«Квадратный метр будет и по $2500»

Эксперты рассказали, что ждет рынок жилья в Минске.

За последние 20 лет цены на жилье в Минске заметно падали и круто взлетали. Тот, кто в конце 90-х купил однокомнатную квартиру за смешные по нынешним меркам 8000 долларов, потом с удивлением наблюдал, как его недвижимость прибавляла в цене до 2008-го, когда такие квартиры продавались уже за $63 000. А тот, кто купил квартиру на пике цен, мог потом кусать локти, глядя, как его жилье дешевеет на глазах: сегодня, например, такая квартира стоит уже $44 000. При этом белорусу со средней зарплатой все это время купить жилье в столице было очень непросто.

Журналисты kp.by спросили у экспертов, как сегодня решить квартирный вопрос.

«Цена квадратного метра - две с половиной средние зарплаты?»

- В 1999 году квадратный метр в типовой минской однушке стоил $240, в 2008-м - уже $1905, что почти в восемь раз больше. А сейчас ценник - около $1300. Как формируются цены на жилье и стоит ли ждать новых взлетов и падений?

- Все эти 20 лет средняя цена квадратного метра примерно соответствовала средней зарплате, умноженной на 2,5, - говорит почетный председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. - В 1999 - 2000 годах средняя зарплата была 50 - 60 долларов, а в 2008-м ее подогнали под 700. Если сейчас зарплату уменьшить до $100, то я вас уверяю, что и квартиры будут стоить по $250 за квадрат. Но если зарплату поднимут до $1000 долларов, квадратный метр у нас будет стоить $2500. Главный фактор, который влияет на цену, - это реальные доходы населения. Также большую роль играет психологическое состояние людей. Как только нас начнут пугать, что строить жилье в столице больше не будут, то цены пойдут вверх, а если появится информация о строительстве новых микрорайонов, то цены снизятся. Конечно, есть и другие факторы - например, политическая ситуация в мире, стоимость нефти на мировом рынке… Но они играют не такую значительную роль.

- Как бы вы посоветовали сегодня решить квартирный вопрос - копить, переехать в город-спутник или, может, купить домик в деревне?

- Мировая тенденция показывает, что все значительные жизненные потребности человека - образование, медицинское обслуживание, возможности высокого заработка - сосредоточены в крупных городах. Поэтому уезжать из Минска в Смолевичи, Дзержинск или еще куда-то просто нелогично, особенно для молодых семей, где растут дети, которым нужно хорошее образование. Неспроста люди стремятся в большие города, например, в Токио живет 20 миллионов человек, в Нью-Йорке - 15 миллионов, в Москве - 12,5 миллиона. Там созданы условия для полноценной жизни человека. Подумайте, разве можно сравнить досуг в Минске и в Дзержинске, где вечером вообще некуда пойти? Не забывайте и об уровне медицинского обслуживания. Вот купите вы домик в деревне, кто вас там будет обслуживать? Если случится инфаркт или инсульт, в Минске «скорая» минут за 15 долетит, а в деревню будет добираться полчаса или час. А зимой, если дороги заметет снегом, может и вовсе не доехать.

«Если 10 лет платить кредит 14%, получится двойная цена квартиры»

- Как же купить квартиру в Минске? Может, взять кредит?

- На сегодняшний день кредиты, которые выдают под 14%, это тоже перебор. В Европе ситуация другая. Купить квартиру тому же немцу или французу тоже очень сложно, за два года он не накопит из своей зарплаты. Но там есть ипотечный кредит под 1 - 2%. Ты берешь кредит, завтра въезжаешь в новое жилье и потом 30 - 40 лет спокойно платишь свои 300 - 500 евро в месяц.

- При зарплате 2000 евро?

- Да, две или три тысячи евро. Хотя там и квартиры дороже, конечно. Но 1 - 2% - это нормальный кредит, а 14% - слишком большой. И все равно у нас люди берут такие кредиты, лезут в эту кабалу, надеясь, что за два-три года погасят. А если в течение 10 лет платить кредит 14%, получится двойная цена квартиры. Что тут можно посоветовать? Искать дополнительный источник дохода - найти вторую работу или поехать в другую страну подзаработать денег. Я прочитал (кстати, в «Комсомолке»), что белорусы едут работать в Польшу, в Литву, в Россию. Рассчитывать, что в нашей стране за зарплату можно решить жилищный вопрос, не приходится. Хотя в некоторых отраслях и у нас люди получают по $2000, и с таким доходом решить квартирный вопрос проще.

- Вы сказали, что у нас цена квадратного метра равна двум с половиной средним зарплатам. А в той же Германии какое соотношение?

- Примерно один к одному: средняя цена квадратного метра равняется средней зарплате. Главная причина высоких цен на жилье в Минске в том, что у нас создан очень небольшой жилищный фонд, еще с советских времен. И, к сожалению, у нас нет планов наращивания объемов жилищного строительства. Наоборот, есть планы снижения этих объемов, хотя в очереди нуждающихся стоит около 200 тысяч человек. А на Западе создан достаточно большой жилой фонд, и если возникает потребность в жилье, то объемы строительства резко увеличиваются - и жилищный вопрос решается. У нас он тянется десятилетиями, поэтому мы видим такое соотношение. Если бы государство решило увеличить объемы строительства в два-три раза в сжатые сроки, тогда бы соотношение поменялось и стало приближаться к тому, которое есть на Западе.

- Сейчас у нас сейчас такое соотношение - цена за квадратный метр равна средней зарплате - только для очередников…

- Да, потому что государство при строительстве для очередников не берет с застройщиков плату за землю, которую берет с коммерческих застройщиков. Гектар земли в Минске стоит примерно 2 миллиона долларов, там можно построить один-два дома. А затем эту землю нужно безвозмездно передать товариществу собственников. На Западе другая практика - участок, который покупает застройщик, становится его собственностью и приносит доход. Кроме того, на застройщиков в Беларуси ложатся серьезные расходы на инженерные сети, подключение к инфраструктуре, снос аварийного жилья… Поэтому у нас такая цена квадратного метра на рынке новостроек, а за новостройками подтягивается и вторичное жилье.

- Что-нибудь изменится в ближайшие годы?

- Судя по планам нашего государства, в ближайшие два года на рынке недвижимости ничего принципиально не поменяется. При этом с учетом инфляции цены потихоньку будут ползти вверх.

КСТАТИ

Двухкомнатные квартиры сейчас продаются лучше, чем однушки

- В сентябре средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире на вторичном рынке была $1340. Речь идет о квартире стандартных потребительских качеств - панельный девятиэтажный дом 70 - 80-х годов с кухней 7 квадратных метров, - рассказала Светлана Куделко, руководитель управления продаж вторичного рынка жилья агентства недвижимости «Твоя столица». - Если учесть, что средняя площадь такой квартиры - около 33 метров, то цена квартиры получается около $44 200. При этом однушку в Шабанах сейчас можно купить и за $39 тысяч. Кроме того, у людей есть интерес к жилью в пригороде - например, квартиры в Фаниполе, где квадратный метр в однокомнатной квартире с отделкой стоил $890, а без отделки - $820, мы продали достаточно быстро. Кстати, если раньше всегда продавалось больше однокомнатных квартир, то в последнее время тенденция изменилась - люди стали чаще покупать двухкомнатные квартиры, где немного ниже цена квадратного метра ($1240) и больше метраж.