Помощь очередникам: не всем и не скоро

Жилье — вторая по остроте после забот с доходами проблема для белорусов.

Лидеры по ее остроте — минчане. Что нам обещали, как исполнили, кто сейчас может построить жилье и станут ли квадратные метры доступнее в ближайший год?

В Литве и Польше у работающих граждан давно нет проблем с жильем. Любой работающий человек со средним по стране доходом может взять ипотеку на 30 лет под 1,7—2,4% годовых. Беларусь не пошла за цивилизованным миром, и как следствие — сотни тысяч белорусских семей не имеют полноценного жилья. Но нам все время что-то обещают.

Что обещали и что обеспечили?

Обещанию поддерживать нуждающихся в жилье уже не один десяток лет.

Чтобы обычному белорусскому очереднику построить жилье (не бесплатно, а по себестоимости квартиры плюс 5% прибыли госзастройщика), нужно ждать годами, а в случае с Минском — десятилетиями. Очередь сокращается (в том числе потому, что кто-то уезжает из страны, кто-то и вовсе не доживает до приглашения построиться), но все равно огромная. В середине 2019-го на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий было 664 тысячи человек, из них 195 тысяч — в Минске.

Недавно председатель Мингорисполкома г-н Сивак снова намекнул, что общая очередь начнет двигаться, будут строить жилье для всех. Правда, после того, как построят для всех многодетных. Напомним, в Минске уже 10 лет подряд не могут направить «на строительство» всех тех, кто стал на учет нуждающихся еще до развала СССР. Более-менее бодро продвигаются только отдельные очереди — многодетных и силовиков.

Ситуация давно всех раздражает, но выбора у большинства нет, поскольку нет доступных (как в уже упомянутых Польше и Литве) ипотечных кредитов.

Впрочем, у каждого свое представление о доступности. В сентябре 2019-го вице-премьер Владимир Кухарев рассказывал: «У нас уже в течение двух лет доступная процентная ставка по кредитам, которая тоже позволяет населению активно при помощи кредитных ресурсов и собственных сбережений участвовать в строительстве».

Да, в 2017 году ставки по кредитам перестали быть запредельными — читай, вернулось жилищное кредитование. Сначала под 17% годовых, потом ставка начала постепенно снижаться. Но назвать доступным кредит под нынешние 12,47% годовых (при подсчитанном Белстатом росте реальных доходов населения менее чем на 7%) по-прежнему сложно.

Объяснение этому традиционное: дескать, долгосрочное кредитование в Беларуси — рисковое вложение для банков, ведь риски закладываются в стоимость кредитов.

Второе популярное обещание — запустить ипотечное кредитование. В сентябре вице-премьер Владимир Кухарев рассказал, что уже «… подготовлены и согласованы проекты указов об ипотеке и строительно-жилищных сбережениях. Правительство ожидает, что они будут приняты в нынешнем году».

Ипотека в развитых странах — это кредит на недвижимость на 30—40 лет под залог самой недвижимости. Как сейчас кредитуют граждан большинство банков? Либо под поручительство не менее двух физлиц, либо под залог недвижимости плюс поручительство. Но как минимум один банк готов предоставить кредит только под залог недвижимости.

То есть формально ипотека в стране и без дополнительных указов существует. Просто 20-летняя, «коротенькая» и дорогая. Можно только предположить, что разрабатывают какую-то особую ипотечную программу для очередников, например, под залог недвижимости и на те же 30 лет? 2019-й закончился, указ, про который говорил вице-премьер, так и не озвучили, что в нем заложено — по-прежнему тайна.

Тем не менее ситуация с улучшением жилищных условий не выглядит патовой. Люди копят и берут дорогие кредиты: за них приобретаются до 50% квартир в столичных новостройках и до 25% — квартир на вторичном рынке.

Кто сейчас может себе позволить купить квартиру в Минске?

Однокомнатная квартира типовых потребительских качеств (35 квадратных метров, в панельном доме в развитом микрорайоне) стоит порядка 100 тысяч рублей. Кредитный калькулятор Беларусбанка показывает, что ежемесячный платеж при кредите в 60 тысяч рублей — почти 900 рублей. По факту семья из двух работающих человек, получающих среднюю по Минску зарплату и накопивших самостоятельно (или взявших у родственников) 40 тысяч рублей, может обзавестись «однушкой» и не голодать, выплачивая долг банку.

Но уже среднестатистической семье с ребенком, а то и двумя, тянуть кредит будет куда сложней. Впрочем, если она стоит на учете нуждающихся как молодая семья, после покупки квартиры в кредит государство даст послабление в виде налогового вычета (читай, из доходов кредитополучателя на несколько лет перестают вычитать подоходный налог, зарплата подрастает на 13%). Молодым семьям с детьми полагается и помощь в погашении части основного долга по коммерческому кредиту.

Труднее всего семьям с детьми, которые не могут стать на очередь и не могут похвастаться среднестатистическими доходами. Им очень сложно накопить стартовую сумму для вхождения в кредитование, сложно получить достаточную сумму в кредит и дальше — этот кредит погашать.

Большинство среди тех, кто покупает двух- и трехкомнатные квартиры, — это люди, у которых есть что продать. Например, свои однокомнатные «хоромы».

Улучшить жилищные условия стало в последний год действительно проще. Средняя доплата за «дополнительную комнату» — около 40 тысяч рублей. Если взять такую сумму в кредит, ежемесячно придется отдавать порядка 600 рублей, что уже не так сильно давит на бюджет семьи.

Как так: В Минске будут меньше строить?

Недавно председатель Мингорисполкома высказался: «В последние годы в большем объеме строилось коммерческое жилье, мы отдавали площадки инвесторам. Но такое жилье не распределялось для нуждающихся, не работали механизмы субсидирования, поддержки. Теперь долю коммерческого жилья в общем объеме будем уменьшать».

Это высказывание могло бы напрячь тех, кто мечтает о своих квадратных метрах в новостройке. Но оптимистичная «угроза» усиления социальной поддержки в строительстве гасится отсутствием денег на ее реализацию. Собственно, социальное строительство сокращалось (а коммерческое наращивалось) именно потому, что финансов на поддержку очередников не хватало. И сейчас они не появились.

Запланированные объемы строительства в Минске на 2020 год — 630 тысяч квадратных метров, это на 40 тысяч меньше, чем в 2019-м. Читай, на четыре панельных дома.

По данным Белстата на этапе строительства в Минске находится более 1,5 миллиона квадратных метров, которые будут введены в эксплуатацию в 2019 — 2021 году. Если перевести эту цифру в квартиры, выходит 25 тысяч штук. Кроме того, в разработке находятся площадки под строительство в 2022—2026 годах не менее 1,4 миллиона квадратных метров.

В них — и будущие дома коммерческого жилого массива «Минск-Мир», и коммерческие новые кварталы на сотни тысяч квадратных метров у метро Грушевка и Михалово, и дома в Новой Боровой, и жилой комплекс Левада на Нововиленской, и застройка в Лебяжьем. Вряд ли Мингорисполком будет искусственно тормозить скорость ввода строящихся домов в эксплуатацию.

А вот регулировать свои стройки город может. Напомним, власти обещали возводить для очередников кварталы в Лошице, осваивать Ноттингем (на Колодищанском полигоне хотят в ближайшие годы построить миллион квадратных метров, это жилье для 50 тысяч человек). Мало того, нужно исполнять наказ президента — жилье для очередников в Смолевичах. А еще попробовать заняться блокированными домами для нуждающихся в том же Соколе, ведь президент подписал соответствующий указ, разрешающий это делать за деньги очередников-дольщиков.

Чего ждать?

Начался 2020-й со сложных переговоров с основным торговым партнером Беларуси — Российской Федерацией. И под жирным вопросом сейчас все прогнозы по экономической стабильности в стране. Если доходы населения снизятся, снова разгонится инфляция, и тогда можно будет забыть о кредитах даже под нынешние 12,47%. Цены на недвижимость к концу года пойдут вниз — но это обрадует только тех, кто уже имеет солидные накопления в валюте.

Такое мы уже дважды проходили: в кризис страдают лишь небогатые граждане.

Если же кризиса не случится, будем наблюдать сценарий, выстроенный еще в середине 2019-го: рынок стабилен, цены на жилье стабильны, реальные доходы почти не растут, но и не проседают.

Рассчитываем на свои силы, копим, строим планы и ждем подарка к президентским выборам — например, снижения ставки по коммерческим кредитам на жилье хотя бы для нуждающихся (такое уже было, чем эти выборы должны отличаться?).

Кстати, один предвыборный подарок президент сделал на днях: своим указом потребовал ограничить прибыль застройщиков (долевое строительство или строительство через покупку жилищных облигаций) пятью процентами. Чтобы «оздоровить рынок».

«Мы отдадим строить жилье тем, кто хочет строить, грубо говоря, с пятипроцентной рентабельностью, с меньшими затратами, с более низкими ценами. Мы не будем отбирать — частные, государственные. Вот цена — в нее надо вложиться. У нас не богатые люди, чтобы платить двойную цену за жилье и помогать толстосумам набивать карманы», — сказал президент.

Народу эта мысль не может не понравиться! Цены на жилье действительно высоки.

Но есть несколько но.

Указ еще не опубликован. Действие его не будет распространяться на начатое строительство и на строительство домов, стартовавшее в течение полугода с момента вступления указа в силу. То есть президент не ущемит интересы уже вышедших на стройплощадки застройщиков, они будут работать по своим планам. В том числе и самый крупный — Дана Холдинг. Напомним, это компания братьев Каричей, сербских друзей президента, которая на бесплатной земле строит за счет будущих жильцов огромный (3 миллиона квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости) комплекс Минск-Мир. Строит с гигантской прибылью и даже не стесняется выставлять ценник в евро по курсу Нацбанка.

Теоретически указ, если не будет отменен, может привести к появлению недорогого панельного жилья в Минске, но точно не в 2020-м.

А в 2020-м при позитивном прогнозе для экономики дальше наблюдаем развитие тенденций, которые наметились в 2019-м.

Это небольшой рост цен в коммерческих новостройках. Рост, обусловленный как раз стабильными доходами населения, которое любит новое жилье и готово за новизну доплачивать. На рынок будут выходить более комфортные дома — а значит, и растущий средний ценник будет объясним.

Постепенно, до 5% за год, подрастут цены на вторичном рынке (потому что «вторичка» не может существенно отрываться в цене от новостроек, даже чисто психологически).

И дальше будет увеличиваться количество семей, продающих маленькое жилье, чтобы купить нечто попросторней. Это даже не экономическая тенденция, а демографическая — население столицы сейчас слабо подпитывается молодыми «понаехавшими», оно взрослеет и нуждается в более качественном жилье.

Старение минчан, кстати, влияет и на тенденции в загородной недвижимости. Эксперты отмечают: стремительно растет предложение старых домов в 50-километровой зоне вокруг столицы. Наследники в загородной недвижимости не нуждаются, им нужны деньги на улучшение жилищных условий непосредственно в Минске. Избыточное предложение уже давит на цены — они начали снижаться. И эта тенденция будет усиливаться вне зависимости от того, будут в экономике потрясения или нет.

Наталья Литовская, «Свободные новости»