Афера в «Маяке Минска»: владельцы квартир могут остаться без жилья

Вокруг комплекса, построенного сербскими друзьями Лукашенко, разгорается новый скандал.

В начале апреля 2019 года на сайте Комитета государственного контроля появилась удивительная новость: некий шустрый бизнесмен купил сразу 11 квартир в «Маяке Минска», почти тут же их продал, но «забыл» заплатить налог. Позже правоохранительная система рассмотрела в бизнесмене мошенника. Давно проданные им квартиры стали фигурировать в уголовном деле и теперь по суду могут вернуться обратно застройщику. Новые же собственники, до недавних пор ничего не подозревавшие о темном прошлом своих честно нажитых квадратных метров, рискуют остаться без жилья. Эти люди обратились в Onliner с просьбой придать происходящее огласке.

11 квартир за 10% стоимости. Как это возможно?

Эта шокирующая история начала раскручиваться в апреле 2016 года. Именно тогда столичный предприниматель Михаил Здункевич заключил договоры с застройщиком «Зомекс Инвестмент» на покупку в рассрочку 11 квартир. Все квартиры находились в новостройке на улице Кирилла Туровского — это один из столбиков третьей очереди «Маяка Минска».

Общая сумма сделок составляла 2,42 млн рублей. Таких денег у Здункевича не было, что, однако, не помешало ему перевести все до единого квадратные метры в свою собственность. Дело в том, что по условиям договоров бизнесмен становился собственником квартир, оплатив первоначальный взнос в размере всего лишь 10%. Как такое возможно? По версии ГУВД, Здункевич вошел в доверие к руководителям компании «Зомекс Инвестмент» и убедил их внести данное условие в договоры купли-продажи.

Сразу после этого квартиры были выставлены на продажу по цене ниже рынка и были быстро раскуплены. Оставшиеся суммы долга «Зомекс» от Здункевича не получил. Не поступали деньги застройщику и от новых собственников: они были уверены в отсутствии каких-либо долгов. Многие жильцы вообще не знали, кто такой Здункевич, ведь с 2016 года некоторые квартиры перепродавались по два-три раза.

Совершенно непонятно, какой был смысл «Зомексу» заключать столь невыгодные для себя договоры. Как непонятно и то, почему застройщик не препятствовал последующим сделкам и переходу права собственности на квартиры от Здункевича к третьим лицам. По идее, меняющие собственников неоплаченные квартиры все это время должны были оставаться в залоге у застройщика, и он в конце концов мог наложить вето на совершение сделок. Наконец, неясно, почему застройщик, недополучивший в 2016 году около $1 млн, все это время не выдвигал исковых требований. Инициатором нынешнего судебного разбирательства стал вовсе не «Зомекс», а один из кредиторов Здункевича.

Кто такой Михаил Здункевич

40-летний фигурант уголовного дела оказался директором столичного ООО «МонолитСтройИнвест». В интернете об этой строительной компании писали лишь в 2012 году, когда она в качестве генподрядчика взялась достраивать печально известный дом на улице Берута, брошенный осужденным за мошенничество Сергеем Демчуком. За эти годы паркинг и офисная часть так и не были введены в эксплуатацию. Летом 2019-го фирма Здункевича ушла в процедуру банкротства, ее имущество (законсервированные машино-места в доме на Берута) уже выставлялось на торги…

Что решил суд?

Сначала было уголовное дело за неуплату налогов с продажи квартир (финансовая милиция насчитала около 170 тыс. рублей ущерба). Позже в отношении директора стройфирмы добавилась новая статья — «Мошенничество».

Рассмотрение дела в суде Фрунзенского района Минска началось в июне этого года.

По версии гособвинения, Здункевич злоупотребил доверием руководства компании «Зомекс Инвестмент», не погасил долг и тем самым нанес застройщику ущерб в особо крупном размере.

Прокурор запросил 10 лет лишения свободы в колонии усиленного режима, суд решил, что будет достаточно 9. Здункевич виновным себя не признал, приговор обжаловал. Повторное рассмотрение дела должно состояться в октябре.

Судьба директора стройфирмы наверняка не вызвала бы большой общественной огласки, если бы в деле не фигурировали квартиры, в большинстве из которых живут люди, совершенно непричастные к этой истории. После оглашения приговора гособвинитель заявил, что ставший жертвой мошенника застройщик имеет право потребовать возврата своих квартир. Выходит, добропорядочные покупатели рискуют потерять и жилье, и деньги?

«Сделка была чиста. Так в чем мы виноваты?»

Мы пообщались с жильцами нескольких квартир. Кто-то из них уже давно живет в «Маяке Минска», кто-то только заканчивает дорогостоящий ремонт.

— В конце 2017 года мы с женой находились в поиске вариантов улучшения жилищных условий. Смотрели объявления на сайтах и увидели эту квартиру. Ее продавал собственник с помощью агентства недвижимости, — мужчина по имени Владимир рассказывает, с чего все началось. — Сходили на осмотр — все понравилось. Проведение сделки через агентство лишь добавляло уверенности в ее чистоте. Риелторы проверили отсутствие обременений, претензий третьих лиц и каких-либо долгов. Поскольку квартиру мы покупали с использованием кредита, дополнительную проверку со своей стороны провел и банк. Ну и в БТИ тоже ведь не дилетанты работают — при регистрации сделки смотрели все документы. Все единогласно сказали, что никаких проблем с квартирой нет.

Подписав договор купли-продажи, Владимир стал полноправным собственником более 100 «квадратов» с шикарным видом на лесопарк и район Уручье. Квартира обошлась семье в $119 тыс. по курсу. Не так уж и дорого, учитывая расположение на одном из верхних этажей, но мужчина убежден, что на конец 2017 года цена была абсолютно рыночной.

— Это подтвердили и оценщики, которые делали заключение о стоимости для банка. И потом на нашем же этаже в то время застройщик продавал другую квартиру, которая была всего на $4—5 тыс. дороже нашей, — вспоминает Владимир.

Важный момент: квартиру мужчина покупал не у Михаила Здункевича (о существовании которого тогда даже не подозревал), а у женщины 1949 года рождения. Вероятно, она была вторым звеном в цепочке роковых сделок, а Владимир стал третьим…

Кредит постепенно выплачивался, ремонт в новой квартире благополучно подходил к концу, как вдруг в начале 2019 года Владимира вызвали в РУВД Первомайского района. Попросили предоставить документы на жилье.

— Следователь разъяснил: один из предыдущих собственников не заплатил налог с продажи, надо кое-что проверить, но вы, мол, понапрасну не переживайте, вам ничего не грозит. Ну мы и не переживали. И тут в конце мая получаем уведомление о запрете на отчуждение, а после узнаем, что наша квартира фигурирует в уголовном деле как предмет хищения. У нас, конечно, шок, и это состояние не отпускает до сих пор.

Истории других жильцов очень похожи. Оформление сделки через риелторов (агентства во всех случаях разные), запрет на отчуждение, тревожные месяцы ожидания. Кто-то продал свою «трешку» и вложил все деньги сюда, кто-то до сих пор выплачивает кредит.

Сосед Владимира, его тезка, выяснил, что стал четвертым собственником злополучной квартиры. Известно, что Здункевич продал первому покупателю 140 «квадратов» всего за $127 тыс. Тот быстро нашел нового покупателя и, видимо, неплохо наварился на сделке. Потом квартира снова поменяла собственника и нашему собеседнику досталась уже за $145 тыс.

Жильцы следили за судебным процессом, читали все публикации в СМИ, но так и не нашли для себя ответа на главный вопрос: что будет с квартирами?

— У «Зомекса» два пути: требовать со Здункевича недоплаченные деньги или забрать наши квартиры. Когда я попытался добиться конкретики, то получил официальный ответ, полный неопределенности. И это плохой знак, — делится переживаниями Владимир. — «Зомекс Инвестмент» буквально указывает, что застройщик сам, когда захочет, решит судьбу моей квартиры…

Что не так с делом по мнению жильцов

Пытаясь понять, что происходит, жильцы самостоятельно анализируют ситуацию, обращаются за помощью к адвокатам. На их взгляд, в деле есть несколько важных нестыковок. Владимир делится некоторыми рассуждениями:

— Во-первых, возникает вопрос о том, можно ли считать деяние Здункевича хищением. Ведь таковым, согласно примечанию к главе 24 Уголовного кодекса, признается противоправное завладение имуществом, а Здункевич стал собственником законно: исполнил договор о внесении предоплаты, после чего без возражений застройщика БРТИ зарегистрировало право собственности на его имя. Эта процедура публичная, сведения из нее доступны любому, сделать это тайно невозможно. Здункевич по передаточному акту получил от компании «Зомекс Инвестмент» квартиры во владение, пользование и распоряжение, что по делу никто не оспаривает. Поэтому главного признака хищения — противоправного завладения — на наш взгляд, нет. Так что если и искать преступление, то речь должна идти совсем про другую статью.

Более того, Здункевича одновременно осудили за уклонение от уплаты налогов по доходам за продажу квартир. Это значит, что государство признает выручку от совершенных им сделок объектом налогообложения. Иными словами, признает факт сделок, их действительность. Ведь на сбыт похищенного подоходный налог не насчитывают, иначе бы по каждому делу о краже, грабеже, разбое с виновных взыскивали бы подоходный налог.

Во-вторых, «Зомекс» — коммерческая организация. Риск неплатежа — обычный риск для предпринимательской деятельности. Что мешало должностным лицам «Зомекса» установить в договоре со Здункевичем условие о переходе права собственности после оплаты всей стоимости квартир? Что мешало потребовать обеспечения сделок купли-продажи хотя бы в виде поручительства или залога, как это обычно делается? Что мешало сразу после непоступления от Здункевича оставшейся части оплаты заявить к нему требования или обратиться в милицию? Ничего из этого, судя по информации о судебном процессе, сотрудниками «Зомекса» не сделано, хотя такие элементарные меры предотвратили бы ущерб.

Значит, либо в «Зомексе» знали, что Здункевич хочет быстрее продать квартиры, и сознательно дали ему такую возможность, что не позволяет говорить о нахождении «Зомекса» под влиянием заблуждения, либо в «Зомексе» не приняли элементарных мер для исключения рисков неплатежа, попустительствуя возможному возникновению ущерба. Но чья это проблема? Точно не наша.

Адвокат: «Не всегда формально законное решение будет справедливым»

Была ли возможность распознать проблемную квартиру на стадии покупки? Быть может, риелтор или регистратор допустили катастрофическую ошибку? Ситуацию комментирует адвокат Роман Юльский, знакомый с обстоятельствами дела:

— Есть стандартная методика проверки любых объектов недвижимости на «чистоту». Регистратор, риелтор либо нотариус пользуются общеизвестными электронными базами данных и устанавливают факты наличия каких-либо обременений, будь то арест, запрет на отчуждение и так далее. Они изучают предыдущие договоры купли-продажи, смотрят развернутые копии лицевых счетов. Не сомневаюсь, что в данном случае все процедуры были выполнены и никаких обременений выявлено не было. Ничего подозрительного не увидели ни агенты, ни регистраторы, ни банковские эксперты, одобрявшие выдачу кредитов. Вероятно, нигде не проходила информация о том, что один из предыдущих собственников до конца не рассчитался с застройщиком. А значит, не было и оснований предполагать, что застройщик заявит претензии.

Насколько велик риск потерять жилплощадь? По мнению адвоката, законодательство формально позволяет застройщику истребовать квартиры, если суд признает мошенничество.

— Если события будут развиваться именно так, застройщик, вероятно, будет требовать аннулирования первичной сделки и всех последующих государственных регистраций. А промежуточные звенья цепи в виде бывших собственников будут вынуждены спорить между собой, кто кому сколько должен денег, — говорит адвокат. — Вместе с тем при таком формальном подходе не стоит забывать, что мы имеем дело с жильем, а не с башмаками. Не всегда формально законное решение будет справедливым. Ведь как раз об этом недавно говорил президент на встрече с силовиками.

И если у коммерческой организации, у солидного застройщика есть иной путь выхода из этой ситуации (а он есть — взыскание денежных средств с господина Здункевича), то, наверное, справедливо было бы прибегнуть именно к нему. С нашей точки зрения, застройщик и Здункевич должны решить вопрос в своем узком кругу, а добросовестные приобретатели жилья не должны становиться жертвами чужих ошибок и противоправных действий.

Жена Михаила Здункевича: «Муж до последнего тянул лямку»

Нам удалось встретиться с женой арестованного Михаила Здункевича. Всех обстоятельств запутанного дела Снежана не знает, но некоторые моменты прояснить смогла.

— Эти квартиры были нужны Михаилу, чтобы продать их и вложить деньги в стройку дома на улице Берута, где его фирма являлась генподрядчиком. Он хотел поскорее достроить там офисные помещения, реализовать их и рассчитаться с долгами. Одна из квартир была уступлена кредитору, который отказался от недостроенного офиса. Муж всеми силами пытался достроить дом, изыскивал деньги, как только мог.

— Куда же делись деньги от продажи квартир, поступили ли они на стройку?

— Этого я знать не могу, но вряд ли этих денег хватило бы сполна. Объект на Берута очень сложный, он достался Михаилу вместе с долгами Демчука, без проектной документации, с массой недоделок, которые приходилось устранять. Это огромные затраты. Были проблемы с сетями… Знаю, муж еще рассчитывал на зарубежные инвестиции, но что-то не получилось, не по его вине.

Само собой, Снежана не верит, что ее муж провернул мошенническую схему. Но и не может толком объяснить, куда делись деньги.

— Это дело должно рассматриваться в плоскости гражданско-правовых отношений. Мошенничество — это завладение деньгами или имуществом заведомо обманным путем. Обмана тут не было. Михаил был на связи с застройщиком, не скрывался. Да имея такую сумму на руках, он мог свободно сбежать в Россию, но этого не сделал и не собирался. Кстати, застройщику он выплатил не 10% стоимости квартир, а 15%. Все это время муж действительно пытался достроить то «счастье» на Берута, которое досталось ему вместе с долгами и обязательствами Демчука.

Я шокирована приговором. Демчук в свое время кинул 128 семей с квартирами на Филимонова, оставил после себя кучу долгостроев по всему Минску, и ему дали 8 лет. А мой муж тянул лямку, пытался что-то достроить — и ему хотят дать 9…

Что говорит застройщик

Так все-таки, что будет с квартирами? Мы направили в компанию «Зомекс Инвестмент» запрос, чтобы прояснить этот волнующий вопрос. Поступивший ответ приводим без сокращений.

«Судебным решением признано, что ИООО „Зомекс Инвестмент“ является потерпевшей стороной, а гражданин Здункевич Михаил Григорьевич — виновным в совершении противоправных действий, но этот вердикт суда еще не вступил в силу.

Наша компания имеет право обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. Иск будет подан после вступления приговора в законную силу. Ущерб, нанесенный нашей компании, безусловно, будет возмещен.

Наша компания и впредь будет придерживаться практики применения отсрочки платежей при покупке квартиры. Некоторые правовые и экономические реалии побуждали нас пересмотреть стратегическое решение о введении многолетней беспроцентной системы погашения стоимости квартир лишь на основании паспорта и без поручителей. Но мы от рассрочки не отказываемся. Принципиальная позиция компании определяется тем, что у нас есть тысячи законопослушных клиентов, оформивших договоры и вносящих платежи в срок и в необходимом объеме. Они довольны сделанным выбором и приобретенными квартирами. И мы не хотим никого и впредь лишать этой возможности. Два отдельных случая попыток мошенничества (второй случай — дело Мгера Оганнисяна, о котором мы недавно писали. — Прим Onliner) никоим образом не повлияют на всю систему беспроцентной рассрочки, которая выстроена на нашем доверии гражданам. Ведь тем самым мы предоставляем каждому доступную возможность приобретения самого современного жилья, построенного в соответствии с мировыми стандартами.

Мы даже готовы предложить участвовавшим в злоупотреблениях покупателям, которым теперь по решению суда приходится покидать незаконно приобретенные квартиры, купить качественную недвижимость на общих условиях со всеми.

Будучи социально ориентированной компанией, мы приложили огромные финансовые усилия для создания и реализации программы, которая позволяет тем, кто нуждается в жилье и живет в съемных квартирах, получить собственную крышу над головой. При этом по беспроцентной рассрочке они выплачивают суммы, сопоставимые с теми, которые платятся за аренду чужой жилплощади. Также хотим напомнить, что в рамках нашей социальной ответственности мы предлагаем специальные льготы при покупке недвижимости для многодетных семей и людей с ограниченными физическими возможностями.

В ближайшее время компания пересмотрит внутренние процедуры контроля за исполнением договоров, чтобы исключить любую вероятность того, что в будущем сможет произойти новая попытка каких-либо злоупотреблений».

Перечитав письмо, мы все-таки задали уточняющий вопрос: правильно ли понимаем, что ущерб будет возмещен путем возврата квартир? Представитель застройщика лишь ответил, что позиция компании не требует дополнительных пояснений.

Ответ совсем не радует Владимира и его соседей по несчастью. Вот как мужчина комментирует ситуацию:

— Мы все еще верим в то, что здравый смысл восторжествует и у добросовестных собственников никто ничего забирать не будет. Ибо в противном случае создается опасный прецедент, который будет значить, что ни один покупатель квартиры на вторичном рынке не может быть спокоен: завтра узнаете из новостей, что ваша квартира много лет назад являлась предметом мошенничества первого покупателя, хоть все договоры были проверены массой субъектов и зарегистрированы в установленном порядке. Думаю, от решения этого вопроса зависит репутация компании «Зомекс Инвестмент», с чем станет ассоциироваться ее название: с выселением людей из законно приобретенных квартир либо с порядочностью и благородством.