«Еще раз вякнешь — будет $40 тысяч вместо 18»

Россияне, отсудившие крупную сумму за купленный дом, снова готовят иск.

Не так давно СМИ рассказывали о нетипичном случае, произошедшем в Червене. Российские пенсионеры купили у белорусов частный дом и какое-то время были безмерно довольны совершенной сделкой, но в первую же осень начали жаловаться на недостатки, а вскоре подали на продавца в суд. После долгих судебных тяжб им удалось отсудить почти половину стоимости дома, однако на этом история не закончилась. Недавно продавец получил очередную бумагу: на женщину снова хотят подать в суд, пишет onliner.by.

Для тех, кто пропустил начало

Эта эпопея началась в 2017 году. Пара российских пенсионеров перебралась в Беларусь и решила пожить для себя. Нашли уютный домик в Червене, отдали за него $45 тыс. по курсу и заселились. Сперва они были довольны сделкой, но через несколько месяцев стали жаловаться на протекающую крышу, говорить, что со временем выявили конструкционные недостатки, и требовали от продавца решить проблемы. Когда конфликт перешел за черту взаимопонимания, россияне обратились в суд.

Судебные тяжбы длились более двух лет, после чего продавца обязали вернуть чуть больше 36 тыс. рублей. Более подробно о произошедшем можно почитать здесь.

Сейчас же конфликт получил предсказуемое продолжение: россияне снова грозят подать в суд, если продавец откажется выполнять их условия.

«Она будет судиться всю жизнь и по любому поводу»

Досудебную претензию Ольга Михайловна получила незадолго до новогодних праздников. В извещении говорилось, что продавец требует устранить проблему с замерзающей водой в бане и предоставить план системы водоотведения в течение 20 дней. Иначе — очередной суд. Бывшая хозяйка считает этот иск очередным поводом нажиться.

— Раньше на нашей улице не было ни одного колодца, а лет тридцать назад (как минимум) нам вели центральный водопровод. Люди тогда каждый за свои деньги провел воду, а потом «Водоканал» прошелся и поставил всех на баланс, чтобы мы могли платить по счетам, — объясняет Ольга Михайловна.

— Планов водопровода тогда никто не делал — ни один человек на улице. Потому что время было другое. Их и сейчас ни у кого нет — все и так знают, где лежат трубы.

Вопрос с баней прошлая хозяйка тоже не считает проблемой: она уверена, что в мороз любой трубопровод может замерзнуть, если его долго не эксплуатировать.

— Эту баню мы сделали из сарая по ее просьбе. Там по документам и сейчас сарай. Мой Витя, он строитель, согласился помочь. Мы с ним месяц ее делали по их прихоти: я до ночи обшивала вагонкой, красила там все, проводку воды делали — хотели как лучше. Им все нравилось. А теперь они говорят, что у них вода мерзнет. Так ты дом не топи две недели — у тебя и там вода замерзнет.

В последние несколько недель бывшие хозяева дома стучатся во всевозможные кабинеты с просьбой вмешаться. Ольга Михайловна попала на прием в администрацию Лукашенко, обратилась в Генеральную прокуратуру и Минюст.

— В администрации Лукашенко мы показали статью о нашей ситуации, там ее при нас прочитали, а потом направили письмо в областную прокуратуру с требованием разобраться в ситуации. Наш адвокат считает, что эксперт, который делал заключение для суда, лишь высказывал личное мнение и это не может считаться заключением. И к риелтору у нас много вопросов, поэтому, надеюсь, во всем этом разберутся.

Эта Надежда еще на суде мне сказала: «Еще раз вякнешь — будет $40 тыс. вместо $18 тыс.». Она добивается того, чтобы отбить всю стоимость дома, и будет судиться всю жизнь и по любому поводу. Мы предлагали расторгнуть договор: вернуть нам дом в обмен на полную сумму. Но они же отказываются, говорят, что дом им нравится.

«Просто не надо дураков искать, халтурить и чисто на продажу делать»

На устранение недостатков новые хозяева дали продавцу 20 дней. Уже 10 января Надежда Ивановна планирует подавать очередное исковое заявление, которое даст старт еще одному процессу.

— Они мне эту баньку в сарае организовали и сделали «подпитку» от дома, чтобы туда вода шла. Видимо, трубы недостаточно заглублены, поэтому, когда наступает зима, вода замерзает. Я воду туда на руках ношу, в эту баньку.

Я обратилась в водоканал, чтобы они мне утеплили, но мне сказали: «Мы не можем по всему огороду за этими трубами гоняться. Нужна схема». Вот я и написала, чтобы она предоставила мне схему или сама утеплила трубы, — говорит пенсионерка и добавляет, что таким образом пытается обезопасить себя на случай аварии. Сколько будет стоить решение вопроса, женщина не интересовалась.

— Человек должен был дураков не искать. Понимаете? Она просто нашла не тех. Я хочу, чтобы дом у меня был «игрушечка». Даже сейчас выходишь на улицу — у всех снег лежит ровно, а у меня с перепадами. То есть черепица неровно уложена. Не надо дураков искать, халтурить и чисто на продажу делать. Я немалые деньги заплатила.

— Вы уже отсудили 36 тыс. рублей. Это почти половина стоимости дома. Если руководствоваться не только законом, но и принципами совести, справедливо ли требовать еще какие-то деньги?

— Я не требую деньги. Пусть придет и сделает так, как оно должно быть. Вот если не придет, я буду требовать деньги. Я все по правилам делаю, я никогда не вру.

— Ольга Михайловна утверждает, что у вас в России было девять выигранных судов. Они тоже касались недвижимости?

— Я не знаю, где она взяла девять судов. Я просто один раз на директора подавала в суд, где работала. Второй раз подавала на мужчину, с которым работала. Ну, если люди недобросовестные, они же должны за это отвечать!

В каких случаях можно рассчитывать на компенсацию за выявленные недостатки?

У покупателей недвижимости нередко возникают вопросы к качеству строительства уже после совершения сделки, однако до суда дело доходит только в исключительных случаях. Юрист Татьяна Ревинская объяснила, в каких случаях покупатель может рассчитывать на компенсацию ущерба.

— Действительно, бывают ситуации, когда после заключения договора купли-продажи дома (квартиры) выясняется, что у недвижимости есть скрытые дефекты. Скрытые дефекты — это недостатки, которые не обнаружили себя при осмотре (даже неоднократном) и проявились по истечении некоторого времени после покупки недвижимости. Типичные примеры — повреждение стены плесенью, что было скрыто обшивкой гипсокартона; течь кровли (особенно в осенне-весенний сезон, когда идут дожди); недочеты в конструкции дома, что влияет на его использование по назначению.

При заключении договора купли-продажи недвижимости важно указывать в договоре все известные дефекты, поскольку впоследствии в возможном судебном споре очень важное значение будет иметь то, знал ли покупатель о дефектах в момент заключения договора купли-продажи.

За явные дефекты продавец отвечать не будет, поскольку считается, что покупатель знал о них и приобрел недвижимость уже с ними. Хотя если продавец заверит покупателя об отсутствии явных недостатков, скроет их от покупателя, то он будет отвечать и за явные дефекты. Иначе обстоят дела с ответственностью продавца за скрытые дефекты, то есть за те дефекты, которые в момент покупки недвижимости уже существовали, не являлись явными и были обнаружены впоследствии.

Поясню на примере. После покупки дома, которая имела место в летний период, обнаруживается, что отопительная система дома не работает. В случае если будет установлено, что данный дефект имелся до передачи недвижимости покупателю, это будет считаться скрытым дефектом и продавец в этом случае будет нести ответственность. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате поломки после факта передачи дома, то продавец не будет отвечать за данный недостаток, поскольку этот дефект на момент заключения договора купли-продажи и приемки-передачи недвижимости отсутствовал.

Что же делать если обнаружился скрытый дефект дома или квартиры? Во-первых, следует незамедлительно сообщить об этом продавцу, направив последнему письменную претензию (последующее общение рекомендуется также вести письменно), в которой необходимо указать на наличие скрытого дефекта и предложить урегулировать вопрос одним из способов, указанных в статье 445 ГК: можно потребовать у продавца устранить скрытый дефект или попросить пропорциональную скидку с покупной цены. В случае отказа покупатель может самостоятельно произвести ремонт выявленных недостатков, а затем предложить продавцу возместить стоимость ремонтных работ.

В случае когда скрытый дефект не подлежит устранению либо дом не может быть использован по назначению ввиду наличия такого существенного и/или неустранимого дефекта, покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата всей покупной цены дома.

При неразрешении ситуации мирным путем покупатель вправе обратиться в суд. Как правило, при разрешении подобного рода споров судом назначается судебная строительно-техническая экспертиза, выводы которой дадут ответы на вопросы о наличии/отсутствии скрытых дефектов; времени и причинах их возникновения; возможности устранения скрытых дефектов; стоимости работ по устранению скрытых недостатков. В зависимости от установленных судом обстоятельств, подтвержденных совокупностью доказательств, будет принято соответствующее решение.