреть, какие объекты могут появиться вблизи. Да, сегодня на месте индустриальной зоны может быть просто пустырь. Но в любой момент на нем могут вырасти промышленные корпуса. Насколько такое наследство прекрасно – решать уже потенциальному владельцу или застройщику.

Нередко приходится слышать от риелторов: мол, близость промышленных объектов – даже относительная, в 2-3 километрах, снижает стоимость участка. Расхожая парадигма, совершенно не обоснованная. Теоретически, индустриальная зона живописности округе не прибавляет. Включается еще и психологический фактор: рядом с промышленностью страдает экология. Соответственно, и недвижимость в таких местах дешевле. Любое суждение имеет право на жизнь, но хотелось бы услышать научное обоснование. Несомненно, экология – один из факторов, который влияет на стоимость недвижимости. Но насколько он значимый – этого никто не знает. Чтобы вычленить стоимость экологии в цене коттеджа или квартиры, необходимо проводить отдельные исследования. Наши риелторы этим точно пока не занимались. А у государства руки не доходят.

А теперь приведем факты. В районах, в которых нет промышленного сектора, земля стоит копейки. Спроса нет. Хотя экология прекрасна, кругом леса, поля, луга, ручьи журчат… Но с социальной инфраструктурой сложнее. Все-таки сервис льнет к спросу, а платежеспособный спрос есть только в городах с хорошей индустриальной базой, способной обеспечить высокие зарплаты. Нет промышленности, нет денег у людей, торговый бизнес и сфера услуг не приходят в такие регионы. Появилась в Островце БелАЭС – и сразу в районе кадастровая стоимость земли выросла в несколько раз. Как резко пошла в рост и стоимость недвижимости.

Правда, правило может не действовать для элитных коттеджных поселков, которые заселяют люди не бедные, а даже весьма состоятельные. Они являются владельцами собственных компаний, в штате есть секретарши, водители и другие помощники. Поэтому наличие рабочих мест непосредственно от своего места проживания для них не актуально.

Борьба за сотки

Беларусь не самая густонаселенная страна в Европе. Но свободного места у нас много только теоретически. На практике «воткнуть» нормальный индустриальный объект проблематично. Необходимо соблюдать строгие нормативы по охранной зоне от заказников и других природных объектов, водозаборов, сельскохозяйственных угодий, населенных пунктов… И относительно большие пространства на карте сужаются до крохотных квадратиков, которые, кстати, как правило расположены в исторических индустриальных зонах, существующих еще со времен Союза. В той или иной степени к этим участкам подведены коммуникации, есть определенные очистные сооружения. Плюс расположены они в пределах доступности до крупных населенных пунктов – есть наличие рабочей силы. И когда активисты, как, например, в том же Бресте или в Могилеве, говорят – пускай аккумуляторный завод или производство технического углерода выносят подальше от обжитых мест – демонстрируют свое полное невежество. И экономическое, и просто логическое. Ни один инвестор в пустошь не пойдет. Коммуникации будут золотыми. Плюс – отсутствие рабочей силы. Особенно – квалифицированной. Есть парадигма, которую не удалось обмануть ни в одной стране мира: промышленность льнет к крупным населенным пунктам – там концентрируется персонал. А люди предпочитают жить в населенных пунктах, вокруг которых есть промышленные объекты, которые дают людям рабочие места. Если нет производства, никто жить в таких городах не будет. Точка.

Другой вопрос, что индустриализация поперек горла стоит девелоперам. Их рука, как и владельцев недвижимости, четко ощущается в протестных настроениях экологов и активистов. Скажем, в том же Бресте о чем хором говорят жители местных деревень – бояться, что их домики подешевеют. Впрочем, если брать конкретно ситуацию по аккумуляторному заводу, то километрах в 2-3 раскинулся элитный пригород Бреста – «Стимово». Территория – десятки гектаров. Причем освоена только треть территории – остальная ждет застройки. А домики там недешевые: квартиры, таун-хусы и коттеджи стоит от 75 до 220 тыс. долларов. Очень круто даже для Минска, не говоря уже про областной центр. Естественно, живет там элита, со своими претензиями на комфорт. И аккумуляторный завод вблизи своей недвижимости им видеть не хочется. Не потому, что он вредный или не соответствует экологическим нормам. А просто не хочется. Вложив в «домик» несколько сотен тысяч долларов, хочется наблюдать не только за окном пасторальный пейзаж, но и в округе ощущать хотя бы иллюзию экологически чистой среды.

Несомненно, полностью чистыми воздух, почва и вода рядом с крупными городами не будут никогда. Хочешь девственной природы – можно отправиться куда-нибудь на север Витебской области, например. Шарковщина – прекрасный регион. Промышленность, как таковая, отсутствует. Деревеньки отличаются патриархальностью, уходящей в века. Но переезжать туда состоятельные люди не торопятся. Все необходимое для жизни есть и в этом районе. Но социальная инфраструктура, мягко говоря, отличается от областного центра. А тем более, Минска и Минского района.

Стройка в почете

Пока, судя по последним событиям, власть склоняется в сторону строительства, а не производства. Холдинг «Амкодор» собрался построить новый завод в присталичных Колодищах. Народ забунтовал. И на защиту инвестора власть толком не стала. В итоге предприятие решили там не возводить.

Брестская история – вообще отдельный разговор. Несколько десятков человек – несомненно, упорных, поставили все с ног на голову. В общей сложности предприятие проверили 150 раз. Более того, в конечном итоге оно испытывает давление со стороны местной власти, которая позволяет себе даже некорректные высказывания, называя аккумуляторный завод прилюдно «большим геморроем». И такие выражения звучат, как говорится, в «прямом эфире». А некоторые из крупных застройщиков-девелоперов сразу после задержания ключевого учредителя, мчатся давать интервью. И львиная доля эфирного времени посвящена философии об экологии, охране окружающей среды и… их лояльному отношению к аккумуляторному заводу. Учитывая, что предприниматели не очень любят обширные и обстоятельные беседы с прессой, то такая откровенность выглядит несколько удивительной.

Впрочем, не будем поддаваться конспирологическим веяниям. Тем не менее, факт остается фактом: аккумуляторный завод, как другие предприятия группы компаний «1АК-group» находятся под прицелом правоохранительных и других контролирующих органов. Более того, дело перешло уже в плоскость уголовного разбирательства. В Могилеве производителей углерода тоже начинают поджимать. Чем закончится история в Заславле, в которой местные жители решили побороться вообще со всей промышленностью, пока неясно. Если верить отдельным высказываниям, их цель – вообще любое производство перенести подальше. Чем закончится история с планами строительства мясоперерабатывающего завода в Логойске - тоже непонятно.

Власть пока ведет «диалог» с народом. Принимает жалобы, реагирует, проверяет промышленников… «Строительные» проекты у нас обходятся без таких проблем. А если у местного населения вопросы и возникают, то власть, обычно, единым фронтом выступает на стороне девелоперов. За очень редким исключением. Словом, коттедж выигрывает у станка.

Георгий Дань, «Ежедневник»