В Дании появилась ипотека под 0%: возможно ли такое в Беларуси?

Наши экономисты проанализировали датский феномен.

Датский банк Nordea Bank Abp недавно начал выдавать ипотеку на 20 лет под 0% годовых, сообщает Forbes. Так низко ставки по жилищным кредитам в стране не опускались еще никогда. Но, возможно, этот рекорд вскоре будет побит. Еще один датский банк — Jyske Bank — анонсировал ипотеку под -0,5%. Иными словами, банк будет доплачивать заемщикам за то, что они взяли у него деньги.

Портал tut.by разбирался, может ли Беларусь когда-нибудь рассчитывать на нулевые ставки по кредитам на жилье, насколько активно белорусы берут их при нынешнем уровне ставок и когда у нас заработает полноценная ипотека.

«Европейские банки устанавливают отрицательные ставки по кредитам, потому что иначе они сами потеряют деньги»

— Сильно завидовать странам с отрицательными процентными ставками не нужно. Они свидетельствуют о достаточно кризисной ситуации в экономике. А именно — об исключительно низкой инфляции, которая может привести к дефляционному кризису, и о том, что компании и физлица стараются не брать кредитов, потому что не уверены в своем экономическом будущем, — объясняет старший аналитик «Альпари» Вадим Иосуб.

По словам эксперта, на выдачу кредитов под нулевые или отрицательные ставки влияют два фактора.

— Во-первых, это отрицательная ставка, установленная центральным банком страны. И во-вторых, это спад кредитования, когда люди не видят, на что они могут потратить эти деньги, и не заинтересованы в покупке жилья. Возможно, люди ожидают, что жилье будет дешеветь, и потому не хотят брать на него кредит даже под нулевую ставку, — предполагает Вадим Иосуб. — В результате получается следующая ситуация: банки не могут выдавать кредиты, поэтому им приходится держать деньги на счетах в центральном банке, а там, в свою очередь, отрицательная ставка. В результате банки теряют деньги. Поэтому они пытаются устанавливать отрицательные ставки по кредитам для населения, чтобы минимизировать свои потери. Допустим, ставка центрального банка на депозиты банков составляет минус 0,4%. При этом население под нулевую ставку кредиты не берет. Тогда банку выгоднее установить ставку минус 0,1% в надежде, что это кого-то расшевелит. В итоге они не смогут заработать, но меньше потеряют. Именно это заставляет банки идти на такие удивительные, на наш взгляд, шаги.

По словам Вадима Иосуба, нам об отрицательных или нулевых ставках «мечтать пока не стоит».

— Первое условие, которое должно быть выполнено, — это нулевая или отрицательная ставка рефинансирования и отрицательная ставка по изъятию ликвидности. Тогда теоретически могут появиться предпосылки к появлению отрицательных ставок по кредитам для населения. Но мы от этого очень далеки, — говорит Вадим Иосуб. — В целом в ближайшем будущем возможно два варианта того, что будет происходить со ставкой рефинансирования: либо она будет стабильна, либо она будет очень незначительно снижаться. Нацбанк еще не пробовал делать шаг снижения ставки в 0,25 процентного пункта, но, возможно, мы к этому придем. А это будет означать пропорциональное снижение ставок по депозитам и кредитам, в том числе жилищным. Они у нас привязаны к ставке рефинансирования по формуле «ставка рефинансирования плюс столько-то процентных пунктов» либо «минус столько-то процентных пунктов», если речь идет о льготном кредите. Но на какое-то ощутимое снижение порядка 1 процентного пункта и более я бы пока не рассчитывал.

«Шведский банк дал ипотеку на 40 лет человеку, которому в тот момент было 58»

— Я бывал в Швеции, Германии, где ставки по ипотеке хоть и не нулевые, но 2−3% годовых на 40 лет, — рассказывает почетный председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. — Люди берут ипотеку на 150−200 тысяч евро, уже через два дня въезжают в новый дом и спокойно живут в нем, платя в месяц по 500 евро при зарплате в 3000. А в шведском банке я услышал совсем удивительную историю: они дали ипотеку на 40 лет человеку, которому в тот момент было 58! Я спросил: а что вы будете делать, если выплаты ипотеки не дождетесь? Мне ответили, мол, ничего страшного, кредит должны будут выплатить наследники, а если и они этого не сделают, то мы просто заберем этот дом. Статистика показывает, что за последние 100 лет недвижимость в Швеции только росла в цене. Так что даже если лет через 20 что-нибудь случится, банк сможет перепродать этот дом и еще останется в плюсе. Советскому человеку это трудно представить, и мне горько, что нам этого ждать еще не скоро.

По словам Николая Простолупова, такая ситуация в европейских странах возможна не только благодаря дешевым заемным средствам, но и большому количеству жилья.

— В Беларуси вопрос стоит прежде всего в создании достаточно большого жилого фонда, чтобы его могло хватить всем желающим, — уверен Николай Простолупов. — В свое время правительство создавало рабочие группы, все просчитывало, готовило проекты концепций, по которым нам нужно было значительно увеличить строительство жилья в крупных городах. Потом было несколько попыток вывести строительный комплекс на эти цифры, однако тенденция, наоборот, развернулась в сторону уменьшения строительства. Дело в том, что даже если в экономике появятся дешевые деньги для кредитования, а жилья при этом не будет хватать, то цены на него взметнутся вверх.

К слову, в прошлом году министр экономики Дмитрий Крутой обещал, что в 2021 году в Беларуси заработает полноценная ипотека. Технически она есть и сейчас — взять кредит под залог недвижимости можно. Однако массовой ипотека так и не стала.

— Реанимация ипотеки упирается в первую очередь в процентные ставки. С нынешним уровнем ставок уже через шесть лет вы должны будете выплатить банку 100% к основному долгу. Если взяли 10 000 долларов в эквиваленте, придется вернуть 20 000. Разве это нормально? — задается вопросом Николай Простолупов. — Для доходов белорусов это очень много с учетом того, что наши средние зарплаты далеки от европейских. На мой взгляд, ставки по кредитам на недвижимость должны в первую очередь соотноситься с доходами граждан, а не доходами банков.

«Средний размер кредита на жилье в Беларуси — около 55 тысяч рублей»

Несмотря на то, что у нас нельзя взять кредит на жилье под 0% годовых или хотя бы под 2−3%, белорусы все равно давно активно пользуются деньгами банков при покупке жилья.

— В среднем около 30−32% наших сделок проходит с привлечением кредитов. По новостройкам их, как правило, больше, иногда доходит и до 50%, а по вторичке может быть и меньше 30%, — рассказывает Людмила Семенова, руководитель сектора ипотечного кредитования группы компаний «Твоя столица». — Средний размер кредита за последние два года — около 55 тысяч рублей. Это половина однушки или часть двухкомнатной квартиры. Опять же, все зависит от ситуации. У нас достаточно много клиентов, которые берут в кредит и 80−90% стоимости квартиры, если позволяет доход. А есть и те, кому не хватает буквально 5−10 тысяч рублей.

По мнению Людмилы Семеновой, сейчас для покупателей, которые хотят приобрести недвижимость с привлечением кредита, сложилась очень благоприятная ситуация.

— В июле крупные коммерческие банки снизили ставки по кредитам на жилье практически на 1 процентный пункт. В августе Нацбанк снизил ставку рефинансирования, и несколько банков вслед за ним снова снизили ставки по своим кредитам, — объясняет Людмила Семенова. — Сейчас самая низкая ставка по кредиту на общих условиях — это 14% на весь период или же, например, 13% на первый год и 14,5% на последующие.

Ситуация сейчас достаточно стабильная, и условия для получения кредита выглядят привлекательными.

Будут ли меняться ставки по кредитам на недвижимость в ближайшее время, эксперт с уверенностью говорить не берется. Они могут как незначительно вырасти, так и незначительно снизиться.

— Уже несколько лет подряд к концу года банки сокращают объемы кредитования. Это связано с тем, какое количество ресурсов остается у них на конец года и насколько они могут продолжать кредитование в том же темпе. Поэтому, как правило, к зиме есть небольшое повышение ставок, а в прошлом году у некоторых банков была и приостановка кредитования. Но стоит ли ждать чего-то подобного в этом году, сейчас сказать нельзя, — говорит Людмила Семенова. — С другой стороны, на 6 ноября у Нацбанка запланировано заседание по вопросам денежно-кредитной политики, на котором будут вновь пересматривать ставку рефинансирования. Если она снова снизится, то могут снизиться и ставки по кредитам, в том числе по жилищным.