Минчанка купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы

Женщину могут выселить на улицу с 4-летним ребенком.

«Нахожусь в безвыходном положении и в ближайшее время останусь на улице с несовершеннолетним ребенком, которому 4 года», — так начала свое письмо в редакцию onliner.by Татьяна. Три с половиной года назад минчанка купила скромную «двушку» на улице Кижеватова. Проверкой квартиры занималось агентство недвижимости, договор купли-продажи регистрировался в БРТИ. Законность сделки не вызывала никаких сомнений, но теперь суд требует освободить отремонтированную квартиру. А виной всему — чужая ошибка.

«Двушка» за $35 000

— Одно время мы с мужем жили в общежитии, потом на съемной квартире. Совместная жизнь не заладилась еще до рождения ребенка. В конце концов вышло так, что мы с дочкой остались в Минске одни, — рассказывает Татьяна. — Были кое-какие сбережения, и я решила потратить их на покупку пусть небольшой, но своей квартиры. Смотрела в интернете объявления, в том числе на сайте агентства недвижимости «Мольнар», и там среди самых дешевых увидела вот эту «двушку» на Кижеватова. Всего $35 000 — редкость по тем временам. Я позвонила, меня пригласили на просмотр.

Одной из самых дешевых в Минске квартир оказалась «двушка» площадью 39,5 кв. м в старом двухэтажном доме на улице Кижеватова. Без балкона, зато дом после капитального ремонта. Квартиру показывал агент по имени Александр, который работал по доверенности продавца.

— Квартира, конечно, была в удручающем состоянии. Все старое, потрепанное. Но все-таки две комнаты и кухня немаленькая — 7,5 метра. Что я еще могла купить за такие деньги? — Татьяна вспоминает, как принимала судьбоносное решение летом 2016 года. — Александр говорил, что собственник хочет поскорее продать квартиру, доставшуюся ему по наследству от умершей матери, и переехать за город, куда-то в Гродненскую область. Еще от агента я узнала, что этот мужчина полгода назад вышел из тюрьмы. Этот факт насторожил, но агентство, название которого на слуху, внушало доверие: они же все проверяют.

Через неделю Татьяна собрала нужную сумму и приехала на подписание договора в «Мольнар». Пересчитали деньги, дали подписать документы. Еще $1000 Татьяна заплатила за риелторскую услугу. А потом поехали в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

— Там я впервые увидела хозяина квартиры, Николая. Помню, как спросила, зная о его прошлом: «Вы осознаете, что, поставив свою подпись, больше не сможете попасть в квартиру, что она будет принадлежать мне?» Он заверил, что все понимает и что у него уже есть дом. Когда все формальности были соблюдены, я получила ключи и вышла за дверь. И там накатила волна счастья — вам не передать: наконец-то у меня своя квартира.

«Эта квартира не продается»

После заключения сделки Татьяна начала готовиться к ремонту, подбирала обои, межкомнатные двери. В один из дней приятные хлопоты были омрачены неожиданным инцидентом.

— Где-то через месяц я приезжаю на Кижеватова, а в двери записка: «Эта квартира не продается» — и номер телефона. Звоню, отвечает женщина средних лет. «Что за шутки?» А она в ответ: «У меня есть завещание. Мой двоюродный брат не имел права продавать квартиру. Мы с вами будем судиться».

Сразу же звоню агенту Александру. Один раз, второй, третий — он не снимает трубку. У меня уже руки трясутся от стресса. Оказалось, тогда он был за границей, а потом сам перезвонил: «Татьяна, я в курсе. Тут такое дело, вы не переживайте. Спокойно живите, а мы как-нибудь этот вопрос уладим».

С тех пор загадочная наследница и агент Александр исчезли из жизни Татьяны. Не было больше ни записок, ни телефонных звонков. Женщина успокоилась, занялась ремонтом. Прошло почти три года. Та неприятная история почти забылась, как вдруг в один из майских дней 2019-го почтальон принес заказное письмо с повесткой в суд.

Что выяснилось в суде

На суде Татьяне предстояло узнать историю квартиры и цену чужой ошибки, из-за которой она рискует потерять квартиру и остаться без денег.

А выяснилось вот что. Квартира в доме на Кижеватова принадлежала пожилой женщине, Антонине Петровне. У нее были сын Николай Николаевич (тот, который сидел в тюрьме) и племянница Нина Михайловна. В 2005 году пенсионерка завещала квартиру своей племяннице, а в 2008-м умерла в возрасте 84 лет. Вскоре после смерти своей тети Нина Михайловна обратилась в нотариальную контору №2 Октябрьского района Минска с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию. Свидетельство на руки она не забрала и квартиру в свою собственность не оформила. Как поясняла суду, «из-за отсутствия свободного времени и желания подождать освобождения Николая из мест лишения свободы».

Из материалов дела следует, что ни мать, ни двоюродная сестра не сказали Николаю о завещании. Выйдя из тюрьмы, в июле 2016 года он обращается в ту же нотариальную контору, где ему выдают свидетельство о праве на наследство как ближайшему родственнику умершей матери. В июле того же года Николай на правах собственника продает квартиру Татьяне. Ну а спустя месяц, как мы уже знаем, Татьяна находит записку от Нины Михайловны.

Как Николай получил право на наследство, если квартира целиком была завещана его двоюродной сестре? Роковой стала ошибка нотариуса. Специалист невнимательно изучила записи в книге учета наследственных дел и не увидела, что квартира уже была завещана другому человеку.

Что решает суд? Признает недействительным свидетельство Николая о праве на наследство, признает недействительным договор-купли продажи и регистрацию перехода права собственности к Татьяне. Право собственности на квартиру признается за Ниной Михайловной в порядке наследования по завещанию.

«В чем моя вина?»

— Судья опрашивала нотариуса. Молодая девушка, постоит, покрасуется. Объясняет, мол, была беременна в то время, рассеянное состояние. Отделалась выговором на работе. Ей выговор, а мне ее ошибка жизнь ломает, — говорит Татьяна. — Наследница тоже не без греха: почему вовремя не зарегистрировала за собой право собственности? Почему ничего не рассказала о завещании своему двоюродному брату? Все такие виноватые, а страдаю я одна.

Никак не пойму: в чем моя вина? Это была рискованная сделка? Нет. Я не в подворотне нашла продавца, а обратилась в солидное агентство, заплатила за проверку квартиры. Мне были предоставлены все документы, в том числе справка нотариуса, подтверждающая, что продавец — единственный наследник. Никаких сомнений в законности сделки не возникло и у специалистов Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.

— Может, решение суда и законное, но справедливым я его назвать точно не могу, — продолжает Татьяна. — Судебные инстанции оставляют меня и ребенка без квартиры и возможности спокойно жить дальше, поскольку перспектива возврата денег призрачная, а возможности приобрести иное жилье у меня нет. Я одна воспитываю дочь, помочь некому, родители — пенсионеры и живут не в Минске.

Городской суд оставил в силе решение районного. Сейчас последняя надежда Татьяны — на Верховный суд.

Агентство: «Сделали все, что в наших силах»

Ситуацию комментирует директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин:

— К сожалению, у агентств недвижимости нет права ознакомляться с информацией, содержащейся в наследственных делах: по закону о нотариате к этим данным имеет доступ ограниченный круг лиц, и риелторы в их число не входят. Со своей стороны агентство сделало все, что в его силах, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. По нашим запросам были получены все необходимые справки и документы, ничто не препятствовало совершению сделки. Однако из-за ошибки нотариуса квартира стала предметом судебного разбирательства. Непонятно, почему нотариус, выдавая свидетельство о наследстве по закону сыну умершей собственницы, не проверила записи по наследственному делу. Непонятно также и то, почему наследница по завещанию вовремя не получила свое свидетельство и не зарегистрировала свое право на квартиру.

Конечно, каждый человек может допустить ошибку, но на такие случаи предусмотрены страховые фонды. Здесь налицо страховой случай, и пострадавшие от чужой ошибки должны быть защищены в соответствии с законодательством. Поэтому полагаю, что суд вынесет справедливое и законное решение.

Возможна ли страховая выплата?

Как нотариус мог допустить ошибку, возможно ли повторение такой истории и полагается ли Татьяне страховая выплата? Мы попросили высказаться председателя Минской городской нотариальной палаты Елену Метельскую.

— До января 2017 года все записи об открытии наследства фиксировались в книгах учета наследственных дел. Это рукописные бумажные носители, практика ведения которых существовала с давних времен. Когда кто-либо из наследников обращался за свидетельством о праве на наследство, нотариусы по этим книгам поверяли, не открывалось ли ранее наследственное дело в отношении умершего. И вот на этом этапе случился человеческий фактор: по невнимательности нотариус не увидела, что наследственное дело уже было заведено, и ошибочно выдала свидетельство сыну умершего наследодателя.

Надо отметить, что три года назад риск подобных ошибок был сведен к нулю. С 1 января 2017 года в стране заработала единая электронная система учета нотариальных действий и наследственных дел. Электронный реестр дал возможность избежать ситуаций, когда после ухода из жизни одного и того же человека открываются два наследственных дела.

— Какую ответственность за совершенную ошибку несет нотариус?

— Давайте разбирать ситуацию по шагам. Если судом сделка признается недействительной, то согласно статье 168 Гражданского кодекса каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Покупатель Татьяна должна получить свои деньги, а квартира должна вернуться продавцу Николаю и в дальнейшем перейти наследнице по завещанию. Права Татьяны будут восстановлены, когда она получит всю сумму. И важно отметить, что решение суда должно исполняться обеими сторонами.

— Но денег у продавца может уже не быть…

— Если ставить вопрос об ответственности нотариуса, то она, естественно, существует. Каждым нотариусом обязательно заключается договор страхования гражданской ответственности на случай причинения им вреда третьим лицам в результате ошибки. Лимит ответственности — не менее тысячи базовых величин. Более того, Белорусская нотариальная палата заключает дополнительный договор страхования на сумму, которая превышает 1000 базовых.

Выплаты по страховке возможны, если в суде будет установлена причинно-следственная связь между действиями нотариуса и причиненным вредом. Насколько я понимаю, в данном судебном споре, инициатором которого выступала наследница по завещанию, вопросы страхования ответственности нотариуса не поднимались. Но Татьяна имеет право обратиться за защитой своих прав в суд.

В этой истории не хватает комментария еще одного действующего лица — наследницы по завещанию. Мы узнали номер телефона и позвонили по нему. «Вы ошиблись. Это не Нина Михайловна», — таков был ответ. Что ж, номер действительно мог измениться. Если наследница пожелает связаться с редакцией и высказать свою точку зрения, мы готовы дополнить статью ее комментарием в любой момент.