Как пара минчан заработала на сдаче «бабушатника» $ 40 000

10 лет назад минчане купили однокомнатную «хрущевку» и не пожалели.

Пара минчан 10 лет назад купила однокомнатную «хрущевку» в Зеленом Луге. Все это время квартиру, которую ребята сами называют «бабушатником», они сдают в аренду, принципиально не делая в ней даже косметического ремонта. Александра (имя изменено) прислала realt.by историю, о том, как за 10 лет этот «бабушатник» со скромными стартовыми возможностями (без балкона, с советскими коврами и линолеумом) смог себя окупить и вот-вот начнет приносить своим владельцам прибыль.

«За однокомнатную „хрущевку“ без балкона получали 400 долларов в месяц»

В 2010 году мы с мужем стали владельцами минской недвижимости. Благодаря помощи родственников и некоторым собственным накоплениям, нам удалось приобрести однокомнатную квартиру в районе Логойского тракта — Калинина. Звучит отлично. В реальности же мы купили одну из самых недорогих на тот момент квартир в нашем районе. Стандартная «хрущевка», 1-й этаж, отсутствие балкона. Плюсом новой квартиры было минимальное количество ковров и наличие действительно неплохого ремонта в санузле. Так как до этого мы уже насладились интерьерами десятков разнообразных «хрущей», данный вариант подкупил именно аккуратностью. В квартире была маленькая простая кухня, «не вырви глаз» обои, хороший (не порванный) линолеум. Эти самые «апартаменты» площадью 31 метр мы купили за 42 тысячи долларов в эквиваленте — хозяин хотел за них чуть больше, но пару тысяч нам удалось сторговать.

Так как квартирный вопрос не стоял перед нами слишком остро, решили приобретенную квартиру сдавать. Если вернуться в 2010 год, то вы вспомните, что тогда в Минске не было и половины существующих сегодня отелей, а те, что были — навевали воспоминания о скучном БССР-овском прошлом. Неудивительно, что бизнес по сдаче квартир на сутки тогда был на подъеме. Мы познакомились с человеком, который занимался краткосрочной арендой, и отдали свою квартиру в его полное распоряжение. Следующие полтора года мы просто получали каждый месяц по 400 долларов в эквиваленте и ни о чем не волновались. На дворе стояли те самые «золотые» времена, о которых сегодня с грустью вспоминают уважаемые рантье.

«Желающих было столько, что они на просмотре устраивали аукционы»

Затем ситуация несколько изменилась, и мы решили самостоятельно окунуться в мир аренды. За время посуточного использования квартира практически не пострадала: всю мебель и технику в нее привез, а затем благополучно вывез тот самый предприниматель. Мы же смогли дополнить «однушку» подержанным холодильником и минимальным набором мебели (столом и стульями на кухню). Оказалось, что для начала этого вполне достаточно. Конечно, телевизор и стиральная машина пошли бы нашей «малютке» в плюс, но руки так и не дошли. Каждый раз жильцы решали «постирочный» и досуговый вопросы без нашего участия.

Что касается стоимости, то в 2012—2015 годах мы сдавали квартиру, в среднем за 330−350 долларов в месяц. На стоимость тогда не успевали влиять колебания валют, ведь средняя зарплата, если вы помните, росла, а с ней росли и цены на квартиры. В 2012—2013 годах спрос на недорогие квартиры был такой, что хозяева (то есть, мы) могли диктовать любые условия. Так, однажды потенциальные жильцы прямо на просмотре устроили настоящий аукцион. Победил тот, кто вызвался оплатить квартиру сразу за год. Это был очень хороший жилец.

Резкое падение цен на аренду случилось в году 2015-м — тогда на волне очередного экономического кризиса стоимость «бабушатников» упала до 180−220 долларов в месяц. Коснувшись «дна», уже через год цены на квартиры вновь стали расти. Так, если в 2016-м молодая семья снимала нашу недвижимость за 230 долларов, то уже следующая — за 265.

«Выработали свою систему кастинга»

В целом с поиском «долгосрочных» квартирантов вопросов не возникало никогда. Даешь объявление — ждешь звонков. Проверено не раз: в среднем квартиранты на «однушку» находятся в течение нескольких дней. В последние годы, так как добросовестные жильцы предупреждали о своем съезде за месяц, мы и вовсе стали проводить выселение и вселение в один день.

Благодаря строгому «кастингу», за который отвечает мой муж, почти всегда нам попадались приятные и ответственные люди. Каждый жилец жил в квартире около 12−18 месяцев. Среди наших клиентов были семейные пары и одиночки. У большинства квартирантов аренда нашей квартиры завершалась покупкой собственного жилья.

Единственный случай, когда система «кастинга» дала сбой, произошел летом 2016 года. Тогда наша постоянная квартирантка съехала, и на фоне отпускного затишья мы были вынуждены значительно снизить цену. В тот раз мы снизили стоимость аренды до 180−190 долларов. За эти деньги к нам заехали молодые парни, которые занимались каким-то бизнесом. В итоге: они прожили у нас месяца 3−4, развели бардак и грязь и, как выяснилось потом, наделали долгов по коммуналке. С тех пор мы больше не снижаем цену до минимума и берем стартовый залог, который возвращается после сверки всех оплат.

В последний раз мы искали квартирантов совсем недавно — в конце 2019 года. Так как предыдущие жильцы снимали квартиру чуть более года, актуальной ситуацией на рынке аренды жилья мы не владели. В итоге, посмотрев на предложения в соседних домах (от 400 долларов), указали стоимость в 300. В течение пары дней на объявление откликнулось несколько человек, и в результате общения с каждым из них квартира со скидкой в 5 долларов была успешно сдана. Несмотря на то, что объявление оперативно убрали с сайта, звонки по поводу аренды («А квартиру еще не сдали?») поступают до сих пор. Это к вопросу отсутствия спроса на «бабушатники».

«Делать ремонт не выгодно»

За все это время мы не делали в квартире ничего, кроме установки бойлера. На этом приборе когда-то настоял тот самый предприниматель, который сдавал нашу «однушку» посуточно. Все остальные вопросы жильцы решали сами. Хотите переклеить обои или обновить что-то на кухне? Пожалуйста, за свой счет. При этом, думаю, наши квартиранты тоже не были обижены. Мы не имеем привычки неожиданно «проверять счетчики», разрешаем держать в квартире домашних животных (мы и сами их любим) и, в принципе, выходим на связь только в день оплаты.

Отмечу, что квартира сдается по договору. Налог «на сдачу в аренду» (в отличие от коммуналки», за которую отвечают жильцы) мы оплачиваем сами — в данный момент он составляет около 27 рублей в месяц.

Естественно, мы думали о том, чтобы сделать в квартире ремонт, обставить ее современной мебелью, но взвесив все «за» и «против», поняли, что это не выгодно. Ведь даже с качественным ремонтом перейти в разряд «элитных» нашей квартирке на первом этаже вряд ли удастся — «бабушатник» так и останется «бабушатником»: узнаваемую планировку «хрущевки» и старый подъезд не спрячешь. При этом, так как далеко не каждый может снять квартиру в крутом жилом комплексе, «однушки» в пятиэтажках (с коврами и без ковров) еще долго будут пользоваться спросом у тех, кто нуждается в недорогой аренде жилья. И наш любимый «бабушатник», который за 10 лет аренды уже практически окупил себя, тому подтверждение.