Почему в «элитных» новостройках почти никто не живет?

Особенности национального рынка недвижимости в Беларуси.

Если бюджетная новостройка за какой-нибудь год заселяется людьми, обрастает велосипедами, колясками и соседскими дрязгами, то, взглянув на элитный жилой комплекс, начинаешь подозревать, что перед тобой «потемкинская деревня». Зачастую в таких домах проданы все квартиры, но вечерами в них не зажигается свет. Мы сфотографировали окна элитных домов, которые сданы в эксплуатацию больше года назад, поговорили с их жильцами и опросили всех возможных специалистов. Выяснилось, что покупать элитные квартиры и не жить в них — совершенно обычное дело для обеспеченных людей. Зачем это нужно, читайте ниже, пишет onliner.by.

Жилой дом «Времена года»

Для чистоты эксперимента мы фотографировали окна элитных новостроек в воскресный вечер — в то время, когда можно с наибольшей вероятностью застать дома всех жильцов. Поэтому результаты нашего эксперимента можно считать если не абсолютно точными, то близкими к тому. Конечно, 100% горящих окон можно наблюдать только в забитом под завязку общежитии. Но когда их меньше 20%, это заставляет задуматься. Все новостройки, о которых пойдет речь, почти полностью распроданы.

Надеемся, вы хорошо помните времена, когда кризис в Беларуси случался каждые три года, а элитные новостройки после сдачи в эксплуатацию могли еще несколько лет стоять пустыми. Так, в доме «У Троицкого» спустя два года жила всего одна семья. Каждая элитная новостройка тогда начинала свой путь в «сытые» времена и неизбежно попадала на какой-нибудь кризис. Обнаружив, как полегчало в карманах, потенциальные покупатели начинали ценить деньги больше бетона, а те, кто уже успел потратиться на бетон, не находили средств на венецианскую штукатурку, чтобы в него переехать.

— У меня было много клиентов, которые в красивые 2011—2012 годы построили элитную квартиру с намерением в ней жить, но последующие события в стране лишили их привычного высокого дохода, и покупатели, понимая, что они не потянут роскошную отделку, выставляли свои новостройки на продажу, — рассказывает агент по недвижимости АН «Пакодан» Леокадия Коптюк, которая специализируется на элитных квартирах.

С тех пор изменилось буквально все: и времена, и нравы, и престижные новостройки, и их покупатели. Последний кризис в Беларуси был пять лет назад. За эти пять лет в Минске построили гораздо меньше элитных домов, чем за предыдущие годы, зато квартиры в них продавались достаточно легко, и покупатели довольно быстро в них переезжали. Не так быстро, как нуждающиеся переезжают в панельную стройку от МАПИДа, но гораздо быстрее, чем во времена регулярных кризисов.

«Продал пентхаус в «Олимпик Парке», чтобы построить в соседнем доме такой же»

Первая очередь ЖК «Олимпик Парк» была сдана в марте прошлого года. Речь идет о трех домах по улице Ратомской (№30, 32, 34), квартиры в которых распроданы на 98%, однако большинство покупателей явно не спешат туда заселяться. Почему в «Олимпик Парке» почти никто не живет? На этот вопрос нам ответила жительница комплекса, которая вместе с мужем покупает и ремонтирует квартиры на перепродажу.

— В «Олимпик Парке» очень многие квартиры построены в качестве инвестиции. Хотя с момента сдачи дома прошло полтора года, сейчас в нашем подъезде заселены только четыре квартиры. Остальные либо ремонтируются, либо просто закрыты на ключ. Последних — около 30%. Инвестиция это или какая-то другая перспектива, судить сложно. Но в ближайшее время хозяева там точно жить не собираются.

Мы с мужем тоже строили квартиру для перепродажи, хотя ни я, ни мой супруг не связаны со сферой недвижимости или ремонта. У нас совершенно другие профессии, мы иначе зарабатываем свой хлеб. Но когда-то мы продали одну квартиру, построили следующую, чуть побольше, а потом вошли во вкус — и за 10 лет из обычной «двушки» перебрались в «Олимпик Парк». Предыдущая квартира ушла за хорошую сумму, поэтому доплата оказалась не очень существенной — около 15—20%. Вот так, с небольшой доплатой мы и переезжаем из квартиры в квартиру примерно раз в пять лет. Если делать это чаще, придется платить 13-процентный налог, так что стабильным источником дохода это, конечно, не назовешь, но немножко заработать можно.

Мы вкладываем деньги в квартиру на стадии котлована, а продаем готовую и с дизайнерским ремонтом. Для нас это привычная схема инвестиций. Большинство людей не хотят заниматься ремонтом и предпочитают купить сразу готовое жилье. А когда ты делаешь ремонт по накатанным рельсам, как мы с мужем, то заработок оправдывает затраченное время и риски.

Именно с такой целью мы купили квартиру в «Олимпик Парке». Сделали ремонт, чтобы перепродать, но потом нам стало жалко с ней расставаться. Мы попробовали в ней пожить и уже окончательно решили, что продавать ее в ближайшее время не будем.

Квартира довольно большая — около 130 «квадратов», но у нас были бригада строителей и заранее готовый дизайн-проект, так что мы сделали ремонт всего за пять месяцев и одними из первых заселились в комплекс.

Пожив пару лет в такой квартире, мы можем продать ее с небольшим плюсом и таким образом повысить уровень своего следующего жилья. Это выгодно, но нужно понимать, что ты берешь на себя определенные риски, и тщательно выбирать застройщика.

Мы были одними из первых, кто вступил в строительство ЖК «Олимпик Парк». Мы всегда делаем это на стадии котлована, когда квадратный метр стоит дешевле всего. К моменту сдачи дома квартира существенно подросла в цене, а когда все заселятся, подрастет еще больше.

Действительно, на начальной стадии строительства цена квадратного метра в «Олимпик Парке» стартовала от $1330 и доходила до $2200. Стоимость готового жилья в комплексе отличается от этих цифр. Например, обычная «двушка» общей площадью 67,6 кв. м на третьем этаже сейчас выставлена на продажу за $125 тыс. Если она будет продана без дисконта, каждый метр обойдется покупателю в $1850, и это безо всякой отделки.

— Четыре месяца назад в нашем подъезде на последнем этаже был продан пентхаус, — продолжает жительница комплекса. — Собственник построил его, сделал ремонт, пожил там пару месяцев и перепродал за хорошие деньги. Цена в объявлении была довольно высокой, но за каких-нибудь два месяца это объявление исчезло, а наш сосед сообщил, что съезжает. Сейчас в пентхаусе уже живут другие люди, а бывший сосед строит точно такой же в другом доме «Олимпик Парка». Я вижу перед собой массу живых примеров, свидетельствующих о том, что строительство квартир на перепродажу — это не наше с мужем ноу-хау. Многие люди так делают.

«Некоторые покупали квартиру в D3, чтобы сдавать иностранцам»

Напротив «Олимпик Парка» готов высотный жилой комплекс из трех монолитных «столбиков» на стилобате, который начал строиться в 2014 году, а сейчас в эксплуатацию сдается последний дом в его составе. Мы сосредоточимся на двух других, более ранних домах, младшему из которых уже исполнился годик. Горящие окна в них есть, но в пределах 15%. При этом во всем комплексе осталось только пять непроданных квартир. Почему же в проданных живет так мало народа?

— Был небольшой процент людей, которые изначально покупали квартиру для инвестиций: может быть, вторую или третью по счету, — поделились соображениями в офисе застройщика «СвитХоум». — Очень сложно такое отследить, поэтому говорить о конкретных цифрах мы, конечно, не можем. Но мы заметили, что некоторые покупатели брали квартиры для того, чтобы сдавать иностранцам.

«Парус»: живет примерно половина, но свет не включает почти никто

Количество людей, проживающих в «Парусе», товарищество собственников не отслеживает, но, по их оценкам, в доме реально обитаемы около половины квартир. Горящих окон гораздо меньше — те же 10—15%, несмотря на то что дом сдан в эксплуатацию еще в 2015 году. И даже если допустить, что в нем живет примерно половина собственников, остается неясно, почему за пять лет в него не заселились все остальные.

Напомним, застройщик «Паруса» «ИтераБелСтрой» после сдачи дома в эксплуатацию не сумел рассчитаться с некоторыми подрядчиками и кредиторами. 23 непроданные квартиры были переданы в качестве обеспечения по кредиту ОАО «БПС-Сбербанк». Как сообщила пресс-служба банка, последняя квартира была продана еще в начале 2017 года.

«Времена года»: дольщики ждали так долго, что решили вовсе не заселяться

Больше остальных на дом-призрак похожа новостройка «Времена года» на Киселева, 17, которую сдали еще в конце 2016-го. В доме 48 больших квартир (от 130 кв. м) с почти что панорамным остеклением, но горит всего полтора десятка окон. К тому же спустя три года с момента сдачи в эксплуатацию в доме остается пять непроданных квартир, еще 12 было реализовано в 2019-м.

Продажи шли вяло, потому что квартиры во «Временах года» действительно огромные и не каждому придутся по карману, а сам дом к моменту сдачи в эксплуатацию определенно вышел из моды.

Дело в том, что строительство ЖК «Времена года» началось еще в 2003 году силами бизнесмена Сергея Демчука, который через некоторое время был осужден на 8 лет с конфискацией — этот и другие проекты Демчука угодили в долгострой, а деньги дольщиков бесследно испарились. Спустя 14 лет после начала строительства «Времена года» все-таки были введены в эксплуатацию, но дольщики ждали так долго, что сейчас уже не спешат туда заселяться: с тех пор, как они закопали $2500—3500 за «квадрат» в котловане, их финансовое положение наверняка поменялось, и на роскошный ремонт 130-метровой квартиры средств хватает не у всех.

Какие еще могут быть причины?

Зачем покупать квартиру, если не собираешься в ней жить? Ответ на этот вопрос мы искали у застройщиков, специалистов рынка недвижимости и, конечно, самих покупателей. Вывести какую-то статистику и подогнать всех обеспеченных граждан под общий знаменатель, увы, не удалось: все они яркие индивидуальности.

Некоторые покупают элитное жилье с той же целью, что и любую другую статусную вещь: чтобы испытать радость обладания. При этом они не чувствуют никакой необходимости поскорее туда переехать: их вполне устраивает та квартира, в которой они живут. К счастью, жилье — это не наручные часы и не эксклюзивный автомобиль, которые теряют 30% стоимости, как только покидают пределы магазина. Его несложно продать. Тем не менее люди, подверженные импульсивным покупкам, могут потерять на этом деньги.

Все еще не редким является сценарий, когда в элитную квартиру вкладывают все сбережения, а на ремонт просто не остается средств. Иногда обеспеченные люди покупают престижное жилье «на вырост», иногда — для того, чтобы отдать ребенка в новую школу с хорошей репутацией. При этом семья продолжает жить в совершенно другом районе и даже не думает о переезде.

— Строительство элитных квартир с целью продажи — далеко не массовое явление, — считает агент по недвижимости Леокадия Коптюк. — За всю практику у меня был только один такой случай, да и тот «по касательной». Мне позвонил человек и перечислил свои объекты в престижных новостройках, которые совсем недавно введены в эксплуатацию. Сказал, что вложил деньги в котлованы, а сейчас хочет вернуть по максимуму. Я его проконсультировала, но в агентство он не пришел. Люди, которые строят квартиры для дальнейшей перепродажи, не хотят светиться в агентстве, предпочитая продавать их самостоятельно.

Дело в том, что за последнее десятилетие государство усилило контроль за доходами элит, и эти элиты несколько обеднели. В Беларуси почти исчезли люди, готовые платить за чистый пафос. Гораздо чаще встречаются те, кто выше пафоса ставит высокое качество постройки и не сорит деньгами в сторону «элитных» вариантов. Тем более что с точки зрения инвестирования разумнее купить три квартиры экономкласса, чем одну «элитную».

Сейчас основной целевой аудиторией престижных новостроек являются люди с активной жизненной позицией, которые хорошо зарабатывают, часто уезжают попробовать свои силы за рубеж и не знают, вернутся ли обратно.

У меня была клиентка, которая купила новостройку на проспекте Дзержинского площадью 118 «квадратов», а потом уехала работать за границу, и 10 лет квартира стоит неотделанная.

К тому же жилье элиты — это дома за городом, без соседей, с роскошной обстановкой и английским газоном, а квартира в городе идет лишь в дополнение к дому. В большинстве таких квартир по вечерам действительно не горит свет, и в этом нет ничего удивительного.