Стоимость жилья - 2011: аргументы и факты

Рынок недвижимости реабилитировался и теперь цены будут только расти: без резких скачков, постепенно и стабильно. Период стагнации близится к концу, считают эксперты. При этом сохранится увеличение спроса на первичном рынке жилья при таком же плавном уменьшении спроса на жилье вторичное. Согласно результатам опроса, проведенного журналом «Про недвижимость», большинство профессионалов уверены, что рынок находится в стадии стабилизации. 

Падение цены предложения на 40% за последние 2 года заморозило рынок: со стороны покупателей есть ожидание того, что жильё еще должно подешеветь, продавцы, в свою очередь, надеются на то, что цены вернутся на докризисный уровень. 

Судя по активности на рынке первичного жилья, можно сказать, что цены на новостройки достигли пресловутого «дна», а на некоторые объекты начали плавно увеличиваться. Вызвано это в том числе и тем, что выросли цены в строительстве. В частности, индекс цен строительно-монтажных работ в 2010 году вырос за 11 месяцев на 17% в рублевом эквиваленте и примерно на 10 % в долларовом эквиваленте. А за пятилетку (то есть с 2006 года) строймонтаж официально подорожал более чем в 2 раза. И дальше он вряд ли будет дешеветь. 

Судя по тому, что в январе офисы некоторых застройщиков были закрыты для дольщиков, происходила корректировка цен, и наверняка в сторону увеличения. Кроме этого, в осенние месяцы наблюдалась активизация спроса на минские новостройки.

На вопрос, какой сегмент рынка будет более активно покупаться в 2011 году, 80% опрошенных ответили: новостройки. Что касается цен на квартиры в строящихся домах, то 35% опрошенных уверены, что цены на новостройки увеличатся как минимум на 10%, 40% - что цены снизятся и 25%- останутся неизменными. При этом называлась цифра около 1 100 долл/1 кв. метр для новостройки типовых потребительских качеств в панельных домах.

Что касается прогнозов относительно цен на вторичном рынке жилья, то и здесь единого мнения нет: половина респондентов уверены, что цены снизятся на 5-7%, другая половина – что будет плавный рост, мотивируя это тем, что цены на первичном рынке ожидает рост. Здесь речь идет о средней цене предложения. По мнению всех опрошенных, падение цен может наблюдаться на старое низкокачественное жилье: брежневки и хрущевки. Более оптимистичен прогноз в отношении жилья качественного эконом-класса – это, как правило, панельные дома современных серий. Так вот в этих домах специалисты прогнозируют некоторый рост - на 5-7%.  

Что касается средней цены предложения вторичного жилья Минска, то напомним, что на 5 января 2011 года она составляла 1 354 долл/кв. метр. По мнению большинства опрошенных, цена 1 кв метра будет находиться в диапазоне 1 100-1 250 долл.

 «В этом году мы ожидаем рост цен на недвижимость. Он, скорее всего, будет небольшим, но стабильным. Говорить о застое и тем более о падении цен уже не стоит. Что касается вопроса, что будет более востребованным – новостройки или вторичное жилье – то и у новостроек, и у вторичного жилья есть свои покупатели. Недоверие прошлых лет к новостройкам постепенно спадает, и уже появилась новая категория покупателей, готовых приобрести жилье только в новом доме. Так что резкого отрыва по популярности между вторичным и первичным жильем, на наш взгляд, не ожидается», - рассказала замдиректора по коммерческим вопросам риэлтерской компании «Мольнар» Ирина Сусько.

«Если говорить о причинах торможения на рынке недвижимости, то это и несовершенство ипотечного кредитования, и высокие процентные ставки по кредитам, и «неподъемное» количество поручителей, и соотношение средней заработной платы белорусов и средней цены за кв.м. жилья (не в пользу граждан). В комплексе эти причины существенно снижают активность на рынке. По статистике нашей компании большинство покупателей приходили с кредитными деньгами. «Чистых» денег, как и «чистых» продаж, было гораздо меньше. В основном, продавая квартиру, клиенты покупали себе жилье взамен», - рассказала И.Сусько.

 «Цены на жилье Минска вновь балансируют на пределе платежеспособности покупателей. – отмечает первый заместитель директора ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Астапеня. - За последние год-два мы все богаче не стали. А цены в рублевом эквиваленте по сравнению с 2008 годом значительно ниже также не стали».

«Однако одной из ярчайших особенностей белорусского рынка недвижимости является его неспособность быстро реагировать на падение платежеспособности покупателей, а соответственно и спроса. Поэтому сомнительно, что в 2011 году нас ждет ощутимое понижение цен. Что касается того, какое жилье будет более популярным в этом году, то в последние 3-4 года мы наблюдаем интересную тенденцию: плавное увеличение спроса на первичном рынке при таком же плавном уменьшении спроса на вторичке. Думаю, эта тенденция сохранится и в 2011 году», - считает он.

Анализ 2010 года показал, что средняя цена 1 квадратного метра вторичного жилья снизилась за год на 9,3% и сегодня составляет 1 354 долл. Фактическая цена отличается от цены предложения на 9% и составляет 1 231 долл. В Минске в 2010 году заключено на 12% договоров купли-продажи меньше, чем в 2009 году, но на 1,3% больше, чем в 2007 году. Самыми успешными месяцами были сентябрь-декабрь, при этом в ноябре заключено 1 297 договоров купли-продажи, что явилось максимумом за последние несколько лет.